نحوه الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی به چه صورت است؟
صورت مجلس تفکیکی

الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی

پس از آن که احداث یک ساختمان به پایان رسید و همچنین پس از اخذ گواهی پایان کار، مالک رسمی ملک یا سازنده جهت اخذ سند تفکیکی هر واحد، باید حدود و مشخصات واحدهای ساخته شده و همچنین قسمت های مشترک ساختمان مشخص شود تا اداره ثبت بتواند بر اساس آنها سند تفکیکی صادر نماید. تمام این اطلاعات در صورت جلسه ای به نام صورت مجلس تفکیکی درج می شود که این صورت مجلس، مقدمه اخذ سند تفکیکی است.

در مواردی که فروشنده ملک نوساز، به دلایلی از گرفتن صورت مجلس تفکیکی، و به طور وضوح سند تفکیکی امتناع می ورزد، خریدار ملک می تواند بر اساس مبایعه تنظیم شده فی مابین، وی را ملزم به اخذ صورت مجلس تفکیکی نماید.

در قرارداد مشارکت در ساخت و پیش فروش هم به همین منوال است. در تمام این موارد سازنده یا پیش فروشنده بر مبنای تعهد خود در مبایعه نامه، ملزم به اخذ صورت مجلس تفکیکی خواهند بود. در درجه نخست اخذ صورت مجلس تفکیکی وظیفه مالک رسمی ملک است؛ اما در مواردی ممکن است شخص دیگری در قالب قرارداد (مبایعه نامه، مشارکت در ساخت و …) که با خواهان منعقد کرده است، متعهد به گرفتن این صورت مجلس شده باشد.

بهتر است علاوه بر مالک رسمی ملک، متعهد نیز طرف دعوی قرار گیرد. در این دعوا هر شخصی که از صدور صورت مجلس تفکیکی نفع می برد می تواند دعوا را مطرح نماید. خوانده اصلی این دعوا، مالک و یا مالکین رسمی ملک هستند و کسی که محکوم به اخذ صورتمجلس تفکیکی می شود، مالک رسمی است، نه شخصی که در قرارداد تعهد به اخذ صورت مجلس داده است. دعاوی مرتبط با ملک باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح گردند.

پس از برگزاری دادگاه و صدور حکم قطعی مبنی بر محکومیت خوانده، خواهان (محکوم له) می تواند طی درخواستی، تقاضای اجرای حکم صادر شده را بنماید و پس از صدور اجراییه، به خوانده (محکوم علیه) ابلاغ می شود که نسبت به اخذ صورت مجلس تفکیکی اقدام نماید. در صورت بی توجهی وی به دستور قضائی، خواهان می تواند با هزینه خودش، صورت مجلس تفکیکی را اخذ نماید و سپس هزینه های مرتبط به علاوه ی خسارت ناشی از تاخیر صورت گرفته، را از خوانده مطالبه کند.

مطلب مرتبط: نکات کلیدی در خرید ملک

نکات مرتبط با دعوای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی

  • این صورت مجلس صرفاً در مورد املاکی اخذ می شود که قابلیت تفکیک داشته باشند و در مورد املاک غیرقابل افراز موضوعیت ندارد و برای آنها این صورت مجلس اخذ نمی شود.
  • تنها حدود چهارگانه ی هر یک از بخش های اختصاصی و مشترک ساختمان و مساحت و شماره ی آن ها در صورت مجلس تفکیکی ذکر می شود و به مالکیت اختصاصی واحدها پرداخته نمی شود.
  • اخذ صورت مجلس تفکیکی پس از صدور گواهی پایان کار ساختمان از شهرداری موضوعیت دارد و چنانچه ساختمان پایان کار ندارد خواهان باید در دادخواست خود، الزام به اخذ پایان کار را هم از دادگاه بخواهد تا دچار مشکل نشود.
  • معمولا ضمن دادخواست الزام به اخذ پایان کار، الزام به تنظیم سند رسمی هم خواسته می شود. زیرا صورت مجلس مقدمه ی گرفتن تقسیم نامه و تنظیم سند رسمی است.
  • برای گرفتن صورت مجلس تفکیکی، رعایت ماده ی ۱۰۱ قانون شهرداری مبنی بر اخذ تاییدیه ی شهرداری، الزامی است.
صورت مجلس تفکیکی
صورت مجلس تفکیکی – عدالت سرا
مستندات قانونی مرتبط با دعوای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی

ماده ۲۲۰ قانون مدنی

عقود، نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است، ملزم می نماید؛ بلکه متعاملین به کلیه ی نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود، ملزم می باشند.

 

ماده ۲۲۱ قانون مدنی

اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد کند که از انجام امری خودداری کند، در صورت تخلف، مسئول خسارت طرف مقابل است، مشروط بر این که جبران خسارت، تصریح شده و یا تعهد، عرفاً به منزله ی تصریح باشد و یا بر حسب قانون، موجب ضمان باشد.

 

ماده ۲۲۲ قانون مدنی

در صورت عدم ایفای تعهد با رعایت ماده ی فوق، حاکم می تواند به کسی که تعهد به نفع او شده است، اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تأدیه ی مخارج آن محکوم کند.

 

ماده ۲۲۶ قانون مدنی

در مورد عدم ایفای تعهدات از طرف یکی از متعاملین، طرف دیگر نمی تواند ادعای خسارت کند. مگر این که برای ایفای تعهد، مدت معینی مقرر شده و مدت مزبور، منقضی شده باشد و اگر برای ایفای تعهد، مدتی مقرر نشده است، طرف وقتی می تواند، ادعای خسارت کند که اختیار موقع انجام با او بوده باشد و ثابت کند که انجام تعهد را مطالبه کرده است.

مطلب مرتبط: نحوه الزام فروشنده به تحویل ملک

ماده ۲۲۸ قانون مدنی

در صورتی که موضوع تعهد، تأدیه ی وجه نقدی باشد، حاکم می تواند با رعایت ماده ی ۲۲۱، مدیون را به جبران خسارت حاصله از تأخیر در تأدیه ی دین، محکوم کند.

 

ماده ۲۲۹ قانون مدنی

اگر متعهد به واسطه ی حادثه ای که دفع آن خارج از حیطه ی اقتدار اوست نتواند از عهده ی تعهد خود بر آید، محکوم به تأدیه ی خسارت نخواهد بود.

 

ماده ۲۳۷ قانون مدنی

هرگاه شرط در ضمن عقد، شرط فعل باشد، اثباتأ یا نفیاً کسی که ملتزم به انجام شرط شده است، باید آن را به جا بیاورد و در صورت تخلف، طرف معامله میتواند به حاکم رجوع کرده و تقاضای اجبار به وفای شرط بکند.

 

ماده ۲۳۸ قانون مدنی

هرگاه فعلی در ضمن عقد، شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیر مقدور ولی انجام آن به وسیله ی شخص دیگری مقدور باشد، حاکم می تواند به خرج ملتزم، موجبات انجام آن فعل را فراهم کند.

 

ماده ۲۳۹ قانون مدنی

هرگاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط، ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد، طرف مقابل، حق فسخ معامله را خواهد داشت.

 

ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی

هرگاه محکومٌ به انجام عمل معینی باشد و محکوم علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد، محکوم له می تواند، تحت نظر دادورز مامور اجرای آن عمل را به وسیله ی دیگری انجام دهد و هزینه ی آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل، هزینه ی لازم را به وسیله ی قسمت اجرا از محکوم علیه مطالبه کند.

در هر یک از موارد مذکور، دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس میزان هزینه و معین می کند. وصول هزینه ی مذکور و حق الزحمه ی کارشناس از محکوم علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است.

تبصره – در صورتی که انجام عمل، توسط شخص دیگری ممکن نباشد، مطابق ماده ی ۷۲۹ آیین دادرسی مدنی، انجام خواهد شد.

 

قانون اصلاح ماده ی ۱۰۱ قانون شهرداری

ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد، دادگاه ها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها از سوی مالکین عمل تفکیک یا افراز را بر اساس نقشه ای انجام دهند که قبلاً به تأیید شهرداری مربوط، رسیده باشد.

نقشه ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه کرده است و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری می کند، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین از طرف شهرداری، حداکثر ظرف سه ماه تأیید و کتباً به مالک ابلاغ شود.

بعد از انقضای مهلت مقرر و عدم تعیین تکلیف از سوی شهرداری، مالک می تواند، خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم کند. دادگاه با رعایت حداکثر نصاب های مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانه های عمومی، با اخذ نظر کمیسیون ماده ی ۵ به موضوع، رسیدگی و اتخاذ تصمیم می کند.

کمیسیون ماده ی ۵ حداکثر ظرف دو ماهه باید به دادگاه مذکور پاسخ دهد. در صورت عدم ارسال پاسخ در مدت فوق، دادگاه با ملاحظه ی طرح جامع و تفصیلی در چهار چوب سایر ضوابط و مقررات به موضوع رسیدگی و رأی مقتضی، صادر می کند.

تبصره ی ۱- رعایت حد نصاب های تفکیک و ضوابط و مقررات آخرین طرح جامع و تفصیلی مصوب در محدوده ی شهرها و هم چنین رعایت حد نصابها، ضوابط، آیین نامه ها و دستورالعمل های مرتبط با قوانین از جمله، قوانین ذیل در تهیه و تأیید کلیه ی نقشه های تفکیکی، موضوع این قانون توسط شهرداری ها الزامی است.

 

ماده ۱۵۴ قانون ثبت اسناد و املاک

دادگاه ها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه ی تفکیکی که به تأیید شهرداری محل رسیده باشد، نسبت به افراز و تفکیک کلیه ی اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آنها اقدام کنند و شهرداری ها مکلفند بر اساس ضوابط طرح جامع تفصیلی و دیگر ضوابط مربوط به شهرداری نسبت به نقشه ی ارسالی از ناحیه ی دادگاه یا ثبت، ظرف دو ماه، اظهار نظر و نظریه ی کتبی را ضمن اعاده ی نقشه به مرجع ارسال کننده اعلام دارند.

در غیر این صورت دادگاهها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک، رأسا اقدام خواهند کرد.

 

بند ۳۸۲ بخش نامه های ثبتی

در مواردی که مالک اعیان های ثبت شده بر اساس ماده ی ۱۰۴ مکرر آیین نامه، تقاضای تفکیک می کنند و عرصه متعلق به دیگری است، همان طور که در ماده ی ۱۰۴ مکرر آیین نامه ی قانون ثبت، قید شده است، در موقع خرید حدود اعیانی باید مراتب به مالک عرصه و مجاورین احضار شود.

لازم است در موقع تفکیک هم به منظور محفوظ بودن حق مالک عرصه، مراتب به مشار الیه، ابلاغ و اخطار شود.

 

رویه و نظریات قضایی

رأی شماره ی ۱۵۳۱ مورخ ۹۱/۱۲/۲۱ شعبه ی ۸ دادگاه تجدید نظر استان تهران

بازداشت ملک، مانع از صدور حکم و اجابت خواسته های الزام به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی مطروحه، از سوی متعهد له نیست.

 

رأی شماره ی ۱۴۶۱ مورخ ۹۱/۱۰/۹ شعبه ی ۱۷ دادگاه تجدید نظر استان تهران

چنان چه در خصوص ملکی، پایان کار صادر نشده و صورت مجلس تفکیکی نیز اخذ شده باشد؛ چون صدور سند رسمی، مستلزم دو مقدمه ی فوق است، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، بدون تقاضای الزام به اخذ مجوزهای لازم مذکور، قابلیت استماع ندارد.

 

رأی شماره ی ۱۲۱ مورخ ۸۵/۲/۶ شعبه ی ۳۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران

دادگاه به علت عدم تفکیک آپارتمان های احداثی در پلاک موصوف دادنامه ی تجدید نظر خواسته، مبنی بر الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی، انتقال مورد معامله را نقض می کند و به لحاظ قابل استماع نبودن دعوی به کیفیت طرح شده قبل از تفکیک، قرار رد دعوی خواهان بدوی را صادر و اعلام می کند.

 

نظریه ی شماره ی ۱۰-۷/۹۲/۲۰- ۱۳۹۲/۱۰/۱۶ اداره کل حقوقی قوه ی قضاییه

با توجه به این که صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی یک آپارتمان از یک مجموعه، منوط به این است که آپارتمان مذکور به طریق رسمی تفکیک شده و حدود اربعه و مشاعات آن مشخص شده باشد، بنابراین چنانچه خواسته ی خواهان، الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی و اخذ پایان کار شهرداری باشد، دادگاه باید بر اساس خواسته ی خواهان نسبت به اخذ پایان کار و تفکیک نیز مبادرت به صدور رأی کند.

جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری به صفحه تماس با ما مراجعه فرمائید.

مقالات زیر را مطالعه کنید

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

به بالای صفحه بردن