نحوه الزام فروشنده به تحویل ملک
الزام به تحویل ملک

الزام به تحویل ملک

دعوای الزام به تحویل ملک زمانی مطرح می گردد که ملکی طی مبایعه نامه به خریدار فروخته می شود اما فروشنده از تعهد خود نسبت به تحویل ملک، تخلف کرده است. خواهان دعوای الزام به تحویل ملک، خریدار و خوانده این دعوا، فروشنده است که ملک را تحویل نمی دهد. دعاوی راجع به املاک باید در دادگاهی مطرح شود که ملک در حوزه قضایی آن واقع است.

پس از صدور رأی مبنی بر الزام خوانده به تحویل ملک و قطعی شدن آن، اجراییه صادر و پرونده به اجرای احکام می رود و اقدامات قانونی لازم در جهت تحویل ملک انجام می گیرد. اگر ملک در اختیار شخص ثالثی باشد و شخص ثالث هیچگونه قرارداد معتبری در ارتباط با آن ملک نداشته باشد، تصرف او در حکم غصب است و برای تخلیه و تحویل ملک، نیاز به اقدام و دادخواست دیگری نیست.

اگر متصرف ادعای حقی نسبت به ملک داشته باشد باید ظرف یک هفته به دادگاه مراجعه نماید و اگر ظرف ١۵ روز از تاریخ مهلت مذکور از دادگاه صالح، قراری مبنی بر تأخیر اجرای حکم به اجرای احکام ارائه نشود، عملیات اجرایی ادامه پیدا خواهد کرد و پس از تخلیه، ملک به خریدار تحویل داده می شود.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در صورت فوت فروشنده

نکات مهم در ارتباط با طرح دعوای الزام به تحویل ملک

  • اگر طرفین، زمان مشخصی را برای تحویل ملک معین کرده باشند، خریدار نمی تواند تا قبل از آن موعد، الزام فروشنده را به تحویل ملک بخواهد.
  • هزینه های تحویل ملک بر عهده فروشنده است و خریدار می تواند این هزینه ها را از فروشنده مطالبه نماید.
  • اگر در قرارداد زمان مشخصی برای تحویل ملک پیش بینی نشده باشد، اصل بر فوری بودن تحویل ملک می باشد.
  • اگر قبل از تحویل ملک، عیب و نقصی در ملک ایجاد شود، خریدار می تواند معامله را فسخ نماید.
  • اگر از زمان عقد قرارداد، امکان تحویل ملک توسط فروشنده وجود نداشته باشد، بیع باطل است.
  • ضمانت اجرای عدم تحویل ملک در زمان مشخص توسط فروشنده، مطالبه خسارت بابت تأخیر در تحویل ملک می باشد.
  • اگر نسبت به بخشی از ملک امکان تحویل باشد و نسبت به بخش دیگری امکان تحویل نباشد، قرارداد نسبت به آن قسمت که امکان تحویل آن وجود دارد، صحیح و نسبت به قسمت دیگر باطل است.
  • تحویل ملک مستلزم تحویل کلیه اجزا و توابع ملک نیز می باشد.
  • دعوای الزام به تحویل مبیع در خصوص املاک بازداشت شده قابل استماع نخواهد بود.
  • مطالبه اجرت‌المثل مال غیرمنقول مستلزم مالکیت رسمی خواهان است و حکم به تحویل ملک مورد معامله به معنای رسمیت مالکیت وی نیست و به استناد آن نمی‌توان اجرت‌المثل ایام تصرف را مطالبه کرد.
  • اقدام مدیون به انتقال ملک به غیر با وجود حکم قطعی مبنی بر تحویل ملک یا تنظیم سند، مصداق معامله به قصد فرار از دین است.
  • عدم تحویل مبیع از طرف فروشنده متصرف، خارج از مصادیق تصرف عدوانی است. همچنین با عدم تحویل ملک به خریدار و ادامه تصرف توسط فروشنده، جرم مزاحمت و ممانعت برای تصرفات مورد ندارد.
الزام به تحویل ملک
الزام به تحویل ملک – عدالت سرا
مستندات قانونی مرتبط با دعوای الزام به تحویل ملک

ماده ی ۳۴۴ قانون مدنی

اگر در عقد بیع، شرطی ذکر نشده یا برای تسلیم مبیع یا تأدیه ی قیمت، موعدی معین نشده باشد، بیع قطعی و ثمن حال محسوب است. مگر این که بر حسب عرف و عادت محل یا عرف و عادت تجارت در معاملات تجارتی، وجود شرط یا موعدی معهود باشد، اگر چه در قرارداد بیع، ذکری نشده باشد.

 

ماده ی ۳۶۲ قانون مدنی

عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می کند.

 

ماده ی ۲۷۲ قانون مدنی

اگر نسبت به بعض مبیع، بایع قدرت بر تسلیم داشته و نسبت به بعض دیگر نداشته باشد، بیع نسبت به بعضی که قدرت بر تسلیم داشته، صحیح است و نسبت به بعض دیگر باطل است.

 

ماده ی ۳۷۴ قانون مدنی

در حصول قبض، اذن بایع شرط نیست و مشتری می تواند، مبیع را بدون اذن قبض کند.

 

ماده ی ۳۸۸ قانون مدنی

اگر قبل از تسلیم در مبیع، نقصی حاصل شود، مشتری حق خواهد داشت که معامله را فسخ کند.

 

ماده ی ۴۲ قانون اجرای احکام مدنی

هرگاه محکوم به عین معین منقول یا غیر منقول بوده و تسلیم آن به محکوم له ممکن باشد، دادورز (مامور اجرا) عین آن را گرفته و به محکوم له می دهد.

 

ماده ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی

اگر عین محکوم به در تصرف کسی غیر از محکوم علیه باشد، این امر مانع اقدامات اجرایی نیست. مگر این که متصرف، مدعی حقی از عین یا منافع آن بوده و دلایلی هم ارائه کند.

در این صورت دادورز (مامور اجرا) یک هفته به او مهلت میدهد تا به دادگاه صلاحیت دار مراجعه کند و در صورتی که ظرف پانزده روز از تاریخ مهلت مذکور، قراری دایر به تأخیر اجرای حکم به قسمت اجرا ارائه نشود، عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.

 

ماده ی ۴۶ قانون اجرای احکام مدنی

اگر محکوم به عین معین بوده و تلف شده و یا به آن دسترسی نباشد، قیمت آن با تراضی طرفین و در صورت عدم تراضی به وسیله ی دادگاه، تعیین و طبق مقررات این قانون از محکوم علیه وصول می شود و هرگاه محکوم به قابل تقویم نباشد، محکوم له میتواند، دعوی خسارت اقامه کند.

 

ماده ی ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی

هرگاه محکوم به انجام عمل معینی باشد و محکوم علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد، محکوم له میتواند، تحت نظر دادورز (مامور اجرا) آن عمل را به وسیله ی دیگری انجام دهد و هزینه ی آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل، هزینه ی لازم را به وسیله ی قسمت اجرا از محکوم علیه مطالبه کند.

در هر یک از موارد مذکور، دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس، میزان هزینه را معین می کند. وصول هزینه ی مذکور و حق الزحمه ی کارشناس از محکوم علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است.

تبصره – در صورتی که انجام عمل، توسط شخص دیگری ممکن نباشد، مطابق ماده ی ۷۲۹ آیین دادرسی مدنی، انجام خواهد شد.

 

نظریه ی فقهای شورای نگهبان در خصوص مواد ۲۲، ۲۶، ۲۷، ۴۸ قانون ثبت نامه ی شماره ی ۹۵/۱۰۲/۲۶۶۴ مورخ ۹۵/۸/۴

مفاد مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک صرفأ اختیاری دانستن ثبت سند در برخی موارد و الزامی دانستن آن در سایر موارد است که این مطلب خود به خود ایرادی ندارد.

اما مفاد ماده ی ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک و نیز ماده ی ۴۸ آن که دلالت بر بی اعتبار دانستن اسناد عادی غیر رسمی دارد، اطلاق آن در مورد سند عادی که قراین و ادله ی قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آنها باشد، خلاف شرع و باطل است و اما در مورد سند عادی همراه با قراین و ادله ی فوق، مانند سندی که بینه و شهادت شهود، معتبر بر صحت آن باشد، این اسناد معتبر است و در ماده ی مزبور در چنین مواردی تخصیص خورده است.

رویه و نظریات قضایی

رأی وحدت رویه ی ۶۷۲ – مورخ ۸۳/۱۰/۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور

خلع ید از اموال غیر منقول، فرع بر مالکیت است. بنابراین طرح دعوای خلع ید از زمین، قبل از احراز و اثبات مالکیت، قابل استماع نیست.

بنا به مراتب و با توجه به مواد ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک، رأی شعبه ی پنجم دادگاه تجدیدنظر استان به نظر اکثریت اعضای هیات عمومی دیوان عالی کشور که با آن انطباق دارد، صحیح و قانونی تشخیص می شود.

 

رأی شماره ی ۲۱۲۴ – مورخ ۱۳۱۶/۹/۲۷ هیأت عمومی دیوان عالی کشور

بایعی که قادر به تسلیم مبیع نیست، محکوم به تسلیم نمی شود؛ بلکه بیع باطل است.

 

رأی شماره ی ۶۹ مورخ ۹۱/۷/۱۸ شعبه ی ۵۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

دعوی تسلیم ملک مبیع مادامی که مالکیت رسمی خواهان احراز نشده است، قابل پذیرش نیست.

 

رأی شماره ی ۷۳۷ مورخ ۹۱/۶/۲۷ شعبه ی ۲۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

لازمه الزام به تحویل مبیع، احراز مالکیت خریدار بر مبیع است. بنابراین در دعوای تحویل یک دستگاه آپارتمان، چون هنوز سند رسمی آپارتمان به نام خریدار منتقل نشده است، دعوای تحویل آن قابلیت استماع ندارد.

 

رأی شماره ی ۹۳۰۹۹۷۰۲۲۲۵۰۰۲۸۰ مورخ ۹۳/۴/۱۴ شعبه ی ۲۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

الزام بایع به تحویل مبیع قبل از تنظیم سند رسمی انتقال و مالکیت رسمی خریدار، فاقد موقعیت قانونی است؛ زیرا تحویل مال غیر منقول در واقع نوعی خلع ید محسوب میشود و خلع ید از اموال غیر منقول نیز فرع بر احراز مالکیت رسمی است.

 

رأی شماره ی ۷۴۸ مورخ ۹۱/۶/۲۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

دعوای تسلیم مبیع غیر منقول که قبل از تنظیم سند رسمی و به واسطه ی مبایعه نامه ی عادی طرح شده است، قابل استماع نیست.

 

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۱۰۸۵ مورخ ۸۱/۲/۵ اداره ی حقوقی قوه قضاییه

هر چند به موجب بند ۱ ماده ی ۳۶۲ قانون مدنی مقرر شده است به مجرد وقوع بیع، مشتری، مالک مبیع و بایع، مالک ثمن میشود ولی معمولاً در معاملاتی که انجام می شود، برای تحویل مبیع مهلتی مقرر میشود یا مورد توافق قرار می گیرد.

در صورتی که در مورد زمان تسلیم مبیع، بین طرفین توافق دیگری وجود نداشته باشد، از تاریخ وقوع عقد بیع به لحاظ این که مالکیت مشتری یا خریدار محقق و خریدار استحقاق دریافت را در صورت تاخیر فروشنده در تسلیم مبیع خواهد داشت.

اما چنانچه طرفین در این مورد، تاریخ معینی تعیین نکرده باشند و در تاریخ مذکور، فروشنده مبیع را به خریدار تسلیم نکند، خریدار از تاریخ تعیین شده، حق مطالبه ی اجرت المثل را خواهد داشت.

 

رأی شماره ۹۹۶ مورخ ۹۱/۸/۳ شعبه ی ۵۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

مادام که ملک به نام خواهان ثبت نشود، دعاوی تحویل مبیع که خود مستلزم خلع ید خوانده است، به استناد رأی وحدت رویه ی ۶۷۲ – مورخ ۸۳/ ۱۰ / ۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، قابلیت استماع ندارد.

حتی در موردی که خواسته، الزام به تنظیم سند رسمی و تسلیم مبیع باشد و دادگاه ضمن احراز وقوع بیع، بایع را به تنظیم سند رسمی الزام کند، در مورد تسلیم مبیع، دعوی رد می شود.

 

رأی شماره ی ۹۶۹ مورخ ۹۱/۸/۲۱ شعبه ۲۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

دعوای تأیید و عدم وقوع بیع به تنهایی قابلیت استماع ندارد و باید به همراه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، مطرح شود.

همچنین چنان چه ملک رسماً به نام خوانده نباشد نیز تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع، مسموع نخواهد بود.

 

رأی شماره ی ۱۱۱۰۰ مورخ ۹۱/۸/۲۹ شعبه ی ۳۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

چنانچه مال غیر منقول مورد دعوی (انباری) قبلاً و رسماً به نام خواهان شده باشد، تقاضای او به تخلیه و تحویل مال باید تحت عنوان خلع ید مطرح شود و دعوی تحویل مبیع، صحیح نیست و قابلیت استماع ندارد.

 

رأی شماره ی ۱۶۹۷ مورخ ۹۱/۱۲/۱۴ شعبه ی ۱۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

ماده ۳۶۲ ق.م، تصریح دارد که به مجرد وقوع عقد بیع، مشتری، مالک مبیع و فروشنده، مالک ثمن می شود.

بنابراین اولاً عقد بیع، بایع را به تحویل مبیع ملزم می کند و مشتری را به تأدیه ی ثمن و ثانیاً در قرارداد، صراحتاً مبیع توصیف و محل استقرار آن تعیین شده و ثالثأ تنظیم سند از شرایط عقد بیع است و عدم تنظیم سند به نام خریدار، مانع از استماع دعوی وی مبنی بر تحویل مبیع نمی باشد.

رابعاً قرارداد مذکور با رعایت اصول کلی حاکم بر قراردادها تنظیم شده که تحویل مبیع از زمره تعهدات فروشنده است. پس عدم تنظیم سند رسمی مالکیت به نام خریدار مانع از استماع دعوای الزام به تحویل و تسلیم مبیع نیست.

 

رأی ۱۳۸۸-۱۳۸۹ مورخ ۸۳/۱۱/۱۲ شعبه ی ۳۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در مورد درخواست مربوط به تحویل مبیع، قرار اناطه ی حقوقی صادر شده است تا به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، رسیدگی شود.

 

رأی شماره ی ۱۳۱۶ مورخ ۸۳/۱۰/۲۶ شعبه ی ۱۲ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

در مبایعه نامه ی مستند دعوی، حق فسخ قرارداد وجود ندارد و اعمال فسخ قانونی نیز مقدمتاً مستلزم اجبار فروشنده به تسلیم مبیع می باشند.

 

رأی شماره ی ۱۳۲۷ مورخ ۸۴/۹/۵ شعبه ی ۳۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

استدلال دادگاه بدوی در خصوص این که عین پلاک ثبتی که آپارتمان موضوع قرارداد در آن مستقر است، در بازداشت بوده و مادام که از پلاک موصوف، رفع بازداشت نشود، دعوی، قابلیت استماع را نخواهد داشت و موجه نمی باشد؛

زیرا خواسته ی تجدید نظرخواه، الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک نبوده است تا این امر مخل حقوق بازداشت کنندگان ملک باشد و این امر منصرف از رای وحدت رویه ی شماره ی ۶۲۰ در تاریخ ۷۶/۸/۲۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور و مفاد ماده ی ۷۹۳ قانون مدنی است و چون موضوع دعوی خواهان، تحویل مبیع می باشد باید به دعوی رسیدگی شود؛ زیرا مخل حقوق بازداشت کننده نیست.

جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری به صفحه تماس با ما مراجعه فرمائید.

مقالات زیر را مطالعه کنید

6 دیدگاه دربارهٔ «نحوه الزام فروشنده به تحویل ملک»

  1. باسلام
    بنده از این سایت برای بالا بردن اطلاعات حقوقی خوداستفاده میکنم و بسیار مفید و قابل استفاده میباشد.
    باتشکرفراوان

  2. سلام ودرود مطالب بسیار روان وساده است ،با هر سطح سوادی قابل فهم است،تشکر از حقوقدانان محترم که این سایت رو مدیریت میکنند،با ارزوی سعادت وسلامت عالی.

  3. با سلام و عرض ادب و احترام. …
    بنده مهندس راه و ساختمان در شهر گل و بلبل، شیراز هستم جهت ارتقاء اطلاعات بیشتر حقوقی لازمه امورات کاریم همیشه از مطالب سایت شما استفاده میکنم.و همیشه با سایت خوب شما نتیجه ای مطلوب برام حاصل شده…
    تمام مطالب عالی
    ساده ،روان و کامل
    با تشکر از تمامی وکلا و کارکنان سایت مردمی عدالت سرا
    با ارزوی موفقیت روزافزون

    1. تحریریه گروه وکلای عدالت سرا

      سلام
      ممنون از محبت شما و تشکر از اینکه دیدگاه خود را با ما در میان گذاشتید.
      با سایت عدالت سرا که متعلق به خودتان است همراه باشید.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

به بالای صفحه بردن