نحوه الزام فروشنده به تحویل ملک

الزام به تحویل ملک

دعوای الزام به تحویل ملک زمانی مطرح می گردد که ملکی طی مبایعه نامه به خریدار فروخته می شود اما فروشنده از تعهد خود نسبت به تحویل ملک، تخلف کرده است. خواهان دعوای الزام به تحویل ملک، خریدار و خوانده این دعوا، فروشنده است که ملک را تحویل نمی دهد. دعاوی راجع به املاک باید در دادگاهی مطرح شود که ملک در حوزه قضایی آن واقع است. پس از صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به تحویل ملک و قطعی شدن آن، اجرائیه صادر و پرونده به اجرای احکام می رود و اقدامات قانونی لازم در جهت تحویل ملک انجام می گیرد. اگر ملک در اختیار شخص ثالثی باشد و شخص ثالث هیچگونه قرارداد معتبری در ارتباط با آن ملک نداشته باشد، تصرف او در حکم غصب است و برای تخلیه و تحویل ملک، نیاز به اقدام و دادخواست دیگری نیست.

اگر متصرف ادعای حقی نسبت به ملک داشته باشد باید ظرف یک هفته به دادگاه مراجعه نماید و اگر ظرف 15 روز از تاریخ مهلت مذکور از دادگاه صالح، قراری مبنی بر تاخیر اجرای حکم به اجرای احکام ارائه نشود، عملیات اجرایی ادامه پیدا خواهد کرد و پس از تخلیه، ملک به خریدار تحویل داده می شود. (ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی)

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در صورت فوت فروشنده

نکات مهم در ارتباط با طرح دعوای الزام به تحویل ملک

• اگر طرفین، زمان مشخصی را برای تحویل ملک معین کرده باشند، خریدار نمی تواند تا قبل از آن موعد، الزام فروشنده را به تحویل ملک بخواهد.
• هزینه های تحویل ملک بر عهده فروشنده است و خریدار می تواند این هزینه ها را از فروشنده مطالبه نماید.
• اگر در قرارداد زمان مشخصی برای تحویل ملک پیش بینی نشده باشد، اصل بر فوری بودن تحویل ملک می باشد.
• اگر قبل از تحویل ملک، عیب و نقصی در ملک ایجاد شود، خریدار می تواند معامله را فسخ نماید.
• اگر از زمان عقد قرارداد، امکان تحویل ملک توسط فروشنده وجود نداشته باشد، بیع باطل است.
• ضمانت اجرای عدم تحویل ملک در زمان مشخص توسط فروشنده، مطالبه خسارت بابت تاخیر در تحویل ملک می باشد.
• اگر نسبت به بخشی از ملک امکان تحویل باشد و نسبت به بخش دیگری امکان تحویل نباشد، قرارداد نسبت به آن قسمت که امکان تحویل آن وجود دارد، صحیح و نسبت به قسمت دیگر باطل است.
• تحویل ملک مستلزم تحویل کلیه اجزا و توابع ملک نیز می باشد.
• مطالبه اجرت المثل مال غیرمنقول مستلزم مالکیت رسمی خواهان است و حکم به تحویل ملک مورد معامله به معنای رسمیت مالکیت وی نیست و به استناد آن نمی توان اجرت‌المثل ایام تصرف را مطالبه کرد.
• اقدام مدیون به انتقال ملک به غیر با وجود حکم قطعی مبنی بر تحویل ملک یا تنظیم سند، مصداق معامله به قصد فرار از دین است.
• عدم تحویل مبیع از طرف فروشنده متصرف، خارج از مصادیق تصرف عدوانی است. همچنین با عدم تحویل ملک به خریدار و ادامه تصرف توسط فروشنده، جرم مزاحمت و ممانعت برای تصرفات مورد ندارد.

بیشتر بخوانید: نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن

مستندات قانونی مرتبط با دعوای الزام به تحویل ملک

ماده ۳۴۴ قانون مدنی

اگر در عقد بیع، شرطی ذکر نشده یا برای تسلیم مبیع یا تادیه ی قیمت، موعدی معین نشده باشد، بیع قطعی و ثمن حال محسوب است. مگر این که بر حسب عرف و عادت محل یا عرف و عادت تجارت در معاملات تجارتی، وجود شرط یا موعدی معهود باشد، اگر چه در قرارداد بیع، ذکری نشده باشد.

ماده ۳۶۲ قانون مدنی

عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می کند.

ماده ۲۷۲ قانون مدنی

اگر نسبت به بعض مبیع، بایع قدرت بر تسلیم داشته و نسبت به بعض دیگر نداشته باشد، بیع نسبت به بعضی که قدرت بر تسلیم داشته، صحیح است و نسبت به بعض دیگر باطل است.

ماده ۳۷۴ قانون مدنی

در حصول قبض، اذن بایع شرط نیست و مشتری می تواند، مبیع را بدون اذن قبض کند.

ماده ۳۸۸ قانون مدنی

اگر قبل از تسلیم در مبیع، نقصی حاصل شود، مشتری حق خواهد داشت که معامله را فسخ کند.

ماده ۴۲ قانون اجرای احکام مدنی

هرگاه محکوم به عین معین منقول یا غیر منقول بوده و تسلیم آن به محکوم له ممکن باشد، دادورز (مامور اجرا) عین آن را گرفته و به محکوم له می دهد.

ماده ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی

اگر عین محکوم به در تصرف کسی غیر از محکوم علیه باشد، این امر مانع اقدامات اجرایی نیست. مگر این که متصرف، مدعی حقی از عین یا منافع آن بوده و دلایلی هم ارائه کند. در این صورت دادورز (مامور اجرا) یک هفته به او مهلت میدهد تا به دادگاه صلاحیت دار مراجعه کند و در صورتی که ظرف پانزده روز از تاریخ مهلت مذکور، قراری دایر به تأخیر اجرای حکم به قسمت اجرا ارائه نشود، عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.

ماده ۴۶ قانون اجرای احکام مدنی

اگر محکوم به عین معین بوده و تلف شده و یا به آن دسترسی نباشد، قیمت آن با تراضی طرفین و در صورت عدم تراضی به وسیله دادگاه، تعیین و طبق مقررات این قانون از محکوم علیه وصول می شود و هرگاه محکوم به قابل تقویم نباشد، محکوم له میتواند، دعوی خسارت اقامه کند.

ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی

هرگاه محکوم به انجام عمل معینی باشد و محکوم علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد، محکوم له میتواند، تحت نظر دادورز (مامور اجرا) آن عمل را به وسیله ی دیگری انجام دهد و هزینه ی آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل، هزینه ی لازم را به وسیله ی قسمت اجرا از محکوم علیه مطالبه کند. در هر یک از موارد مذکور، دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کارشناس، میزان هزینه را معین می کند. وصول هزینه ی مذکور و حق الزحمه ی کارشناس از محکوم علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است.

تبصره – در صورتی که انجام عمل، توسط شخص دیگری ممکن نباشد، مطابق ماده ی ۷۲۹ آیین دادرسی مدنی، انجام خواهد شد.