نمونه رای مطالبه خسارت کسری مساحت مبیع
نمونه رای حقوقی

بازدید کننده بزرگوار، در این مقاله یک نمونه رای مطالبه خسارت کسری مساحت مبیع برایتان قرار داده ایم تا با نحوه صدور رای در این زمینه آشنا شوید.

این نمونه رای که از شعبه ۱۴ دادگاه تجدیدنظر استان کردستان صادر شده است درباره این موضوعات می باشد: کسری مساحت مبیع، ماده ۳۵۵ قانون مدنی، مطالبه ارش ناشی از کسری مساحت، ماده ۴۲۲ قانون مدنی، رای مطالبه خسارت کسری مساحت مبیع

مطلب مرتبط: مطالبه وجه بابت مابه التفاوت کسری یا مازاد مساحت

چکیده رای مطالبه خسارت کسری مساحت مبیع

دادگاه تجدیدنظر با تکیه بر قدرت عرف، تحلیل اقتصادی و فلسفه رای صادره از دادگاه نخستین را نقض و مطالبه ارش ناشی از فقدان اوصاف مورد معامله و تخلف پژوهش خوانده از مفاد قرارداد را شایسته حمایت دانسته و ارش را یک قاعده عمومی می داند.

مطلب مرتبط: مطالبه مابه التفاوت کسری مساحت به چه صورت می باشد؟

شماره دادنامه ۱۴۰۱۴۸۳۹۰۰۰۰۳۹۳۵ تاریخ تنظیم ۱۴۰۱/۰۲/۱۱

رای دادگاه

در دادرسی مرحله نخست آقای … دعوایی به خواسته مطالبه خسارت ناشی از کسری مساحت مبیع به نرخ روز را مطرح نموده و در تشریح خواسته خود ابراز داشته است در تاریخ ۱۳۹۹/۰۹/۰۷ یک واحد آپارتمان را از آقای … خریداری نموده و در حالی که فروشنده مورد معامله را دارای مساحت ۹۲/۸۴ مترمربع به انضمام پارکینگ و انباری توصیف کرده بود، اینک محرز گردیده که آپارتمان موصوف فاقد انباری و صرفاً دارای مساحت ۷۸/۳۹ مترمربع می باشد. قاضی محترم شعبه … محاکم عمومی حقوقی شهرستان سنندج با این استدلال که تخلف از شرط وصف، صرفاً حق فسخ معامله را در پی داشته و مطالبه وجهی تحت عنوان مابه التفاوت کسری مساحت مبیع بدون تراضی با طرف معامله برخلاف موازین قانونی است، دعوای مطروح را مردود اعلام نموده است. حال خواهان نخستین ضمن پژوهش خواهی از دادنامه فوق خواستار نقض آن گردیده است. دادگاه در مقام بازبینی رای معترض عنه چنین می اندیشد که هرچند تفسیر دادرس محترم نخستین از رویکرد قانون مدنی را می توان به لحاظ انطباق با اراده مقنن در زمان تصویب قانون مدنی و شهرت فقهی و حقوقی توجیه پذیر دانست اما بی شک در زمانه کنونی پذیرفتنی و معقول نیست و این نقد اساسی به دادنامه نخستین وارد است که چرا می بایست از تفسیری از قانون دفاع کند که مبنای اجتماعی خود را به کلی از دست داده و در محک تجربه دنیای معاصر بی اعتبار شده است. دادرس می بایست به عناصر اجتماعی و بیرون از متن قانون که دیر زمانی انکار می شدند، توجه کند و تفسیر برون زای مبتنی بر منافع واقعی را جایگزین تفسیر درون زای متون قانونی کند و قاعده را با واقعیات اجتماعی زمان سازگار کند. زیرا یکی از عناصر موثر در تفسیر حقوقی، دگرگونی واقعیت اجتماعی است و هر تغییری که در نگرش اجتماعی پدید می آید کارایی قاعده برآمده و مرتبط با آن اوضاع و احوال را تغییر می دهد. بنابراین چنانچه اجرای متن قاعده حقوقی عقلانی نباشد، می بایست با تبعیت از این اصل عملی که بنابر آن اگر علت وجودی قاعده ای از میان برود، آن قاعده خود به خود از بین می رود، قاعده بی مبنا را کنار گذاشت. قانون در فرمان قطعی خود بازنمای حقوق بی حرکت است. تصویری است از یک لحظه منفرد که صرفاً مبین جهات کلی و محورهای اصلی است اما تفکر حقوقی در لحظات همیشه نو و در پایین دست واقعیات متولد می شود و نمی تواند و نباید از عرصه عمل و واقعیات اجتماعی موجود غافل باشد. مبتنی بر این رویکرد، دادگاه قاعده انحصار ارش به عیب مورد معامله را قاعده ای امره و استثنایی ندانسته و متکی به دلایل متعدد ذیل به قابلیت توسعه و تعمیم آن و امکان ارائه خوانشی دیگر از قانون مدنی باور دارد:

۱. رویکرد تکاملی به قواعد نظام حقوقی به روشنی موید این معناست که قاعده حقوقی پدیداری است باز که رو به سوی تحول و تکامل دارد و در فرآیند تکامل اجتماعی و در مواجهه با ضرورت ها و نیازها این قاعده اصلح است که توان بقا داشته و عرف از این حیث حائز اهمیت است که کارآمدترین برآیند تعارضات و تعاملات مردمان است؛ ۲. قواعد حقوقی مولود و محصول ضرورت های اجتماعی در برهه ای از زمانند که در اثر نیازها به صحنه اجتماع آمده و ضرورتاً با گذر زمان و تحولات و نیازهای جدید از بین می رود. قواعد حقوقی و به ویژه حقوق قراردادها به مثابه هنجارهای زمینی و تجربی ابزارهای رفع نیاز و برآوردن انتظاراتند و مانند سایر واقعیات زندگی اجتماعی در معرض تغییر و تبدیل. این واقعیات اجتماعی و هنجارها و عادات اعضا یک جامعه که از آن با عنوان حقوق زنده تعبیر شده است بی شک بر قواعد و گزاره های حقوقی مقدم بوده و رویه قضایی می بایست به عنوان مامور حقوق زنده جامعه عمل کند و نه مجری قاعده ناقص یا تغییر شکل یافته؛ ۳. محل تردید نیست که مقررات مربوط به معاملات مأخوذ از عرف و عادت است و عرفی بودن حقوق قراردادها مبین ابتناء بخش قابل توجهی از مقررات این حوزه بر عرف و عادت جاری در زمان وضع قانون است و طبیعی است که مقنن برای وضع این مقررات اغلب به ساز و کارهای معقول بین مردمان یا مطابق با انتظارات و عقل عرفی آنان نظر داشته و قوانین را بر آن اساس تدوین نماید. در این مقام، مقنن و دکترین فقهی حقوقی جز ترسیم و تبیین مرزها و حدودات عرف و اراده طرفین غالباً نقشی ندارند. پس لاجرم منطق حقوقی اقتضا دارد که در صورت تغییر عرف مبنای وضع قانون، در مقام اعمال عرف تازه براییم؛ چنانکه قانون مدنی نیز در مواد متعدد دادگاه را به مقدم داشتن عرف بر قانون الزام نموده است و روشن است که در زمان کنونی و در پرتو تحولات اقتصادی و عرف حاکم بر معاملات قاعده اختصاص ارش و خسارت به عیب مورد معامله فاقد پایگاه عرفی و عقلی است و باید پذیرفت که قابلیت مطالبه ارش قاعده عمومی معاملات و ما به ازای فقدان اوصاف و شروط قراردادی است و فسخ قرارداد یگانه راه متضرر از نقض نیست؛ ۴. در حوزه قراردادها دخالت شارع و مقنن در حد حفظ منافع جامعه و جلوگیری از اکل مال به باطل است و جز در موارد محدود، با قاعده ای آمره از سوی شارع و به تبع مقنن مواجه نیستیم و فی الجمله، اصل تکمیلی بودن مقررات حاکم بر قراردادها و تقدم اراده طرفین و عرف اصلی مقبول تلقی شده و مقررات قانونی در صورت احراز توافق با عرف و عادت مخالف، مجری نخواهد بود. در مساله مورد نزاع نیز تغییر عرف و انتظارات به روشنی حادث شده و می بایست مقدم بر قانون مورد توجه رویه قضایی قرار گیرد. پس اگرچه در منطق قانون مدنی وصف قابلیت و عدم قابلیت تجزیه مبیع و تقابل و عدم تقابل ثمن در برابر متراژ، سبب تفاوت حکم خواهد بود اما باید دانست که قواعد مقرر در مواد ۳۵۵ و ۳۸۴ قانون مدنی جملگی قوانینی تکمیلی اند که عرف معاملات مقدم بر آن بوده و عرف کنونی نیز در تمامی حالات کسر و اضافه مساحت مبیع، به قابلیت جبران خسارت باور داشته و مطالبه ارش را قاعده بازی می داند و بدیهی است که با پذیرش رویکرد قاعده انگاری ارش، نزاع تفسیری پیرامون مواد فوق نیز حل و بلکه منحل می گردد؛ ۵. در هر قرارداد معاوضی برابری و تعادل نسبی میان ارزش عوضین مدنظر متعاقدین است و هر یک از طرفین که با نقض عهد، تعادل مدنظر را مخدوش کند می بایست با پرداخت خسارت، تعادل را به تراضی باز گرداند و تردیدی نیست که اوصاف مورد معامله اعم از وصف سلامت و غیر آن یکی از عوامل موثر در برقراری تعادل نسبی میان ارزش عوضین در هنگام قرارداد است و فقدان هر یک از اوصاف، تعادل مدنظر متعاقدین را از بین خواهد برد و لاجرم طرف متخلف قراردادی می بایست از طریق پرداخت مابه التفاوت یا همان ارش، ارزش مبیع را به حدی برساند که با ارزش ثمن برابر گردد. پس نه تنها ارش -به مثابه غرامت حاصل از التزام فروشنده به وصف سلامت- مخالف هیچ قاعده ای نیست، در سایر خیاراتی که فقدان عامل موثر در ارزش مبیع سبب نقض تعهد به برقراری تعادل میان ارزش عوضین گردد نیز قابل مطالبه است؛ ۶. این واقعیت عرفی در عبارات فقیهان نیز منعکس گردیده و برخی از ایشان به این معنا که ارش در صورت فقدان مطلق اوصاف مورد معامله قابل مطالبه است، تصریح نموده اند “ان الارش عوض عن جز فائت فی العین او صفاتها- مامقانی- نهایه المقال” همچنین بیان داشته اند “در تمام شروطی که از ارزش مالی مستقل برخوردار هستند حاکم می تواند در صورت عدم امکان اجرا مشروط علیه را به پرداخت خسارت مجبور کند. حق ارش در خیار عیب متکی به نص خاصی نیست بلکه به حکم عقلا بوده و از حقوقی است که عقلا برای طرف قائلند (امام خمینی ره – البیع)”؛ ۷. به باور دادگاه در نظام حقوقی کنونی منطق اقتصادی نیز در صورت عدم مخالفت با گزاره های الزام آور شرعی و قانونی می تواند هنجارهای حقوقی مطلوب خود را تعیین و تجویز کند. از حیث رویکرد تحلیل اقتصادی نظریه ضمانت اجراها می بایست نقش اساسی را به تخصیص بهینه منابع و افزایش ثروت اجتماعی دهد به نحوی که اگر یکی از طرفین قرارداد به تعهدات خود عمل نکند طرف مقابل بتواند با انتخاب ضمانت اجرایی موثر با کمترین هزینه مطلوب ترین نتیجه را به دست آورد. مطابق نظریه کارایی پارتو اگر بتوان تخصیص منابع را به شیوه ای تغییر داد که وضعیت عده ای بهتر شود بدون آنکه وضعیت دیگران بدتر شود، در این صورت باید آن اقدام را انجام دهد. به تعبیر دیگر، وضعیت برتر در این کارایی وضعیتی است که مطلوبیت فردی افزایش یابد بدون آنکه این امر باعث کاهش مطلوبیت شخص در نظریه عمومی ارش نیز فروشنده غرامتی را می پردازد که نتیجه تخلف او از مفاد قرارداد است و این وضعیت به سود خریدار است بدون آنکه ملازمه ای با ضرر طرف قرارداد داشته باشد؛ ۸. در پاسخ به این پرسش که در محاسبه ارش ناشی از مغایرت یا فقدان اوصاف مورد معامله می بایست به قیمت زمان تادیه باور داشت یا آنکه ارش همواره قسطی از ثمن معامله است، به باور دادگاه ملاک مستخرج از رای وحدت رویه ۸۱۱ هیئت عمومی دیوان عالی کشور و ماده ۷ قانون پیش فروش ساختمان اقتضا دارد هرگاه خسارت {خواه در فرض نقض عهد قراردادی و صدمه به موقعیت مشروع ناشی از قرارداد و خواه ناشی از بطلان قرارداد و تلف فرصت تحصیل ارزش مورد تعهد} ناشی از تقصیر یا تغریر طرف قرارداد است، قیمت حین الاداء ملاک محاسبه قرار گیرد و در فرض فقدان تقصیر و تغریر، طریق محاسبه منعکس در قانون مدنی ملاک عمل و وسیله بازگرداندن توازن به تراضی باشد.

النهایه دادگاه معتقد است انسجام نظام حقوقی اقتضای آن را دارد که به وجود مفهومی مخالف برای ماده ۴۲۲ قانون مدنی باور نداشته و سکوت مقنن راجع به سایر خیارات را دلیلی بر منع قابلیت مطالبه ارش ندانیم، فلذا مبتنی بر مبانی و جهات فوق الذکر حق پژوهش خواه در مطالبه ارش ناشی از فقدان اوصاف مورد معامله و تخلف پژوهش خوانده از مفاد قرارداد را شایسته حمایت دانسته و مستندا به مواد ۳۴۸ و ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی و مواد ۲۲۰ و ۴۲۷ قانون مدنی ضمن نقض رای معترض عنه، پژوهش خوانده را به پرداخت مبلغ … منعکس در نظریه کارشناسی به انضمام جبران خسارات دادرسی متعلقه محکوم می نماید. رای صادره حضوری و قطعی است.

مستشاران شعبه ۱۴ دادگاه تجدیدنظر استان کردستان

توضیح: نمونه رای های منتشر شده در عدالت سرا اعم از نمونه رای بدوی، نمونه رای تجدیدنظر و نمونه رای دیوان عموما از نمونه رای های منتشر شده از سوی قوه قضائیه و مراکز و پژوهشگاه های وابسته به قوه قضائیه برگرفته شده است.

مقالات زیر را مطالعه کنید

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

به بالای صفحه بردن