نحوه تفکیک ملک چگونه است؟

افراز و تفکیک چیست؟

افراز به معنای جدا نمودن سهم مشاع یک شریک از شرکای دیگر است، یعنی تقسیم نمودن مال غیرمنقول متعلق به چند شریک در صورتی که یک یا چند نفر از آنان حاضر به تقسیم آن نباشند. تفکیک، یعنی تبدیل ملک به چند قطعه زمین با مشخصات معین. تفکیک هم در مورد املاک مشاع کاربرد دارد و هم در مورد املاک غیر مشاع.

بیشتر بخوانید: توقیف عملیات اجرایی ثبت و ابطال اجراییه به چه صورت است؟

افراز و تفکیک چه تفاوت هایی با هم دارند؟

• افراز فقط در مورد املاک مشاع کاربرد دارد اما تفکیک، هم در اموال مشاع است هم اموال غیر مشاع.
• بعد از افراز حالت اشاعه از بین می رود و شراکتی وجود ندارد اما بعد از تفکیک در املاک مشاع، حالت اشاعه باقی است.
• در افراز تعیین تکلیف نهایی با دادگاه است اما در تفکیک با اداره ثبت است.
• مرجع درخواست افراز هم اداره ثبت است هم دادگاه اما مرجع درخواست تفکیک، اداره ثبت محل وقوع ملک است.
• از شرایط بوجود آمدن افراز، عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف بین مالکین مشاع می باشد.
• در حین انجام عملیات تفکیک، هر یک از شرکا میتوانند به آن اعتراض نمایند و با اعتراض آنان ادامه عملیات متوقف می شود و با رضایت معترض می توانند اقدام را ادامه دهند اما اعتراض به افراز در حین اقدام از سوی شرکای دیگر پذیرفته نیست و بعد از افراز میتوانند در فرجه قانونی اعتراض نمایند.
• املاک ثبتی که جریان ثبتی آنان خاتمه یافته است اعم از اینکه ثبت دفتر املاک شده یا نشده باشد، مرجع درخواست افراز، اداره ثبت محل وقوع ملک است و تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض بمدت ١٠ روز از تاریخ ابلاغ در دادگاه خواهد بود اما اگر جریان ثبتی خاتمه نیافته باشد، مرجع درخواست، دادگاه عمومی محل می باشد.

تفکیک عرصه و تفکیک اعیان

تفکیک عرصه یعنی تقسیم ملک به دو یا چند قطعه بطوریکه قطعات هیچگونه ارتباط فیزیکی و حقوقی با هم نداشته باشند و هر یک بصورت قطعه ای مستقل باشند. تفکیک اعیان یعنی اینکه هر چند قطعات مفروز شده از پلاک، دارای مساحت و حدود اربعه مشخص می باشد اما ارتباط فیزیکی قطعات با همدیگر کاملاً قطع نخواهد شد. اگر مالک اعیان، قصد خرید عرصه زیر بنا را داشته باشد در تفکیک عرصه اقدام و بعد از انجام تشریفات مقرر انتقال در صدور سند مالکیت مبادرت نماید. عرصه تابع وجود اعیان است و انجام تفکیک عرصه مذکور نیاز به جلب نظر شهرداری ندارد.

تفکیک اعیان ها به موجب بخشنامه های ثبتی بند ٣٨٢:

در مواردی که مالک اعیانی ­ها ثبت شده بر اساس ماده 104 مکرر آیین ­نامه تقاضای تفکیک می ­نماید و عرصه متعلق به دیگری است، همان ­طوری که در ماده 104 مکرر آیین نامه قانون ثبت قید شده است در موقع تحدید حدود اعیانی باید مراتب به مالک عرصه مجاورین اخطار شود لازم است در موقع تفکیک هم به منظور محفوظ بودن حق مالک عرصه، مراتب به مشارالیه ابلاغ و اخطار گردد. بدیهی است با صدور سند مالکیت اعیانی دیگر ادعایی نسبت به اصل مالکیت مسموع نخواهد بود.

بیشتر بخوانید: مراحل پیش خرید و پیش فروش ملک

نحوه تفکیک املاک به موجب بخشنامه های ثبتی بند ٣٨٣:

به منظور ایجاد وحدت رویه در تفکیک و افراز املاک در واحدهای ثبتی خاطر نشان می نماید:

ادارات ثبت مکلفند در موقع تفکیک اراضی محدوده قانونی شهر و حریم آن به عمل تفکیک و افراز را در اجرای ماده 154 اصلاحی قانون ثبت طبق نقشه ای انجام دهند که بر اساس ماده 101 قانون اصلاحی شهرداریها به تصویب شهرداری رسیده باشد. در مورد تفکیک ساختمان هایی که مجزا از هم به صورت آپارتمان احداث شده اند با توجه به گواهی پایان کار صادره از شهرداری و قانون تملک آپارتمانها و آئین نامه اقدام شود.

در مورد تفکیک چند ساختمان که مجزا از هم در یک قطعه زمین احداث گردیده چنانچه بر گواهی پایان کار این ساختمانها دارای مشترکات از قبیل (انباری، راهروها، تابلوی آب و برق، مراکز حرارتی و برودتی و تهویه و غیره) باشند و یا اینکه شهرداری در گواهی صادره عرصه را قابل تفکیک نداند ادارات ثبت بایستی فقط نسبت به تفکیک اعیان ساختمانها با رعایت ضوابط مقرر در قانون تملک آپارتمانها اقدام نمایند و در مواردی که از این قبیل ساختمانها بر اساس گواهی پایان کار دارای مشترکات نباشند ادارات ثبت راساً نسبت به تفکیک عرصه و اعیان اقدام خواهند نمود.

در مورد ساختمانهای احداثی قبل از سال 1349 مستنداً به تبصره 8 از ماده 100 اصلاحی قانون شهرداریها ارائه گواهی پایان کار ضرورتی نداشته و ادارات ثبت راساً اقدام به تفکیک نمایند. در مورد افراز اراضی خارج از محدوده قانونی شهرها نسبت به افراز سهام مشاعی مالکین با توجه به رأی وحدت رویه شماره 48-24/10/63 هیئت عمومی دیوانعالی کشور بر اساس قانون و آئین نامه افراز و فروش املاک مشاع عمل می شود.

تکلیف تفکیک اراضی و ساختمانهای خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها را آئین نامه استفاده از اراضی و احداث بنا و تأسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها روشن نموده است.

تفکیک ملکی که فاقد متراژ و نقشه است به موجب بند 375 مجموعه بخشنامه های ثبتی:

در موقع تفکیک، قسمتی از ملک مورد تحدید و یا ثبت شده که بدون قید طول اضلاع و مساحت سند مالکیت آن صدر شده نقشه برداری مورد تفکیک و باقیمانده آن با رعایت جهات مذکور در صورتمجلس تحدیدی و سند مالکیت ضروری است و باید از حدود مذکور در صورتمجلس تحدید و سند مالکیت تجاوز نشود در صورت بروز اشکال گزارش و کسب تکلیف شود.

به موجب بند ٦ ماده ٢٥ قانون ثبت، رسیدگی و رفع اشتباهی که در عملیات ثبتی رخ دهد و منتج به انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک شود، با هیات نظارت است مشروط بر اینکه رفع اشتباه مزبور خللی به حق کسی نرساند. اگر رفع اشتباه به حقوق شخصی خللی وارد نماید، از صلاحیت هیات نظارت خارج است و ذی نفع و مدعی باید به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مراجعه نماید.

صورتجلسه نشست قضائی استان آذربایجان غربی/ شهر بوکان مورخ ۱۳۸۸/۰۸/۱۲

آقای (الف) به طرفیت آقای (ب) دادخواستی به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی تقدیم کرده که منجر به اصدار حکم به نفع خواهان شده است. در مرحله اجرا، اداره ثبت اسناد اعلام کرده که باید تفکیک ملک معمول شود و سپس سند انتقال یابد. آیا خواهان باید مجدداً در مقام تقدیم دادخواست به خواسته تفکیک برآید یا لازمه و مقدمه اجرای حکم صادره نیازمند تقدیم دادخواست به خواسته اخیر (تفکیک) نیست؟

نظر هیئت عالی

پس از رسیدگی دادگاه و احراز صحت دعوا و صدور حکم به نفع خواهان، در واقع محکوم له قائم‌مقام قانونی فروشنده در ملک و ذی‌نفع در موضوع می‌باشد و پس از تشکیل پرونده اجرایی، محکوم له از طریق دایره اجرا یا دادگاه به اداره ثبت معرفی و با رعایت مقررات قانونی و اخذ گواهی پایانکار نسبت به تفکیک ملک و سپس انجام انتقال آن طبق مفاد حکم صادره اقدام می‌شود.

جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری به صفحه تماس با ما مراجعه فرمائید.