بدی را با عدالت پاسخ دهيد، مهربانی را با مهربانی. كنفوسيوس دادگاهی بالاتر از دادگاه‌های عدل وجود دارد و آن دادگاه وجدان است. مهاتما گاندی تا زمانی كه توده مردم برای بهبود حال يكديگر احساس مسئوليت نكنند، عدالت اجتماعی تحقق نمی يابد. هلن كلر
لوگوی عدالت سرا

نحوه مطالبه خسارت در قرارداد پیش فروش

مطالبه خسارت قرارداد پیش فروش

مطالبه خسارت قانونی تاخیر در ایفای تعهدات قرارداد پیش فروش

مطابق با قواعد کلی در تنظیم قراردادها و تعهدات، اگر برای تاخیر در انجام تعهدی، خسارت و وجه التزامی تعیین شده باشد، متخلف از انجام تعهد، صرفاً ملزم به پرداخت آن مبلغ می باشد و دادگاه نمی تواند او را به پرداخت مبلغ بیشتر یا کمتری محکوم نماید. در ارتباط با قانون پیش فروش ساختمان، قواعد متفاوتی حکمفرما می باشد. در ارتباط با قرارداد پیش فروش ساختمان، میزان مبلغ خسارت تاخیر در انجام تعهد در قانون مشخص شده است و طرفین نمی توانند به کمتر از آن توافق نمایند.

چنانچه در قرارداد پیش فروش، پیش فروشنده به تعهدات قراردادی خود عمل ننماید و قادر به تحویل ملک در موعد مقرر نباشد، پیش خریدار می تواند خسارات وارده را از وی مطالبه نماید. میزان خسارتی که پیش خریدار میتواند از پیش فروشنده طلب نماید، بدین شرح می باشد:

  1. در موردی که عدم انجام تعهد مربوط به قسمت های مشاعی ساختمان باشد، پیش فروشنده باید خسارت روزانه به مقدار نیم درصد نرخ روز، به میزان قدرالسهم پیش خریدار به او بپردازد.
  2. در موردی که واحد پیش فروش شده و بخش های اختصاصی مانند پارکینگ یا انباری در آن زمان عنوان شده قابل استفاده نباشند، پیش فروشنده ملزم است که معادل اجرت المثل ملک یا قسمت تحویل نشده آن را تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار بپردازد. اجرت المثل بر طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می گردد.
  3. اگر پیش فروشنده تاخیر در انتقال سند رسمی داشته باشد، موظف است که روزانه به میزان یک هزارم مبلغ قرارداد را بپردازد.

در اقامه دعوای مطالبه خسارت در قرارداد پیش فروش خواهان دعوا، پیش خریدار است و خوانده دعوا، پیش فروشنده می باشد. همچنین دادگاه صالح در اقامه دعوای مطالبه خسارات قانونی تاخیر در ایفای تعهدات قرارداد پیش فروش، دادگاه عمومی است. از آنجایی که این دعوا، یک دعوای منقول است، خواهان میتواند به دادگاه محل اقامت خوانده، محل اجرای تعهد و یا محل انعقاد قرارداد مراجعه نماید. اگر چه بر اساس ماده ٢٠ قانون پیش فروش ساختمان، حل کلیه اختلافات ناشی از تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان بر عهده هیات داوری است ولی بدلیل اینکه تاکنون آیین نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده است بنابراین دادگاه عمومی صالح به رسیدگی است.

همچنین بخوانید: مراحل پیش خرید و پیش فروش ملک

چگونگی صدور اجراییه

پس از صدور رای به نفع خواهان و قطعیت آن، اجراییه صادر و پرونده به اجرای احکام ارسال میگردد و پیش خریدار میتواند با استعلام از ادارات بانک مرکزی، ثبت اسناد و املاک، راهنمایی و رانندگی و همراه اول اموال پیش فروشنده را شناسایی و توقیف نماید تا وجه خود را از آن وصول نماید. در صورت عدم شناسایی اموال محکوم علیه (خوانده) خواهان میتواند درخواست صدور حکم جلب وی را نماید.

مطالبه خسارت قرارداد پیش فروش
مطالبه خسارت قرارداد پیش فروش – عدالت سرا
نکات مهم در اقامه دعوای مطالبه خسارت قانونی تاخیر در ایفای تعهدات قرارداد پیش فروش
  • اگر در قرارداد پیش فروش، خسارتی برای تاخیر تعهد تعیین نشده باشد، خسارت قانونی قابل مطالبه می باشد.
  • اگر در قرارداد مبلغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق شده باشد، آن مبلغ معتبر و قابل مطالبه است.
  • در صورتی که در قرارداد پیش فروش، برای تاخیر در انجام تعهد، خسارت با مبلغ کمتری توافق شده باشد، آن توافق معتبر نیست و باید بر طبق میزانی که در قانون ذکر شده، عمل نمود.
  • قرارداد پیش فروش ساختمان منصرف از عقد بیع بوده و تعهدات موضوع آن در چارچوب ماده ۱۰ قانون مدنی قابل اجرا است.
  • قراردادهای پیش فروش ساختمان از مصادیق بیع کلی در معین و لازم الاتباع است.

بیشتر بخوانید: نکات خرید ملک تجاری

مستندات قانونی در اقامه دعوای مطالبه خسارات قانونی تاخیر در ایفای تعهدات قرارداد پیش فروش

ماده ی ۶ قانون پیش فروش ساختمان

چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل نکند، علاوه بر اجرای بند ۹ ماده ی ۲ این قانون مکلف است، به شرح زیر جریمه ی تأخیر به پیش خریدار بپردازد. مگر این که به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق کند.

اجرای مقررات این ماده، مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست.

  1. در صورتی که واحد پیش فروش شده و بخش های اختصاصی، نظیر توقفگاه پارکینگ و انباری در زمان مقرر، قابل بهره برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار، معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده است.
  2. در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت های مشاعی، روزانه به میزان نیم درصد بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار.
  3. در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت های خدمات عمومی موضوع بند ۹ ماده ی ۲ این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن، روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش خریدار.
  4. در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه: ۷۹۳/۹۶/۷ شماره پرونده: ۶۹-۵۷/۱-۳۱۵ تاریخ نظریه: ۱۳۹۶/۰۴/۰۴

با توجه به قانون پیش فروش آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن آیا به طور کلی قراردادهای پیش فروش ساختمان ها که به صورت عادی پس از سال ۱۳۸۹ منعقد می گردند مشمول قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ می باشند و قانون فوق الذکر بر آنها حاکم می باشد؟ یا اینکه صرفا قرار دادهای عادی خارج از شمول قانون مذکور می باشند؟

۱- در فرضی که قرارداد پیش فروش ساختمان، بدون سند رسمی و به صورت عادی منعقد شود، بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، قراردادی معتبر و لازم الاجرا می باشد و عدم تنظیم آن به صورت رسمی و پیش بینی ضمانت اجرای کیفری برای عدم تنظیم سند رسمی در قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ موجب بطلان یا عدم نفوذ قرارداد مزبور نمی باشد و فقط امتیازات و مقررات خاص قانون موصوف در مورد قراردادهای عادی پیش فروش، قابل اعمال نیست. ۲- همانگونه که در پاسخ بند یک گفته شد، امتیازات و مقررات خاص پیش بینی شده در قانون پیش فروش ساختمان از جمله داوری موضوع ماده ۲۰ همان قانون، مختص قراردادهایی می باشد که مطابق آن قانون به صورت رسمی منعقد شده است. بنابراین، قراردادهای عادی پیش فروش، مشمول قانون مذکور نمی باشد.

جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری به صفحه تماس با ما مراجعه فرمائید.

دیدگاه‌ خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

به بالای صفحه بردن