چگونه می توان به نيابت از فرد دیگر معامله نمود؟

انجام معامله به نيابت از اشخاص

گاهی اوقات ممكن است كه اشخاصی غير از خود فرد اقدام به انجام معامله نمايند در اينصورت به اينگونه انجام معامله، معاملات نيابتی گفته می شود. معاملات نيابتی انواع مختلفی دارند:

1. معامله توسط وكيل
2. معامله توسط ولی قهری
3. معامله توسط قيم
4. معامله توسط وصی
5. معامله توسط نماينده شركت

 

معامله توسط وكيل

مطابق ماده ٦٥٧ قانون مدنی: وكالت عقدی است كه به موجب آن يكی از طرفين، طرف ديگر را برای انجام امری نايب و نماينده خود می نمايد. وكالت عقدی است جايز. به اين معنا كه هر يک از طرفين هر موقع كه بخواهند می توانند آن را به هم بزنند. انجام وكالت در معاملات بصورت وكالت رسمی انجام می گيرد به اين معنا كه وكالت نامه ای من باب فروش يا اجاره ملک يا املاک مشخصی به فردی داده می شود و يا ممكن است اعطای وكالت صرفاً جهت انجام عمل خاصی باشد كه در اينصورت به آن وكالت كاری گفته می شود مانند وكالت در مراجعه به اداره ثبت جهت انجام امر خاصی. اولين نكته مهم در انجام معامله با وكالت از فردی ديگر، بررسی اعتبار وكالتنامه وكيل می باشد. چرا كه ممكن است در بعضی موارد اعتبار وكالتنامه از بين رفته باشد. بطور مثال در صورت فوت موكل و يا وكيل، در صورت عزل وكيل توسط موكل، حجر وكيل يا موكل بدليل ديوانگی، وكالتنامه اعتبار خود را از دست می دهد. وكيل فقط در حدود اختياراتی كه به وی داده می شود مجاز به اقدام می باشد و اگر وكيل كاری را انجام دهد كه موكل اين اجازه را به وی نداده باشد، عمل او فضولی محسوب می شود و در صورتی كه موكل تأييد ننمايد عمل انجام شده وكيل باطل است. در وكالتنامه بايد صراحتاً قيد شود كه نوع عقد كدام است مانند اينكه نوشته شود خريد، فروش، اجاره و يا ... اگر بين وكيل و موكل توافقی مبنی بر اين باشد كه وجهی را مانند ثمن معامله وكيل دريافت نمايد و يا اينكه ملک را تحويل بگيرد حتماً بايد در وكالتنامه قيد گردد.

تفویض وکالت به چه معناست؟

گاهی اوقات ممكن است كه وكيل كليه اختيارات خود را به شخص ثالثی واگذار نمايد به اين عمل تفويض وكالت گفته می شود. وكيل تنها زمانی ميتواند اقدام به تفويض وكالت نمايد كه اين اختيار صراحتاً در وكالتنامه به او داده شده باشد. در مورد اينكه با تفويض وكالت، وكالت وكيل اول از بين می رود يا پا برجاست اختلاف نظر وجود دارد بعضی معتقدند كه وكالت وكيل اول معتبر است و در صورت فوت يا محجور شدن وكيل اول، وكالت وكيل دوم نيز باطل می شود اما عده ای ديگر خلاف اين نظر را دارند و معتقدند كه در صورت فوت يا محجور شدن وكيل اول، وكالت وكيل دوم معتبر باقی می ماند. وكيل بصورت عادی نسبت به هرگونه فساد يا مشكلی در قرارداد حتی در مقابل طرف معامله نيز تعهدی ندارد و در صورت كشف هرگونه فسادی در مالكيت موكل، مسئوليتی متوجه شخص وكيل نخواهد بود. در اعطای وكالت بايد اين نكته را مدنظر قرار داد كه وكيل می بايست اهليت داشته باشد يعني بالغ، عاقل و رشيد باشد.  

معامله توسط ولی قهری

كودكان معمولاً قادر به انجام امور مالی خود نيستند و يا فرد مجنونی كه از كودكی دچار اختلال روانی بوده است همه اين افراد تحت ولايت پدر و جد پدری خود می باشند و ولی، نماينده قانونی آنان محسوب می گردد. مهم ترين وظيفه ولی، نمايندگی از صغير و مجنون است در واقع اداره اموال و حفظ حقوق آنان از وظايف ولی قهری می باشد. اگر ولی قهری بخواهد اقدام به انجام معامله از سوی طفل نمايد بايد بررسی كند كه طفل به سن بلوغ نرسيده باشد و از ولايت خارج نشده باشد.  

معامله توسط قیم

قيم فردی است كه از طرف دادگاه جهت حمايت از محجور و اداره اموال وی منصوب می شود.  

برای چه افرادی قيم منصوب ميشود؟

• برای كودک يا مجنونی كه ولی قهری ندارد.
• برای اشخاصی كه جنون يا عدم رشد آنها متصل به زمان كودكی نباشد.
• زمانی كه ولی قهری رعايت مصلحت محجور را ننمايد.
• زمانی كه ولی قهری بدليل بيماری يا كهولت سن قادر به انجام وظايف خود نباشد.

نكته مهم اين است كه قيم بايد در تمامی امور، مصلحت محجور را رعايت نمايد و نمی تواند خارج از اين كاري را انجام دهد.

انجام برخی از معاملات توسط قيم بايد با اجازه دادستان باشد. این موارد عبارتند از:

• فروش املاک و اموال غيرمنقول محجور
• رهن املاک محجور
• معامله ای كه در نتيجه آن قيم مديون محجور شود.

قيم می بايست قبل از انجام معاملات مذكور، از دادستان اجازه كتبی بگيرد در غير اينصورت او نميتواند اموال محجور را بفروشد يا به رهن بگذارد. قيم نميتواند با خودش معامله كند اين ممنوعيت مطلق است و حتی با اجازه دادستان هم، چنين معامله ای صحيح نمی باشد.

معامله توسط وصی

وصی كسی است كه شخصی او را برای انجام امور بعد از فوت خود، مأمور می كند. در چنين حالتی فردی يک نفر ديگر را وصی قرار می دهد تا بعد از فوت او اقدام به فروش و يا اجاره بخشی از ماترک او بنمايد. وصی تا زمانی كه موصی (وصيت كننده) در قيد حيات است، نمی تواند دخالتی در موضوع وصيت نمايد نتيجه اينكه بايد در زمان انجام معامله از فوت وصيت كننده اطمينان حاصل گردد. اگر بيش از يک نفر وصی تعيين گردد، انجام مورد وصيت بايد با تأييد همه آنها باشد مگر اينكه صراحتاً در وصيت نامه قيد شده باشد كه هر يک بطور مستقل ميتوانند فعاليت نمايند. هر فرد فقط ميتواند تا يک سوم اموال خود را وصيت نمايد و مازاد بر آن معتبر نيست مگر با اجازه ورثه. نتيجه اينكه ارزش مال موضوع معامله بايد كمتر از يک سوم باشد. يكی از راه های تشخيص اين امر، توجه به اظهارنامه ماليات بر ارث است كه توسط ورثه به اداره ماليات داده ميشود. اگر در معامله ای مشخص شود كه وصيت نامه ابرازی بصورت رسمی نيست، بهتر است كه از انجام آن معامله اجتناب نمود.  

معامله توسط نماينده شركت های تجاری و مؤسسات غيرتجاری

اشخاص حقوقی مانند شركت ها نيز ميتوانند همانند اشخاص حقيقی اقدام به انجام معامله نمايند كه توسط نماينده شركت اين كار انجام می گيرد. در هنگام معامله با اشخاص حقوقی، می بايستي در درجه اول سمت شخص امضاء كننده احراز گردد. كسی كه قرارداد را به نمايندگی از شركت امضاء می كند بايد از اركان آن شركت باشد حال ممكن است نمايندگی او بصورت كلی باشد يا صرفاً برای امضای قرارداد خاصی. در نهادهای دولتی، نمايندگی شخص براساس حكم انتصاب به سمت نمايندگی و يا مصوبه اركان آن نهاد در خصوص نمايندگی قابل احراز است. در شركت های تجاری در آخرين روزنامه رسمی، مديران شركت و حدود اختيارات آنان مشخص شده است. نكته ديگر، بررسی حدود اختيارات نماينده شركت است. در شركت های مختلف حدود اختيارات مديران متفاوت است. بطور مثال در شركت های سهامی اعم از سهامی خاص و سهامی عام هيأت مديره شركت دارای اختيارات كامل و نامحدود است و يا اينكه در شركت با مسئوليت محدود هيأت مديره شركت دارای اختيارات نامحدود است. مدير عامل كليه شركت های تجاری و اعضای هيأت مديره دارای اختيارات محدود هستند و اصل بر عدم اختيار آنها برای فروش ملک است.

معامله توسط نماينده شركت ها و نهادهای دولتی

در معامله با سازمان ها و شركت های دولتی نيز می بايست اهليت امضاء كننده و صلاحيت مقام اداری مورد بررسی قرار گيرد. برای اينكه املاک شركت های دولتی قابل واگذاری از طريق مزايده باشند، نياز به تصويب فروش املاک توسط مجمع عمومی شركت می باشد. مطابق اين آيين نامه معاملات دولتی پس از صدور مجوز قانونی فروش اين اموال توسط كارشناسان ارزيابی و مزايده برگزار می شود و ملک مورد نظر با رعايت مقررات مربوط به مزايده به فروش ميرسد. برنده مزايده كه بالاترين قيمت را پيشنهاد داده است، پس از طی مراحل قانونی و پرداخت مبالغ مربوطه ملک را تحويل می گيرد. سپس نماينده شركت دولتی با حضور در دفترخانه اسناد رسمی نسبت به انتقال قطعی مالكيت به خريدار اقدام می كند. دستگاه های دولتی، صلاحيت انعقاد هر قراردادی را ندارند، بلكه در چارچوب اهداف و وظايف سازمانی خود می توانند انعقاد قرارداد نمايند.

اموال غيرمنقول دولتی زير قابل فروش نيستند:

1. آثار و بناهای تاريخی
2. اموال غيرمنقولی كه از نفايس ملی می باشند.
3. اموال غيرمنقولی كه بخاطر مصالح ملی در تصرف دولت باشند و فروش آنها ممنوع است.
4. تأسيسات و استحكامات نظامی