نمونه نظریه کارشناسی کمیسیون ماده صد شهرداری

بازدید کننده بزرگوار، در این مقاله یک نمونه نظریه کارشناسی کمیسیون ماده صد شهرداری برایتان قرار داده ایم تا با نحوه تنظیم این نوع نظریه آشنا شوید.

دبیرخانه محترم کمیسیون ماده صد شهرداری ...

موضوع: نظریه کارشناسی در خصوص تخلفات ساختمانی قطعه با کد نوسازی ... متعلق به آقای ...

با سلام

احتراما پیرو نامه شماره ... مورخ ... و ابلاغیه شماره ... مورخ ... کانون کارشناسان رسمی دادگستری ... و نظر به دادنامه شماره ... مورخ ... شعبه 13 دیوان عدالت اداری و دادنامه شماره ... مورخ ... شعبه 5 تجدیدنظر دیوان عدالت اداری، مواردی به شرح ذیل به استحضار می رساند:

اول - توضیحات اولیه

در اجرای قرار کارشناسی ضمن عزیمت به شهر ... در تاریخ 13-06-1401 و مراجعه به شهرداری و مطالعه اسناد و مدارک مضبوط در پرونده شهرسازی-حقوقی و مذاکره با مسئول محترم شهرسازی شهرداری ... و اخذ ضوابط و مقررات طرح تفصیلی مصوب سال ... و ضوابط سیما و منظر و پیشامدگی، در معیت مالک و معترض به محل وقوع ملک مراجعه و از ملک موضوع کارشناسی، بناها، املاک همجوار و بافت پیرامونی بازدید به عمل آمد و ضمن استماع اظهارات طرفین، مدارک و مستندات مربوطه اخذ گردید. النهایه نتایج بررسی ها به شرح ذیل به استحضار میرسد:

دوم - موضوع/ قرار کارشناسی

1- وفق نامه شماره ... مورخ ... سرپرست محترم شهرداری ...: بررسی اصول و ضوابط شهرسازی و بحث مشرفیت و سایه اندازی

2- وفق دادنامه شماره ... مورخ ... شعبه 13 دیوان عدالت اداری: ... آیا بنای احداثی از سوی مالک ملک مجاور نسبت به ملک شاکی ایجاد مزاحمت، سایه اندازی و مشرفیت نموده و یا خیر و افزایش ارتفاع از سوی مالک، مطابق پروانه و اصول و ضوابط شهرسازی می باشد یا خیر و این امر مستلزم جلب نظر کارشناس می باشد ... من حيث المجموع حکم به ورود شکایت و الزام کمیسیون به رسیدگی مجدد با رعایت موارد معنونه صادر و اعلام می نماید ...

بیشتر بخوانید: کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری چیست؟

سوم - مشخصات فنی، حقوقی و قانونی موضوع کارشناسی

1- مالکیت: به موجب انتقال قطعی شماره ... تاریخ ... توسط دفترخانه اسناد رسمی شماره ... شهر ...، مالکیت آقای ... نسبت به شش دانگ عرصه و اعیان ملک با پلاک ثبتی ... فرعی از ... اصلی مفروز و مجزی شده از ... فرعی از اصلی مذکور قطعه صفر تفکیکی واقع در ناحیه حومه بخش یک ثبتی ... به مساحت 327/51 مترمربع (مسکونی) واقع در خیابان ... نبش شرقی بن بست اول قطعی و مسلم است.

2- وضعیت عمومی ملک در طرح تفصیلی و وضع موجود: عرصه ملک مزبور به مساحت 398/14 مترمربع قبل از عقب نشینی و 327/51 مترمربع طبق سند مالکیت و 314/14 مترمربع در وضع موجود (پس از کسر میزان عرصه در مسیر) واقع ... که شمالاً به طول 18/3 متر به ملک همسایه، شرقاً به طول 15/12 متر به ملک همسایه، جنوباً پس از رعایت بر اصلاحی به طول 16/40 متر به گذر ... و غرباً پس از رعایت بر اصلاحی به طول 17/37 متر به کوچه بن بست 6 متری محدود می گردد. کاربری عرصه طبق طرح تفصیلی مصوب بصورت مسکونی واقع در منطقه تراکمی زیاد با ضابطه سطح اشغال 60 درصد و تراکم ساختمانی 200 درصد (4 طبقه روی پیلوت) مشتمل بر 3 واحد مسکونی می باشد. بنای ملک مزبور در وضع موجود بصورت مسکونی در 5 طبقه روی پیلوت و با سطح اشغال حدود 96 درصد و تراکم ساختمانی حدوداً 570 درصد (بدون احتساب پیلوت) مشتمل بر 10 واحد مسکونی به نحوی که در هر طبقه 2 واحد مسکونی طراحی شده، در حال ساخت در مرحله اتمام نازک کاری است.

3- پروانه ساختمانی صادره: ملک مورد نظر دارای پروانه ساختمانی صادره به شماره ... مورخ 04-04-1399 است. طبق مفاد پروانه، مجوز ساخت 609 مترمربع زیربنا جمعا در 4 طبقه بدون احتساب پیلوت (چهار سقف) مشتمل بر همکف اختصاص به پارکینگ و ایستگاه راه پله و آسانسور و انباری جمعاً به مساحت 188 مترمربع، طبقات اول تا سوم اختصاص به مسکونی (هر طبقه یک واحد مسکونی و جمعا سه واحد مسکونی) و هر کدام به مساحت 188 مترمربع و طبقه چهارم به مساحت 45 مترمربع اختصاص به مسکونی دارد. همچنین پروژه ساختمانی مورد نظر فاقد مجری ذیصلاح می باشد.

4- وضعیت تخلفات ساختمانی و آراء صادره کمیسیون ماده صد: طبق لایحه تخلفات ساختمان مورخ 12-11-1399 به شماره ... مجموع متراژ های خلاف مازاد بر تراکم معادل 1215 مترمربع (حدود 370 درصد) و مشتمل بر: 132 مترمربع مازاد بر 60 درصد همکف در کاربری مسکونی دارای پروانه، 224 مترمربع مازاد در طبقات اول و دوم در کاربری مسکونی دارای پروانه، 225 مترمربع مازاد در طبقه سوم در کاربری مسکونی دارای پروانه، 300 مترمربع مازاد در طبقه چهارم در کاربری مسکونی بدون پروانه، 300 مترمربع مازاد در طبقه پنجم در کاربری مسکونی بدون پروانه، 4 مترمربع انبار مسکونی در کاربری مسکونی بدون پروانه و پخی رعایت نشده به میزان 20 مترمربع در طبقات که به موجب رای کمیسیون ماده صد به شماره ... مورخ 10-12-1399، احداث بالکن، خلاف مقررات تشخیص و رای کمیسیون مبنی بر تخریب بالکن مشرف به معبر 6 متری به مساحت 20 مترمربع تا راستای ساختمان همسایه کوچه 6 متری بوده است. همچنین به استناد تبصره 2 ماده صد قانون شهرداری ها، مالک محکوم به پرداخت جریمه نقدی به میزان نهصد میلیون تومان و رای مذکور در تاریخ 27-12-1399 به مالک ابلاغ و بنا بر اعلام واحد شهرسازی و درآمد، نسبت به تسویه آن اقدام شده است. مالک در معبر بن بست واقع در ضلع غربی ملک اقدام به تعبیه تعداد 4 درب پارکینگ در طول ضلع غربی ملک و مشرف به معبر مذکور نموده و از سوی همسایگان واقع در همان معبر مورد اعتراض قرار گرفته که کمیسیون ماده صد در تاریخ 19-05-1401 به استناد لزوم تامین پارکینگ و عمومی بودن معبر با عنایت به ضوابط شهری، احداث درب ورود و خروج را بلامانع تشخیص داده است. ملک موضوع کارشناسی دارای رضایت نامه محضری از همسایه شرقی می باشد.

5- وضعیت عمومی ملک معترض در وضع موجود: عرصه ملک معترض به مساحت 178 مترمربع در خیابان ...، نبش غربی کوچه بن بست اول (سمت غربی ملک موضوع کارشناسی پس از کوچه بن بست 6 متری) قرار دارد. ساختمان ملک معترض، دارای پروانه ساختمانی صادره به شماره ... مورخ 11-10-1385 بوده که طبق مفاد آن دارای مجوز ساخت 203/5 مترمربع زیربنا مشتمل بر 40 مترمربع زیرزمین غیرمسکونی و 112 مترمربع مسکونی در همکف و 51/5 مترمربع مسکونی بالای همکف است (جمعاً 92 درصد تراکم بدون احتساب زیرزمین) که در وضع موجود بر همین مبنا تثبیت شده است.

چهارم - توضیحات و نکات ضروری جهت تبیین نظریه کارشناسی

ذیلاً به بررسی مهمترین مصادیق اصول ثلاثه مصرح در تبصره یک ماده صد قانون شهرداری پرداخته و نظرات مهندسین محترم ناظر و محاسب پروژه ارائه می گردد.

1- پیشروی: بررسی و مقایسه میزان پیشروی بنا به سمت حیاط و معبر در وضع موجود نسبت به ضابطه و پروانه ساختمانی صادره، نشان از پیشروی خلاف ضابطه و خلاف مفاد پروانه به میزان 6 متر دارد. همچنین از بررسی موقعیت قرارگیری بنای موضوع کارشناسی با املاک مجاور خصوصاً بنای ملک معترض، مشخص گردید که بنای مورد نظر نسبت به بنای ملک معترض نیز پیشروی غیرمجاز دارد (تصویر شماره 3).

2- سطح اشغال و تراکم ساختمانی: سطح اشغال همکف و طبقات و نیز تراکم ساختمانی، از سطح اشغال و تراکم ساختمانی مصوب و مندرج در پروانه صادره تجاوز نموده است به نحوی که پیشروی به میزان حدود 6 متر به سمت حیاط و معبر، سطح اشغال حدود 96 درصد نسبت به 60 درصد مصوب و تراکم مازاد 370 درصد نسبت به تراکم 200 درصدی مصوب بوده و با اعمال سطح اشغال 96 درصدی در احداث بنا، در واقع آنچه اتفاق افتاده تغییر محل جرم گذاری (محل استقرار توده ساختمانی) است.

3- تجاوز به معبر و مجاورین: ملک مزبور دارای 83/95 مترمربع عرصه در مسیر است که طبق تایید نقشه بردار شهرداری مورخ 10-12-1398 از حیث طرح و گذربندی و رعایت بر و کف و رعایت بر اصلاحی، مورد تایید قرار گرفته و وفق بازدید میدانی به عمل آمده، تجاوز به معبر عمومی از سوی ملک موضوع کارشناسی احراز نگردید. همچنین از سوی هیچ یک از مجاورین بنای مورد نظر شکایتی مبنی بر تجاوز به املاک همسایه مطرح نگردیده است.

مطلب مرتبط: بررسی تخلف تجاوز به معابر شهر در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری

4- وضعیت موجود ساختمان ها و املاک مجاور: تعداد 6 پلاک از معبر بن بست 6 متری واقع در خیابان ... (غیر از ملک موضوع کارشناسی و ملک معترض که از ابتدا حقوق مکتسبه ای مبنی بر تعبیه درب ورودی در معبر یاد شده نداشته اند) دارای دسترسی می باشند. املاک فوق طبق طرح تفصیلی مصوب در منطقه تراکم زیاد ساختمانی واقع شده اند، لذا در زمان تجدید بنا، تا زمان اعتبار طرح تفصیلی ملاک عمل فعلی، امکان احداث بنا تا 4 سقف (200 درصد تراکم) را دارا می باشند. در حال حاضر بنای کلیه قطعات یک طبقه روی همکف است.

5- کسری پارکینگ: طبق نقشه های مصوب و مبنای صدور پروانه، سه واحد پارکینگ بدون مزاحمت مورد تایید قرار گرفته که با توجه به احداث بنا بر خلاف مفاد پروانه، در حال حاضر نیاز به 10 واحد پارکینگ است، طبق بازدید به عمل آمده از فضای همکف/ پیلوت ساختمان و ملاحظه نقشه ابرازی چیدمان پارکینگ از سوی مالک، تعداد 10 واحد پارکینگ برای 10 واحد مسکونی تامین گردیده که دسترسی 6 واحد پارکینگ از طریق 4 درب خودرو تعبیه شده در کوچه بن بست 6 متری غربی میسر است.

بیشتر بخوانید: نحوه اخذ جریمه در مورد کسر پارکینگ در کمیسیون ماده ١٠٠ شهرداری

6- نحوه دسترسی ساختمان به گذرهای مجاور/ تعداد درب پارکینگ:

در حال حاضر مالک/ سازنده مبادرت به تعبیه شش درب خودرو در برهای مشرف به معابر اطراف نموده به نحوی که از جانب بر 16/4 متری، دو درب مشرف به گذر جنوبی 10 متری و از جانب بر 17/37 متری چهار درب مشرف به کوچه بن بست غربی 6 متری (به نحوی که فاصله درب ها نسبت به یکدیگر حدود یک متر است) تعبیه نموده است. در تبیین موضوع از بعد فنی و فارغ از مباحث حقوقی؛ طبق بند 4-5-10-3-3 مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان، "در زمین های دارای بر بیش از 25 متر به معبر عمومی، تعبیه دو ورودی خودرو مجاز است." از مفهوم مخالف بند مزبور چنین استنباط میگردد که در زمینهای دارای بر کمتر از 25 متر به معبر عمومی، تعبیه بیش از یک ورودی خودرو ممنوع است. همچنین با استناد به رویه های جاری و ضوابط شهرسازی ملاک عمل در کشور، در صورتی که ملک شمالی یا جنوبی دارای دو بر بیش از 15 متر باشد امکان تعبیه دو درب مجاز است (تصاویر شماره 8 و 9).

7- تامین نور: نور کافی برای هر واحد مسکونی از جانب جنوب و غرب تامین شده است. همچنین امکان تامین نور اتاق های شمالی واحدها از طریق داکت میسر است.

مطلب مرتبط: تخریب و اعاده در اجرای آرای کمیسیون ماده ١٠٠

8- حذف، تبدیل یا تغییر کاربری تمام یا قسمتی از ساختمان: هیچگونه تغییر در ابعاد و تناسبات فضایی و سازه ای که نشان از تغییر کاربری و فعالیت باشد، احراز نگردید.

9- پیش آمدگی در معبر: در ضلع جنوبی (مشرف به گذر 10 متری ...) و ضلع غربی (مشرف به کوچه بن بست 6 متری) احداث و تعبیه پیش آمدگی به میزان حدود یک متر از طبق دوم تا پنجم محرز است. پیش آمدگی مجاز طبق شق الف بند 4-4-6-1 آخرین ویرایش مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان بدین شرح است؛ "پیش آمدگی طبقات یا بخشی از آن ها از مرز مالکیت، به عمق حداکثر ۰/8 متر در معابر عمومی با پهنای 12 تا 20 متر در صورتی که حد زیرین پیش آمدگی از بالاترین نقطه حداقل 3/5 متر ارتفاع داشته باشد و حد پیش آمدگی آن از لبه سواره رو حداقل ۰/8 متر فاصله افقی داشته باشد." همچنین در بند 4-4-6-4-2 همین مبحث چنین عنوان شده "پیش آمدگی در معابر با پهنای کمتر از 12 متر و در معابر موسوم به بزرگراه ها مجاز نیست مگر آنکه در طرح توسعه و عمران شهری یا ضوابط شهرسازی مصوب برای شهر یا منطقه ای، ضمن رعایت سایر الزامات پیش آمدگی، به گونه ای دیگر تعیین شده باشد. " از طرفی طبق شق اول بند 16-4 ضوابط و مقررات طرح تفصیلی مصوب و ملاک عمل شهر ...، احداث پیش آمدگی و بالکن در گذرهای کمتر از 12 متر مجاز نمی باشد.

10- حرائم فنی و استحفاظی: در مجاورت ملک مورد نظر، از سمت جنوب و غرب شبکه برق فشار ضعیف قرار دارد. طبق ضوابط ملاک عمل، حریم خطوط برق فشار ضعیف و حداقل فاصله مجاز سطح تمام شده نمای ساختمان نسبت به این خطوط معادل 1/3 متر است که نامه مدیر برق ... به شماره ... مورخ 04-04-1399 گواهی بر این موضوع است. طبق بازدید میدانی به عمل آمده، حریم مزبور در سمت نمای جنوبی ساختمان رعایت شده است. در سمت نمای غربی و با توجه به پیش آمدگی غیر مجاز از طبقه دوم تا پنجم و با توجه به امتداد زاویه دار دو ستون برق مستقر در ابتدا و انتهای کوچه بن بست، میزان فاصله افقی سطح تمام شده نما در بازه یک سوم ابتدایی عمق بنا رعایت نشده است که البته نحوه ستون گذاری مورب میتواند تشدید کننده آن باشد. لذا جابجایی ستون برق ابتدای کوچه امری ضروری است.

11- مشرفیت: با توجه به اینکه پنجره ها و بازشوهای تعبیه شده در نمای غربی پروژه، مشرف به معبر (کوچه بن بست 6 متری) است و در مرز مالکیت مجاورین قرار ندارد و از سوی دیگر، با کنترل میدانی تمامی پنجره ها مشخص گردید که ارتفاع OKB به میزان حداقل 120 سانتیمتر (فاصله عمودی لبه زیرین پنجره تا کف تمام شده روی سرامیک) رعایت شده است، لذا مشرفیت به ملک معترض احراز نگردید. شایان ذکر است که در نامه ناظر محترم معماری اجرای OKB با ارتفاع حداقل 120 سانتیمتر تایید شده است. همچنین با توجه به تعبیه نورگیر در نمای شمالی که در مرز مالکیت همسایه شمالی و مشرف به آن است، با عنایت به رعایت ارتفاع OKB به میزان حداقل 210 سانتیمتر و پوشش غیر شفاف روزنه مذکور، لذا اشرافیت به مجاورین شمالی نیز احراز نگردید. اشرافیت از ناحیه تراس بدلیل سه طرف بسته بودن آن، احراز نگردید.

12- درز انقطاع: طبق اصول و قواعد آیین نامه 2800، درز انقطاع در طرفین ساختمان پروژه مزبور میبایست به میزان حدود 11 سانتیمتر اجرا و رعایت گردد. از بررسی درز انقطاع در جهات شرقی و شمالی ساختمان که به پلاک های مجاور محدود می شود، رعایت آن احراز گردید.

13- سایه اندازی: وضعیت سایه اندازی در زمان های مبنا (اول فروردین و تیر و مهر و دی) با عنایت به طول و عرض جغرافیایی شهر ... و زاویه قرارگیری زمین و خورشید نسبت به یکدیگر و ارتفاع ابنیه (ارتفاع بنای موضوع کارشناسی از مهندس محترم طراح عمران استعلام گردید)، متفاوت است. مدل سازی سایه بر اساس مقایسه دو الگو انجام شده است؛ الگوی ساخت موجود و الگوی ساخت مبتنی بر ضوابط و پروانه. نتایج حاصل از مدل سازی بدین شرح است.

1-13- سایه اندازی در روز اول دیماه (22 ام دسامبر): در الگوی ساخت مبتنی بر پروانه، سایه اندازی بر سطح حیاط و پنجره های مشرف به حیاط مشهود نیست. نور مستقیم آفتاب از ساعت 07:50 از گوشه شرقی بنا آغاز می شود. در طول روز سطح تابش نور آفتاب بر روی بنا افزوده می گردد و در ساعت 09:30 سایه فقط بر روی نیمه شمالی بنا قرار می گیرد و همچنان نیمه جنوبی بنا شامل نمای اصلی و حیاط، تحت نور مستقیم آفتاب است و از ساعت 12:00 کل بنا شامل دیوارهای جانبی و بام در معرض نور مستقیم آفتاب قرار می گیرند. در الگوی ساخت موجود، بررسی مبدا زمانی طلوع خورشید تا ساعت 10:30 نشان از سایه اندازی بر روی سطوح بازشوی مشرف به حیاط دارد. از ساعت 11:00 سایه از سطح نما و پنجره مشرف به حیاط خارج و سیطره سایه بر روی بام و دیوار جانبی غربی مشاهده می شود. از ساعت 13:00 کل سایه از روی بنا خارج می گردد. بنابراین سایه اندازی در ابتدای دیماه به نحوی است که در مقایسه با حالتی که ساختمان طبق ضوابط ساخته شود سایه در ساعات اولیه صبح بر روی صحن حیاط و تراس و پنجره به مدت 3 ساعت و در ادامه به مدت 2 ساعت بر روی بنا (دیوارهای جانبی و بام) ماندگاری دارد. با توجه به لزوم استفاده از انرژی گرمایی خورشید و صرفه جویی در میزان مصرف انرژی های فسیلی در فصل زمستان اهمیت موضوع دو چندان می شود.

2-13- سایه اندازی روز اول مهر ماه (22 ام سپتامبر): در الگوی ساخت مبتنی بر پروانه، سایه تا ساعت 09:00 بر روی ملک قرار دارد که در این مدت رفته رفته از میزان آن کاسته می شود. از ساعت 09:00 به بعد سایه بر روی بام بنا گسترده و تا ساعت 11:00 از میزان آن کاسته و از ساعت 11:00 به بعد از روی ملک همسایه خارج می گردد. در الگوی ساخت موجود، سایه از زمان طلوع آفتاب تا ساعت 11:30 ماندگاری داشته و صحن حیاط و نمای مشرف به حیاط را تحت تاثیر قرار می دهد و از ساعت 11:30 به بعد از روی ملک همسایه خارج می گردد.

3-13- سایه اندازی روز اول تیر ماه (22 ام ژوئن): در الگوی مبتنی بر پروانه، سایه اندازی بر سطح حیاط و پنجره مشرف به حیاط تا ساعت 09:30 ادامه دارد و از ساعت 10:30 به بعد سایه اندازی بر روی بنا بر طرف می گردد. در الگوی ساخت موجود، سایه اندازی بر ملک همسایه تا ساعت 11:30 ادامه دارد و از ساعت 12:00 به بعد سایه از ملک همسایه خارج می شود. وضعیت سایه اندازی در ابتدای مهر ماه و ابتدای تیر ماه همچون مهر ماه، به نحوی است که در مقایسه با حالتی که ساختمان طبق پروانه ساخته شود، به میزان 2 ساعت بر ماندگاری سایه صبح افزوده می گردد.

14- ایستایی سازه/ استحکام بنا/ رعایت آیین نامه 2800/ تناسب محاسباتی بین شالوده (پی) و سازه فوقانی: مستند به نامه تاییدیه آقایان ... و ... (محاسب و طراح عمران) و ... (ناظر عمران) مورخ 14-06-1401 که در تاریخ 19-06-1401 برای این کارشناس ارسال گردید، پروژه مورد نظر براساس احکام آیین نامه 2800 و مباحث نهم (سازه های بتنی) و دهم (سازه های فولادی) مقررات ملی ساختمان در تمامی بخش ها از جمله فونداسیون و سازه و دیوار برشی طراحی و اجرا گردیده و بنا به تایید مهندسان مربوطه، ایستایی و استحکام لازمه را دارد.

15- دیوار چینی، وال پست و اجرای نما: وفق نامه ابرازی ناظر معماری پروژه به شماره ... مورخ 17-06-1401 که در تاریخ 19-06-1401 برای این کارشناس ارسال گردید، سنگ نما با مهاربندی پشتی (اسکوپ) اجرا و دیوار چینی برابر مشخصات نقشه های اجرایی ارائه شده از جانب طراح معماری، انجام شده است. در پایان نامه قید شده تا تکمیل تمام جزئیات ساختمانی، عملیات ساختمانی ناتمام تلقی شده و این نامه در حکم تاییدیه اتمام کار تلقی نمی گردد.

16- تست جوش و تست بتن: نتیجه تست بتن ساختمان مورد نظر به موجب گزارش شماره 260 و شماره کار 070020151 شرکت سهامی آزمایشگاه فنی و مکانیک خاک و تایید ناظر محترم عمران، قابل قبول و از حیث رعایت استانداردهای مربوطه در محدوده ضوابط مبحث نهم مقررات ملی ساختمان ارزیابی شده است. همچنین نتیجه تست جوش تا این مرحله از کار ارائه شده است.

مطلب مرتبط: اصول حاکم بر رسیدگی کمیسیون ماده ١٠٠ شهرداری

پنجم - جمع بندی و ارائه نظریه کارشناسی

از مداقه در مستندات ابرازی و با اتکا به تاییدات مهندسین محترم ناظر و محاسب پروژه و براساس بازدید میدانی به عمل آمده از ساختمان مورد نظر، بافت کالبدی موجود، ساختمان ها و بافت شهری همجوار، نتایج کارشناسی به شرح ذیل است:

• عدم رعایت سطح اشغال به میزان 36 درصد مازاد بر ضابطه و پروانه
• عدم رعایت تراکم ساختمانی به میزان 370 درصد مازاد بر ضابطه و پروانه (1215 مترمربع زیربنای مازاد بر ضابطه و پروانه)
• عدم رعایت تعداد واحد به میزان 7 واحد مازاد بر ضابطه و پروانه
• عدم رعایت ارتفاع موثر بنا به میزان 7/4 متر مازاد بر ضابطه و پروانه
• پیشروی غیر مجاز به میزان 6 متر در طول حیاط به سمت معبر جنوبی مازاد بر ضابطه و پروانه
• عدم تجاوز به معبر و مجاورین
• رعایت بر و کف و طرح گذربندی مورد نظر شهرداری
• عدم کسری پارکینگ (در صورت ابقاء چهار درب تعبیه شده مشرف به کوچه بن بست 6 متری غربی)
• امکان تعبیه حداکثر دو درب خودرو از بر مشرف به گذر جنوبی وفق ضوابط شهرسازی ضمن احترام به حقوق همسایگی
• تامین نور کافی در واحدهای احداثی
• عدم تبدیل یا تغییر کاربری تمام یا قسمتی از ساختمان
• احداث پیش آمدگی در معبر غربی (کوچه بن بست 6 متری) بر خلاف ضوابط و مقررات
• عدم رعایت حریم حفاظتی کابل های فشار ضعیف در جهت غربی (از طریق هماهنگی با برق ... قابل رفع است.)
• رعایت درز انقطاع وفق ضوابط و مقررات ملی ساختمان
• رعایت مقررات ملی ساختمان در طراحی و اجرای دیوارهای داخلی و خارجی و وال پست وفق تایید کتبی مهندسان مربوطه
• رعایت مقررات ملی ساختمان در بتن ریزی/ جوشکاری با عنایت به نتیجه تست بتن و جوش، وفق تایید کتبی مهندسان مربوطه
• برخورداری ساختمان و سازه از استحکام و ایستایی لازم وفق تایید کتبی مهندسان مربوطه
• رعایت تناسب محاسباتی میان سازه و پی و اصول اجرایی آیین نامه 2800 زلزله وفق تایید کتبی مهندسان مربوطه
• عدم اشرافیت به معنای امکان تسلط دید به ملک همسایه
• سایه اندازی در فاصله زمانی صبح تا ظهر؛ به نحوی که ماندگاری سایه بین 2 تا 3 ساعت بیشتر از حالتی که ساختمان طبق ضوابط ساخته شود، وجود دارد. سایه اندازی در ساعات اولیه صبح در زمستان از مطلوبیت محیط می کاهد.

من حیث المجموع، در ساختمان مزبور اصول فنی و اصول بهداشتی رعایت و در زمینه اصول شهرسازی، برخی از ضوابط و مقررات مربوطه رعایت نشده است. مراتب جهت هرگونه تصمیم گیری و بهره برداری لازم به استحضار می رسد. این نظریه کارشناسی بر اساس بازدید مورخ 13-06-1401 تهیه و تدوین شده است و هرگونه تغییرات در ساختمان موضوع کارشناسی پس از تاریخ فوق از شمول این گزارش خارج است. مسئولیت صحت، اعتبار، اصالت جامعیت مدارک و اطلاعات ابرازی بر عهده ارائه دهندگان است.