وکیل ملکی و وکالت امور ملکی

گاهی اوقات پیش می آید که افراد در ضمن انجام معاملات ملکی خود اعم از خرید یا فروش ملک و همچنین رهن یا اجاره اماکن مسکونی، تجاری و یا اداری، به تعهدات خود در موعد مقرر مطابق با توافقات فی ما بین، عمل نمی نمایند و بدین جهت طرف مقابل که بابت این مسئله متضرر گردیده است ناچار به طرح دعوای مرتبط با موضوع مشترک میان طرفین، در دادگاه می باشد. در این مقاله به بررسی وکیل ملکی و وکالت امور ملکی می پردازیم.

یکی از عمده ترین دعاوی که این روزها در محاکم قضایی ما مطرح می گردند دعاوی مربوط به ملک می باشند. دعاوی ملکی دارای انواع و اقسام متعددی می باشند چرا که مسائل و مشکلاتی که در بین مردم در مورد اختلافات ملکی رخ می دهد بسیار زیاد می باشد.

دعاوی ملکی عنوانی برای مجموعه دعاوی حقوقی و کیفری است دارای موضوعات متعدد و متنوعی می باشد. از جمله موضوعات حقوقی مرتبط با دعاوی ملکی، می توان به دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی، اخذ پایان کار، الزام به ایفای تعهد، الزام به تحویل مبیع، اخذ صورت مجلس تفکیکی، وقف، اِفراز و تعدیل، خلع ید، تخلیه ملک مسکونی یا تجاری و ... نام برد. از جمله موضوعات کیفری مرتبط با دعاوی ملکی، می توان به دعاوی انتقال مال غیر، تصرف عدوانی، کلاهبرداری، جعل اسناد، مزاحمت و ممانعت از حق و ... اشاره نمود.

همچنین بخوانید: هر آنچه که لازم است در خرید ملک ورثه ای بدانید

در دعاوی ملکی کدام دادگاه صلاحیت رسیدگی را دارد؟

در دعاوی ملکی، دادگاه محلی که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده است، صالح به رسیدگی می باشد.

با توجه به تخصصی بودن قوانین مربوط به املاک و عدم آگاهی کامل افراد در مورد مقررات مربوط به آن، باعث می شود که گاهی اوقات افراد علی رغم مُحِق بودن و با صرف هزینه های زیاد و هم چنین بعد از گذشت مدت طولانی نتوانند در دعاوی ملکی خود پیروز گردند چرا که بدرستی نتوانستند از قوانین و مقررات ملکی در دفاع از حقوق خود، استفاده نمایند. نتیجه اینکه برای طرح هر دعوای حقوقی در دادگاه، لازم است به شرایط و ارکان آن دعوا دقت و توجه کافی شود.

دعاوی ملکی از جمله مباحث مربوط به حقوق داخلی است که شمار زیادی از دعاوی در دادگاه را به خود اختصاص داده است. این مسئله بدلیل عدم آگاهی مردم از قوانین و مقررات ملکی می باشد که باعث گردیده است اینگونه مشکلات در معاملات میان آنان ایجاد گردد.

مراحل اقامه دعاوی ملکی در دادگاه

اگر بخواهیم جهت حل و فصل و رسیدگی به اختلافات در مورد دعاوی ملکی، در دادگستری اقامه دعوا نماییم در مرحله اول لازم است نوع دعوایی که می خواهیم مطرح نماییم را بدانیم.

این دعاوی به دو دسته حقوقی و کیفری تقسیم می گردند:

الف) دعاوی حقوقی

دعاوی حقوقی مستقیماً در دادگاه مطرح می شوند. دعاوی حقوقی با تقدیم دادخواست به دادگاه شروع و می بایست خواسته ی خواهان بصورت کاملاً صریح و مشخص در قسمت خواسته در برگه چاپی دادخواست نوشته شود.

نکته: در استان ها و یا شهرهایی که دفاتر خدمات قضایی الکترونیک دائر شده اند خواهان می بایست جهت ارائه دادخواست خود به یکی از آن مراکز مراجعه نماید اما در شهرهایی که فاقد این دفاتر می باشند خواهان می بایست مستقیماً به دادگاه محل وقوع ملک جهت ارائه دادخواست مراجعه نماید.

پس از تنظیم دادخواست و باطل نمودن تمبر پرداخت هزینه دادرسی، دادخواست به شعبه دادگاه صالح ارجاع داده می شود. مدیر دفتر دادگاه پس از وصول دادخواست فوراً آن را ثبت و جهت تعیین وقت رسیدگی به نظر دادگاه می رساند و بعد وقت رسیدگی تعیین می گردد و به طرفین ابلاغ می شود. پس از انشای رأی، حکم دادگاه به طرفین ابلاغ می شود که از تاریخ ابلاغ به مدت ٢٠ روز می توانند در محاکم تجدیدنظر، تقاضای تجدیدنظرخواهی نمایند.

نکته: اگر حکم دادگاه، غیابی صادر شده باشد خوانده دعوا می تواند ظرف ٢٠ روز از تاریخ ابلاغ، تقاضای واخواهی خود را به همان دادگاه صادرکننده رأی تقدیم نماید. این مهلت برای ایرانیان مقیم خارج، دو ماه از تاریخ ابلاغ است.

ب) دعاوی کیفری

هرگاه در جامعه جرمی اتفاق بیفتد این جرم دارای دو جنبه می باشد:

جنبه اول جنبه عمومی جرم است که دادستان (مدعی العموم) بعنوان نماینده مردم موظف است که از منافع جامعه حمایت نماید و از لطمه ها و آسیب های مادی و معنوی که ممکن است که در اثر ارتکاب جرم به جامعه وارد شود، جلوگیری و دفاع نماید. لذا پس از طرح شکایت، دادسرا شروع به رسیدگی نموده و پس از ثبوت جرم، قرار مجرمیت صادر و از طریق کیفر خواست، پرونده را به دادگاه ارسال می کند. در دادگاه نیز به موضوع جرم رسیدگی و رأی مقتضی صادر می گردد.

جنبه دوم جنبه خصوصی جرم است که با شکایت شاکی خصوصی شروع می گردد و در هر مرحله با اعلام رضایت شاکی، امکان استفاده متهم از تخفیف مجازات فراهم می گردد.

مصادیق دعاوی ملکی

اجاره

در ماده ٤٦٦ قانون مدنی آمده است که:

"اجاره عقدی است که بموجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می گردد. اجاره دهنده را موجر و اجاره گیرنده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند."

بطور کلی، اجاره عقدی است که بموجب آن مستأجر می تواند در ازای مالی (پولی) که به موجر پرداخت می نماید، برای مدت معین از منافع ملک موجر استفاده نماید.

در بعضی موارد ممکن است که اجاره باطل یا فسخ شود. بعضی از آن موارد اینگونه است:

1. انتقال مورد اجاره به غیر توسط مستأجری که حق انتقال به غیر از او سلب شده است.
2. قابل استفاده نبودن مورد اجاره (عین مستأجره)
3. داشتن حق فسخ اجاره توسط موجر یا مستأجر

وقف

وقف در لغت به معنای اندکی ایستادن و درنگ کردن است.

ماده ٥٥ قانون مدنی مقرر می دارد:

"وقف عبارت است از اینکه عین مال حبس و منافع آن تسبیل شود."

منظور از حبس شدن عین مال، یعنی نگه داشتن عین مال از نقل و انتقال و هم چنین تصرفاتی که موجب تلف شدن عین می شوند. منظور از تسبیل منافع، یعنی واگذاری منافع در راه خداوند و امور خیریه.

وقف دو نوع است:

وقف عام: استفاده کنندگان از مالی که وقف شده است، شخص یا گروه خاصی نیستند بلکه وقف برای مصالح عمومی مثل ساختن مدرسه، مسجد، بیمارستان یا ... می باشد. وقف خاص: استفاده کنندگان از مالی که وقف شده است، فرد یا گروه خاصی هستند. مثل وقف مالی برای دانش آموزان یک مدرسه مشخص.

شرایط وقف:

مال مورد وقف باید دارای شرایط زیر باشد:

1. مال باید قابل رؤیت (دیدن) باشد.
2. مال باید ملک وقف کننده باشد.
3. مال مورد وقف باید دارای منفعت حلال باشد.
4. اصل مال با استفاده از منافع آن، تمام نشود.
5. مال مورد وقف نباید برای منفعت حرام، وقف شده باشد.

افراز

پیش از پرداختن به معنی افراز لازم است که معنای چند اصطلاح حقوقی توضیح داده شود:

مال منقول: مالی است که قابل جابجایی باشد و این جابجایی خسارتی به مال وارد نمی نماید. مثل ماشین

مال غیر منقول: مالی است که قابل جابجایی نیست و یا در صورت جابجایی خسارت زیادی ببیند. مثل زمین

مال مشاع: مالی است که متعلق به چند نفر باشد و سهم هر کس بطور اختصاصی مشخص نباشد.

تفکیک: تفکیک در لغت به معنای جدا کردن و در اصطلاح حقوقی عبارت است از اینکه مال غیر منقول به قطعات کوچک تر تقسیم شود. بطور مثال شخصی دارای یک زمین ٤٠٠ متری است و آن را به ٤ قطعه ١٠٠ متری تقسیم می کند.

افراز چیست؟

افراز یعنی جدا نمودن سهم مشاع شرکا از یکدیگر. به عبارت دیگر یعنی تقسیم نمودن مال غیر منقول مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها.

دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای افراز کدام است؟

اگر جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد، مرجع صالح، اداره ثبت محل وقوع ملک است و تصمیم آن ظرف ده روز از تاریخ اعلام، قابل اعتراض در دادگاه عمومی است. اما اگر جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد، مرجع رسیدگی به درخواست افراز، دادگاه عمومی محل وقوع ملک است.

الزام به تنظیم سند رسمی

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، عنوان بسیاری از دعاوی است که بر اساس قولنامه مطرح می شود.

آنچه که مهم است این است که سند، مثبِتِ وقوع معامله و مالکیت است و در روند عادی، طرفین در موعد مقرر در دفترخانه حاضر و با رعایت تشریفات لازم اقدام به ثبت مالکیت می کنند. حال اگر یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نکند در اینصورت طرف دیگر می تواند الزام او را به انجام تعهد از طریق دادگاه بخواهد.

نکته مهم: خریدار قبل از اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد معامله، در رهن یا بازداشت نباشد زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است، رأی نخواهد داد. در این حالت ابتدا خریدار باید فک رهن مورد معامله را از دادگاه بخواهد.

همچنین در صورتی که فروشنده، مالک رسمی مورد معامله نباشد، خریدار می تواند با طرح شکایت فروش مال غیر، در جهت احقاق حق خود اقدام کند.

در صورتی که پس از صدور رای مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی، فروشنده ظرف ١٠ روز حکم را اجرا نکند، در اینصورت دادگاه با ارسال نماینده اقدام به انجام این کار می نماید.