بازدید کننده بزرگوار، در این مقاله یک نظریه مشورتی بسیار کاربردی در مورد نحوه حضور در دفترخانه جهت آشنایی و بهره برداری به حضورتان تقدیم گردیده است.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
شماره نظریه: ۷/۹۸/۱۳۴۱ شماره پرونده: ح ۱۴۳۱-۹۵-۸۹ تاریخ نظریه: ۱۳۹۸/۱۱/۱۵
احتراماً در مواردی که فروشنده و خریدار در هنگام تنظیم مبایعه‌نامه یا توافق نام دفترخانه تنظیم کننده سند را در مبایعه‌نامه درج می‌نمایند اگر خریدار بخواهد اقدام با اخذ تسهیلات خرید مسکن نماید چون طبق نظر سازمان ثبت و همچنین مصوبات هیأت تقسیم اسناد سند «خرید رهنی مسکن» سند دولتی محسوب می‌شود لذا طرفین می‌بایستی برای تنظیم اسناد «قطعی و رهنی» که طبق مقررات بانک می‌بایست تنظیم شوند به دفترخانه‌ای مراجعه نمایند که طبق مصوبات کمیسیون تقسیم اسناد تعیین می‌شود این در حالی است که اگر فروشنده در تاریخ مقرر به دفترخانه ارجاعی کمیسیون مراجعه و کلیه مدارک لازم را جهت تنظیم سند آماده نماید دفترخانه مربوطه نمی‌تواند گواهی عدم حضور (گواهی عدم انجام معامله) بند ۸۹ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی را به فروشنده بدهد اگر خریدار (آگاهانه و یا نا آگاهانه) می‌تواند به دفترخانه مندرج در مبایعه‌نامه مراجعه و تقاضای صدور گواهی مرقوم را نماید.
۱- آیا سند رهنی خرید مسکن با توجه به اینکه منشاء ایجاد آن اداره دولت نیست از طرفی غالب ثمن معامله توسط خریدار پرداخت می‌شود و فقط قسمت اندکی از ثمن معامله از وام بانکی این وام هم به دلیل سپرده گذاری قبلی خریدار و در قبال دریافت سود و بهره به ایشان تعلق می‌گیرد پرداخت می‌شود سند دولتی موضوع مصوبه هیأت وزیران محسوب می‌شود یا خیر؟ ۲- بر فرض مثبت بودن پاسخ آیا تصمیم کمیسیون تقسیم اسناد مبنی بر ارجاع این سند به دفترخانه‌ای غیر از دفترخانه مندرج در مبایعه نامه جهت تنظیم سند قانونی است؟ ۳- در صورتی که فروشنده به دفترخانه ارجاعی کمیسیون مراجعه ولی خریدار به دفترخانه مندرج در مبایعه‌نامه مراجعه و گواهی مربوطه را دریافت نماید اگر موضوع منجر به طرح دعاوی در مراجعه قضایی گردد کدام محقق خواهد بود آنکه برابر توافق به دفترخانه مندرج در مبایعه‌نامه مراجعه نموده یا آنکه برابر ارجاع کمیسیون ظاهرا قانونی در دفترخانه مرجوع الیه حاضر گردیده است./ع
پاسخ:
۱- با عنایت به عبارت «برای تقسیم و تنظیم اسناد راجع به وزارت خانه ها و مؤسسات و شرکت‌ها و بانک‌های دولتی و شهرداری‌ها بین دفاتر اسناد رسمی» مندرج در صدر تصویب‌نامه برای تقسیم و تنظیم ثبت اسناد مصوب ۱۹/۱۲/۱۳۵۶ هیأت وزیران، سند رهنی خرید مسکن که راجع به وظایف بانک مسکن به عنوان بانکی دولتی است، سند دولتی و مشمول تصویب‌نامه مذکور است. ۲- عبارت «سازمان‌های مذکور در فوق موظفند از تاریخ ابلاغ تصمیم هیأت در مورد تنظیم و ثبت اسناد مربوط به خود در دفتر اسناد رسمی، طبق تصمیم هیأت عمل نمایند» ظهور در آن دارد که مصوبه هیأت باید مشتمل بر ذکر شماره دفاتر اسناد رسمی و نحوه توزیع عادلانه اسناد بین این دفاتر باشد و به نظر می‌رسد هیأت باید در راستای توزیع عادلانه ضمن احصاء دفاتر اسناد رسمی مربوط به هر کدام از دستگاه‌های مشمول با لحاظ متوسط ارزش مالی و تعداد اسناد مربوط به هر کدام از این دستگاه‌ها به گونه‌ای اسناد را تخصیص دهد که از حیث حق التحریر که در واقع عایدی دفاتر اسناد رسمی است در توزیع اسناد دولتی عدالت اجرا شود. از سوی دیگر رعایت عدالت در توزیع ایجاب می‌کند تا مدیران دستگاه‌های مشمول مجاز به اعمال سلیقه و یا دخالت مستقیم در ارجاع اسناد به صورت موردی نباشند و اسناد باید به نحو تصادفی و با رعایت نوبت به هر کدام از دفاتر اعلام شده از سوی هیأت ارجاع شود و اقتضای توزیع عادلانه و با رعایت نوبت ایجاب می‌کند تا ارجاع سند به دفترخانه‌ای غیر از دفترخانه مندرج در مبایعه‌نامه مجاز باشد و هیأت‌های موضوع مصوبه و نیز دستگاه‌های مشمول تکلیفی ندارند تا اسناد مربوط را به دفترخانه ای تعیین شده در مبایعه‌نامه ارجاع کنند.
۳- اولاً، در صورتیکه شرط صریح، ضمنی یا بنایی طرفین قرارداد بر استفاده از تسهیلات بانکی و پرداخت بخشی از ثمن از این طریق و ترهین مبیع در ازای تسهیلات دریافتی باشد، شرط تعیین دفترخانه مشخصی غیر از دفترخانه‌ای که در راستای تصویب‌نامه فوق‌الذکر تعیین شده است، شرطی است که انجام آن با مصوبه مذکور در تغایر است و لذا طرفین ملزم به حضور در دفترخانه تعیین شده در راستای این تصویب‌نامه می‌باشند. ثانیاً، فروشنده در صورتی مستنکف از حضور و انجام تعهد تلقی می‌شود که خریدار مراتب حضور در دفترخانه تعیینی را به اطلاع فروشنده رسانیده باشد. ثالثاً، در فرض سؤال که خریدار به دفترخانه مندرج در مبایعه‌نامه مراجعه کرده و گواهی عدم حضور فروشنده را دریافت نموده است، نمی‌تواند از ضمانت اجرای عدم حضور فروشنده در این دفترخانه استفاده کند.
جهت مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری به صفحه تماس با ما مراجعه فرمائید.
