مشکلات خرید و معامله وکالتی

معامله وکالتی

معامله وکالتی، معامله ای است که در زمان انجام آن، فروشنده مورد معامله (اعم از ملک یا خودرو) را به خریدار انتقال می دهد اما در آن زمان بنام او سند نمی زند و به خریدار وکالت داده میشود تا خود او کارها و اقدامات تنظیم سند را انجام دهد. انجام معاملات وکالتی ممکن است به دلایلی اعم از آماده نبودن سند بدلیل عدم انجام اقدامات جهت اخذ پایان کار و یا نداشتن سند، تعجیل فروشنده بنا به هر علتی که زمان کافی جهت اخذ سند را نداشته باشد، فروشنده نخواهد مالیات های مربوطه را پرداخت نماید و ... انجام می گیرد.

روال معمول در املاک به اینصورت می باشد که قیمت املاک وکالتی نسبت به املاکی که سند دارند، کمتر می باشد اما خرید این نوع املاک خطراتی را ممکن است در پی داشته باشد که در این مقاله سعی می گردد به تفصیل در مورد مشکلات خرید و معامله وکالتی پرداخته شود.

بیشتر بخوانید: وکالت بلاعزل به چه معناست و چگونه میتوان آن را ابطال نمود؟

مشکلات خرید و معامله وکالتی

در اغلب موارد مشاهده می گردد که فروشنده ملکی که فاقد سند مالکیت است و بطور وکالتی معامله را انجام میدهد، جهت انتقال سند قطعی به خریدار وکالت بلاعزل میدهد. عامه مردم تصور می نمایند که با اخذ این وکالت بلاعزل، خریدار در هر زمان که اراده نماید، میتواند سند قطعی را بنام خویش انتقال دهد که متاسفانه این تصور بشدت اشتباه و نادرست می باشد. عبارت بلاعزل بمعنای این است که فروشنده نمیتواند شخصا وکالت را فسخ و خریدار را عزل نماید اما با این حال امکان فسخ قرارداد به طرق دیگر وجود دارد.

مطابق با قانون مدنی، عقد وکالت با فوت یا حجر هر یک از طرفین، از بین میرود و بلاعزل بودن یا نبودن نیز در هر دو صورت هیچ تاثیری ندارد و وکالت منفسخ می گردد. جهت جلوگیری از بروز چنین مشکلاتی، توصیه میگردد که مبایعه نامه ای نیز میان خریدار و فروشنده تنظیم گردد که انتقال صورت بگیرد. در این شرایط خریدار، مالک ملک شده است و حتی در صورت فوت فروشنده، خریدار میتواند با مراجعه به دادگاه، ورثه وی را ملزم به انجام تعهد مبنی بر انتقال سند رسمی نماید.

نکته مهم این است که با اخذ وکالت بلاعزل از فروشنده به خریدار، با وکالت مزبور، هیچ گونه مالکیتی به خریدار منتقل نمیشود و تنها در صورت انتقال سند قطعی و تنظیم مبایعه نامه این امر صورت می پذیرد. متاسفانه گاهی اوقات دیده می شود که فروشنده علی رغم اعطای وکالت بلاعزل به خریدار، طی یک معامله دیگری ملک را به فرد دیگری واگذار نموده و سند قطعی را بنام وی منتقل می نماید جهت جلوگیری از بروز چنین مشکلی توصیه می گردد:

1. همزمان با اخذ وکالت بلاعزل، مبایعه نامه ای نیز میان خریدار و فروشنده تنظیم گردد تا فروشنده نتواند ملک را بنام فرد دیگری انتقال دهد حتی در صورت انجام این کار، فروشنده به جرم فروش مال غیر مجازات می گردد.
2. حتما در وکالتنامه نوشته شود که فروشنده حق انتقال مورد معامله به هیچ فرد دیگری ندارد.

گاهی اوقات ممکن است که ملک فروشنده بعد از اعطای وکالت بلاعزل به خریدار توسط شخص ثالثی توقیف گردد، (بطور مثال اگر فروشنده بابت صدور چکی به فردی بدهکار باشد، طلبکار میتواند ملک فروشنده را بابت طلب خود توقیف نماید) بنابراین توصیه میگردد جهت جلوگیری از بروز چنین مشکلی، حتما علاوه بر وکالت بلاعزل، مبایعه نامه ای نیز میان خریدار و فروشنده تنظیم گردد تا خریدار بر اساس آن بتواند ثابت نماید که ملک را پیش از این تاریخ خریداری نموده است.

بیشتر بخوانید: روش های شناسایی معامله صوری

تبدیل سند وکالتی به قطعی

جهت تبدیل سند وکالتی به قطعی می بایست مراحل ذیل طی گردد:

مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی با همراه داشتن مدارکی اعم از مدارک مالکیت ملک، سند مالکیت ملک، مفاصا حساب دارایی، مفاصا حساب شهرداری، پایان کار ساختمان، استعلام ثبتی و شناسنامه و کارت ملی.