اعتراض ثالث نسبت به توقیف ملک

در چه شرایطی شخص ثالث می تواند نسبت به توقیف ملک اعتراض نماید؟

در مواقعی که ملکی بنا بر حکم دادگاه، توقیف گردد، هر فردی که نسبت به آن ملک، حقی دارد و توقیف ملک به او ضرر وارد می نماید، میتواند نسبت به توقیف ملک معترض گردد. بعنوان مثال گاها پیش می آید که فردی، ملکی را طی یک مبایعه نامه عادی خریداری می نماید و تاریخ خرید ملک، زودتر از تاریخ توقیف ملک بوده است بنابراین او میتواند نسبت به توقیف ملک معترض شود.

در چنین شرایطی شخص ثالث می بایست اعتراض خود را تحت عنوان خواسته "اعتراض به عملیات اجرایی" تقدیم دادگاه صالح نماید. در دعوای اعتراض ثالث نسبت به توقیف ملک ، خواهان دعوا، شخص ثالث است و خوانده دعوا نیز طرفین اجراییه صادره از دادگاه می باشند.

جهت رسیدگی به دعوای اعتراض ثالث نسبت به توقیف ملک ، دادگاهی صالح به رسیدگی می باشد که حکم یا دستور توقیف ملک، توسط آن دادگاه، اجرا می گردد حتی اگر دادگاه دیگری به دعوای اصلی رسیدگی کرده باشد.

در دعوای اعتراض ثالث نسبت به توقیف ملک ، رایی که دادگاه دال بر رفع توقیف ملک صادر می نماید نیاز به صدور اجراییه ندارد و با رای دادگاه، اجرای رای سابق متوقف می گردد و ملک، رفع توقیف می شود.

مطلب مرتبط: اعتراض ثالث اجرایی چیست؟

نکات مهم در دعوای اعتراض ثالث نسبت به توقیف ملک

1. اگر بابت صدور قرار تامین خواسته نیز ملک توقیف شود باز هم ثالث میتواند نسبت به توقیف آن معترض گردد.
2. در شرایطی که مستند مورد ادعای شخص ثالث، سند رسمی باشد که تاریخ آن زودتر از توقیف ملک باشد، فورا از ملک رفع توقیف می گردد و نیاز به اثبات مورد دیگری نیست و نسبت به تصمیم دادگاه در خصوص رفع توقیف، نمیتوان اعتراض کرد و قابل تجدیدنظر خواهی نیست.
3. در رویه قضایی بعضی از شعبات دادگاهها اینگونه استدلال می نمایند که مالک اموال غیرمنقول، کسی است که نام او در دفتر املاک ثبت شده است، بنابراین به صرف ارائه یک مبایعه نامه عادی از ملک رفع توقیف نمی شود فلذا توصیه می گردد که دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی نیز تقدیم دادگاه شود.
4. در رسیدگی به دعوای اعتراض ثالث نسبت به عملیات اجرایی، دادگاه بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی عمل می نماید اما به جهت ترافعی بودن موضوع، اطلاع از اعتراض و دادن فرصت دفاع مناسب برای طرفین دعوا ضروری می باشد.

مستندات قانونی مرتبط با دعوای اعتراض ثالث نسبت به توقیف ملک

ماده ی ۱۴۶ قانون اجرای احکام مدنی

هرگاه نسبت به مال منقول یا غیر منقول یا وجه نقد توقیف شده، شخص ثالث اظهار حقی نماید، اگر ادعای مزبور مستند به حکم قطعی یا سند رسمی باشد که تاریخ آن مقدم بر تاریخ توقیف است، توقیف رفع می شود.

در غیر این صورت عملیات اجرایی تعقیب می شود و مدعی حق برای جلوگیری از عملیات اجرایی و اثبات ادعای خود، می تواند به دادگاه شکایت کند.

ماده ی ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی

شکایت شخص ثالث در تمام مراحل بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی و پرداخت هزینه ی دادرسی، رسیدگی می شود.

دادگاه به دلایل شخص ثالث و طرفین دعوی به هر نحو و در هر مرحله لازم بداند، رسیدگی می کند و در صورتی که دلایل شکایت را قوی یافت، قرار توقیف عملیات اجرایی را تا تعیین تکلیف نهایی شکایت، صادر می کند.

در این صورت اگر مال مورد اعتراض منقول باشد، دادگاه میتواند با اخذ تأمین مقتضی، دستور رفع توقیف و تحویل مال را به معترض بدهد. به شکایت شخص ثالث بعد از فروش اموال توقیف شده نیز به ترتیب فوق، رسیدگی خواهد شد.

تبصره – محکوم له می تواند، مال دیگری را از اموال محکوم علیه به جای مال مورد اعتراض معرفی کند. در این صورت آن مال، توقیف و از مال مورد اعتراض رفع توقیف می شود و رسیدگی به شکایت شخص ثالث نیز موقوف می شود.

رویه و نظریات قضایی

رأی وحدت رویه ی شماره ی ۷۲۵ مورخ ۱۳۹۱/۴/۲۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور

به نظر اکثریت قریب به اتفاق اعضای هیأت عمومی دیوان عالی کشور، احکام دادگاهها در مقام رسیدگی به شکایت مذکور در قسمت اخیر فراز اول ماده ی ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، مصوب ۱۳۵۶ و تعیین تکلیف نهایی آن مطابق مقررات کلی آیین دادرسی، قابل تجدید نظر بوده است و رأی شعبه نهم دادگاه تجدید نظر استان گلستان که بر این اساس صادر شده است، صحیح و قانونی تشخیص می شود.

این رأی مطابق ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری، برای کلیه ی دادگاهها و شعب دیوان عالی کشور در موارد مشابه، لازم الاتباع است.

رأی شماره ی ۷۸۷ مورخ ۹۱/۶/۲۶ شعبه ی ۱۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

اعتراض شخص ثالث اجرایی نسبت به توقیف مال بر اساس مبایعه نامه ی عادی با توجه به مواد ۲۲، ۲۶، ۲۷ و ۴۸ قانون ثبت، محکوم به بطلان است.

رأی شماره ی ۱۲۰۸ مورخ ۹۱/۱۱/۳۰ شعبه ی ۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

اعتراض شخص ثالث موضوع ماده ی ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، مستلزم تقدیم دادخواست به طرفیت طرفهای اجراییه است و بدون تقدیم دادخواست قابل رسیدگی نیست.

نظریه ی شماره ی ۷/۱۱۴۵ مورخ ۱۳۸۷/۲/۲۸ اداره کل حقوقی قوه قضاییه

چنان چه شخص ثالث به ادعای این که حکم قطعی دادگاه وی خللی وارد آورده است، معترض باشد، باید اعتراض خود را طبق مقررات مواد ۴۱۷ و ۴۱۸ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی، اعلام کند.

در حالی که اعتراض شخص ثالث نسبت به مال توقیف شده مقوله ای جدا از اعتراض ثالث نسبت به حکم قطعی است، با توجه به متن ماده ی ۱۴۶ قانون اجرای احکام مدنی، چنان چه شخص ثالث نسبت به مال توقیف شده اظهار حقی کند، شکایت وی بدون رعایت تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی و بدون پرداخت هزینه، مورد رسیدگی قرار میگیرد.

منظور از تعیین تکلیف شکایت در ماده ی ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، رسیدگی به اعتراض شخص ثالث و صدور رأی در خصوص پذیرش یا عدم پذیرش اعتراض است.

با این توضیح اگر ادعای وی مستند به حکم قطعی یا سند رسمی باشد که تاریخ آن مقدم بر تاریخ توقیف است، درخواست وی نیازی به رسیدگی ندارد و با احراز این موضوع توسط دادگاه، دستور اداری مبنی بر رفع توقیف، صادر می شود؛

ولی اگر ادعا مستند به سند رسمی با حکم قطعی دادگاه نباشد، مانند بیع نامه عادی در این صورت دادگاه طبق ماده ی ۱۴۷ قانون مذکور باید به ادعای مطروحه رسیدگی ماهیتی کرده و با توجه به قراین و دلایل دیگر از جمله اماره ی تصرف، حکم مقتضی صادر شود.

مرجع رسیدگی به دعوای اعتراض ثالث، موضوع مواد ۱۴۶ و ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی، دادگاه بدوی صادر کننده ی حکم است.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۱۳۸۰ مورخ ۲۶/۲/۳۰ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه

تصمیم دادگاه در مورد اعمال ماده ی ۱۴۶ قانون اجرای احکام مدنی، مصوب ۵۶، جنبه ی اداری دارد، نه قضایی تا مشمول آثار راجع به تصمیم های قضایی باشد.

اما در مورد ماده ی ۱۴۷ همان قانون، چون دادگاه باید نفياً یا اثباتاً در تعلق داشتن مال توقیف شده به ثالث معترض، اظهار نظر کند، تصمیم، جنبه ی قضایی دارد و مشمول آثار راجع به آن می باشد. در این باره نحوه ی رسیدگی به ترتیبی است که در ماده ی ۱۴۷ آمده و در وقت خارج از نوبت رسیدگی خواهد شد.

نشست قضایی مورخ ۱۳۸۸/۲/۱۰ قضات دادگستری خمینی شهر

نظر اکثریت: در رسیدگی به اعتراض ثالث اجرایی، موضوع ماده ی ۱۴۷ قانون اجرای احکام چنان چه دادگاه با سند عادی از جمله، قولنامه های خرید نسبت به املاکی که سابقه ی ثبت دارند، در دست معترض ثالث برخورد کرد، هر چند که به صراحت ماده ی ۴۸ قانون ثبت، این گونه اسناد عادی در هیچ یک از ادارات و محاکم دولتی پذیرفته نیست.

لیکن دادگاه برای کشف واقع باید به صحت و اصالت این قولنامه ی خرید معترض ثالث و ادعای وی در این خصوص جهت جلوگیری از تضییع حقوق وی رسیدگی کند و با تشکیل جلسه و استماع شهادت شهود و مسجلین ذیل مبایعه نامه، انجام تحقیق و معاینه ی محل در خصوص تصرفات معترض ثالث نسبت ملک خریداری شده و آن چه که دادگاه را به کشف واقع نزدیک میسازد، به ملک موضوع واقعیت امر را کشف کند.

هر چند که با این قولنامه های غیر رسمی احتمال تبانی می رود، لیکن با انجام اقدامات مذکور، دادگاه می تواند کشف حقیقت کند؛ چرا که در عرف، بسیاری از معاملات نسبت به املاک ثبت شده با قولنامه و مبایعه نامه ی عادی انجام می گیرد.

نظر اقلیت: با توجه به مواد ۲۲، ۲۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک که ثبت سند را نسبت به املاک دارای سابقه ی ثبت، الزامی و اجباری میداند و ضمانت اجرای عدم انجام این تشریفات قانونی نیز به صراحت ماده ی ۴۸ قانون عدم پذیرش اسناد عادی نسبت به املاک دارای سابقه ی ثبت در محاکم و ادارات دولتی می باشد و با توجه به ماده ی ۲۲ قانون ثبت که فقط کسی را مالک می شناسد که ملک، قانوناً در دفتر املاک به نام وی به ثبت رسیده باشد، دادگاه در برخورد با اسناد عادی و از جمله، قولنامه و مبایعه نامه در ید معترض ثالث، جدای از آن که احتمال تبانی نیز در این مورد میرود، با لحاظ قرار دادن مواد قانونی مذکور، نیازی نمی باشد که توجه ای به این قولنامه های عادی داشته باشد و اعتراض معترض ثالث، محکوم به رد می باشد.