نکات مهم حقوقی در خرید ملک اوقافی

خرید ملک اوقافی

یکی از مسائل عمده ای که این روزها اکثر افراد جامعه به نوعی با آن سر و کار دارند، بحث خرید، فروش، رهن، مشارکت در ساخت و ... املاک می باشد که املاک وقفی را نیز شامل می شود. مساله حائز اهمیت این است که خرید املاک اوقافی چه شرایطی دارد و تفاوت آن با سایر املاک در چیست؟ در این مقاله سعی می گردد در ارتباط با کلیه نکات حقوقی لازم در خرید ملک اوقافی به تفصیل توضیح داده شود.

یکی از نکات مهمی که در خرید خانه ای که زمین آن وقفی است باید مدنظر قرار گیرد، این است که هیچ کسی نمی تواند و حق ندارد که در آینده مدعی آن ملک شود و اصطلاحا آن را از خریدار پس بگیرد. تمامی افرادی که جهت خرید ملک، بودجه کمتری دارند، می توانند سراغ خرید املاک اوقافی بروند چرا که این دسته از املاک در مقایسه با املاک مشابه بین ٥ تا ٢٠ درصد قیمت ارزان تری را دارند.

از مسائل عمده ای که می بایست در خرید املاک اوقافی مورد توجه قرار گیرد، بحث عرصه و اعیان این املاک می باشد. عرصه، در واقع همان زمین ملک موقوفی است که خریدار به شکل مستقیم اجازه خرید یا فروش آن را ندارد و اعیان، ساختمان یا خانه ای است که بر روی عرصه ساخته میشود و به نام شخص خریدار میشود و وی میتواند آن را خرید و فروش نماید و زمین ملک موقوفی را از متولی آن اجاره می نماید. فی الواقع میتوان اینگونه بیان نمود که املاک اوقافی دارای دو سند هستند، سند عرصه و سند اعیان.

مطلب مرتبط: هر آنچه باید در مورد وقف بدانید

متولی کیست؟

متولی کسی است که اداره مال موقوفه بر عهده او می باشد. در خرید ملک وقفی باید این مساله مدنظر قرار گیرد که متولی ملک چه کسی است. اگر وقف خاص باشد، متولی شخص مشخصی می باشد. اما اگر وقف عام باشد، متولی آن، دولت است که موقوفات عام توسط سازمان اوقاف و امور خیریه مدیریت می شوند.

ذکر این نکته الزامی می باشد که خریدار ملک وقفی، با خرید این ملک، مالک اعیان می شود و می تواند هرگونه اقدامی را اعم از خرید یا فروش اعیان انجام دهد و از این نظر هیچگونه تفاوتی با سایر املاک ندارد اما در عرف بازار نسبت به املاک مشابه قیمت کمتری دارند. تفاوت عمده املاک اوقافی با سایر املاک در این است که می بایست خریدار سالیانه مبلغی را تحت عنوان اجاره به متولی مال موقوفه پرداخت نماید.

نکته مهم دیگری که می بایست مدنظر قرار گیرد این است که برای خرید یا فروش زمین اوقافی، حتما لازم است که از متولی اصلی اجازه اخذ گردد. مراحل انجام این کار به اینصورت می باشد که در ابتدا با مراجعه به شهرداری، نامه ای از شهرداری جهت مراجعه به اداره اوقاف یا متولی موقوفه اخذ گردد چرا که جهت نقل و انتقال عرصه باید مبلغی به متولی پرداخت شود که این مبلغ علاوه بر مبلغ هزینه های جاری خرید و فروش یک زمین است. مبلغ فوق الذکر ١٠ درصد قیمت کارشناسی زمین هنگام خرید با قیمت کارشناسی زمین هنگام فروش می باشد و متولی موظف است که این مبلغ را صرف اموری کند که واقف مدنظر داشته است.

زمانی که فردی با کسب اجازه از متولی و با پرداخت تمامی هزینه ها، اقدام به خرید ملک وقفی می نماید، می تواند تمام تسهیلاتی را که به سایر زمین ها تعلق می گیرد را اعم از اخذ وام جهت ساخت و ساز و ... را دریافت نماید اما نکته این است که خریدار هیچ وقت صاحب قطعی زمین نمیشود یعنی بایت پرداخت اجاره سالیانه در نهایت مالک آن نمیشود و این قرارداد، اجاره به شرط تملیک نمی باشد. نکته آخر اینکه در هنگام خرید املاک موقوفی، علاوه بر استعلام از اداره ثبت، اخذ استعلام از متولی مال موقوفه، مانند سازمان اوقاف واجب و ضروری می باشد.