نشست قضایی: نحوه صدور حکم در صورتی که مالک خود حاضر به خرید حق کسب و پیشه نباشد

برگزار کننده
استان فارس/ شهر شیراز

تاریخ برگزاری
1381/07/02

پرسش:

چنان‌چه مالک اماکن تجاری، خود حاضر به خرید حق کسب و پیشه و تجارت موضوع ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 باشد یا نباشد نحوه صدور حکم چگونه است؟

متن نظریه هیئت عالی:

در خصوص مسئله مطروحه ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356 کاملاً رسا بوده و جای ابهام و اشکال ندارد مع‌الوصف اضافه می‌کند مستأجر، حق انتقال به غیر را دارد یا ندارد. در صورتی‌که حق انتقال مورد اجاره را داشته باشد اشکالی پیش نخواهد آمد و در صورتی‌که قصد انتقال مورد اجاره را داشته باشد با توجه به اختیار حاصله در اجاره‌نامه اقدام خواهد کرد. ولی در صورتی‌که مستأجر حق انتقال به غیر را نداشته باشد و حتی به موجب اجاره‌نامه تنظیمی در انتقال مورد اجاره به غیر ممنوع شده باشد و یا اصلاً اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد، قانونگذار برای جلوگیری از تضییع حق مستأجر بر طبق مقررات ماده 19 قانون مورد بحث برای انتقال مورد اجاره ترتیب خاصی قائل شده است. با این ترتیب مستأجری که حق انتقال مورد اجاره را ندارد اگر قصد فروش سرقفلی را داشت مالک اولیٰ و ارجح است. در این‌صورت می‌تواند طبق نظر کارشناس با پرداخت سرقفلی به مستأجر مورد اجاره را به خودش برگرداند ولی در صورتی‌که مالک تمایلی به خرید سرقفلی نداشته باشد، مستأجر می‌تواند مغازه را به غیر واگذار و با تقدیم دادخواست به دادگاه تقاضا کند. اجاره‌نامه رسمی به نام مستأجر جدید تنظیم گردد در صورتی‌که دادگاه انصراف مالک را از خریداری سرقفلی احراز نماید حکم به انتقال مغازه به دیگری با پرداخت حق سرقفلی به مستأجر قبلی صادر می‌کند. بدیهی است در صورتی‌که ظرف شش ماه این انتقال صورت نگیرد حکم صادره ملغی‌الاثر است.

نظر اتفاقی (اتفاق آرا):

            مطابق ماده 19 قانون قانون روابط موجر ومستأجر مصوب سال 1356 هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب نشده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد، باید در مقابل تخلیه مورد اجاره حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد والا مستأجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند. در این‌صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه، تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق، یا در دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره‌نامه رسمی در بین نباشد) صادر می‌نماید. لذا چنان‌چه مالک در حین دادرسی حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه به مستأجر باشد دادگاه با جلب‌نظر کارشناس، میزان حق کسب و پیشه را تعیین نموده و مالک باید معادل آن را به حساب سپرده واریز نماید. در این‌صورت چنان‌چه مستأجر مکان تجاری را تخلیه نموده و به مالک تحویل داد، وجه سپرده به وی پرداخت خواهد شد و دادگاه با لحاظ این‌که خود مالک حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه بوده، در مورد دعوای خواهان به خواسته تجویز انتقال منافع عین مستأجره به غیر حکم به رد دعوا خواهد داد و چنان‌چه مستأجر حاضر به تخلیه محل تجاری در قبال دریافت حق کسب و پیشه و تجارت نباشد چون خود مالک حاضر به پرداخت آن بوده و مستأجر از دریافت آن امتناع کرده باز هم دادگاه در این حالت حکم به رد دعوای خواهان صادر و اعلام می‌نماید. در صورتی‌که مالک حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت نباشد دادگاه بدون ارجاع امر به کارشناس جهت تعیین میزان حق کسب و پیشه و تجارت حکم به تجویز انتقال منافع عین مستأجره توسط مستأجر به غیر صادر می‌نماید که این رأی پس از قطعیت حسب قسمت اخیر ماده قانونی مذکور ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ معتبر بوده و پس از آن ملغی‌الاثر خواهد شد، یعنی چنان‌چه ظرف مهلت مذکور مستأجر منافع را به غیر انتقال نداد حکم ملغی‌الاثر خواهد بود.
        

مستندات قانونی:

* قانون مدنی

واژگان کلیدی:

انتقال ملک موجر اجاره نامه

07 خرداد 1404 71