نظریه مشورتی شماره 7/1402/737 مورخ 1403/08/23

به استحضار می‌رساند در خصوص دعاوی که از سوی شخص حقوقی موقوفه به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی اجاره و پرداخت پذیره و اهدایی علیه شرکت مادر تخصصی ساخت و توسعه زیربناهای حمل و نقل کشور یا دستگاه‌های اجرایی مطرح می‌شود، آرای متفاوتی از مراجع قضایی صادر شده است؛ توضیح این‌که در طی سال‌های 1317 تا 1321 و احداث خط راه‌آهن تهران به تبریز و همچنین با راه‌اندازی آزاد‌راه زنجان - تبریز در سال 1385، مقداری از اراضی موقوفه در مسیر خط راه‌آهن یا آزادراه قرار گرفته است و نمایندگان موقوفه دعاوی مزبور را به طرفیت شرکت دولتی فوق‌الذکر یا دستگاه اجرایی ذی‌ربط اقامه می‌کنند. در برخی آرای صادره، پس از ارجاع موضوع به کارشناس و تعیین قیمت روز عرصه اراضی قرار گرفته در طرح، شرکت فوق‌الذکر به تنظیم سند رسمی اجاره با پرداخت اجاره بهای روز و پرداخت قیمت کامل روز عرصه در حق شخص موقوفه محکوم شده است؛ در برخی آرای دیگر به جهت این‌که زمین به صورت تلف درآمده و تنظیم قرارداد اجاره امکانپذیر نیست، قرار عدم استماع صادر شده است. با عنایت به توضیحات پیش‌گفته، خواهشمند است به پرسش‌های زیر پاسخ دهید: 1- ماده یک آیین‌نامه نحوه و ترتیب وصول پذیره و اهدایی مصوب 10/2/1365 هیأت وزیران با اصلاحات و الحاقات بعدی، دریافت همزمان سی درصد قیمت عادله روز زمین به هنگام تنظیم سند اجاره به عنوان پذیره ابتدایی علاوه بر مال‌الاجاره عادله روز از سوی شخص موقوفه را تجویز کرده است؛ برخی دادگاه‌ها علاوه بر مال‌الاجاره به پرداخت صد در صد قیمت عادله روز عرصه هم رأی می‌دهند؛ از طرف دیگر، تبصره 4 ماده 5 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 با اصلاحات و الحاقات بعدی، فقط یکی از دو راهکار تملک از سوی دولت در فرضی که تبدیل به احسن مجاز است و یا اجاره طویل‌المدت را مورد شناسایی قرار داده است. قانون تعیین تکلیف وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها مصوب 1367 نیز فقط پرداخت بها و عوض زمین‌های واقع در محدوده شهرها را پیشبینی کرده است؛ بنابراین، در حالتی که عرصه مورد نیاز برای اجرای طرح‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت موقوفه باشد، آیا باید مفاد ماده یک آیین‌نامه نحوه و ترتیب وصول پذیره و اهدایی مصوب 10/2/1365 هیأت وزیران با اصلاحات و الحاقات بعدی رعایت شود یا احکام لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 با اصلاحات و الحاقات بعدی و قانون تعیین تکلیف وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌‌ها مصوب 1367؟ 2- آیا حکم محکومیت به پرداخت قیمت روز زمین توأم با الزام به تنظیم سند رسمی اجاره با پرداخت مال‌الاجاره عادله روز که تا زمانی نامعلوم ادامه دارد، دارای وجاهت قانونی است؟ در صورت مثبت بودن پاسخ، وجه تمایز بین تملک مال وقف و ملک خصوصی مردم که این تفاوت را توجیه کند، چیست؟ 3- آیا اطلاق ماده 7 آیین‌نامه یادشده که اعلام می‌دارد: «در صورتی که مورد استفاده از زمین منطبق با نیات واقف نباشد، کلیه وزارتخانه‌ها، سازمان‌ها و مؤسسات دولتی و وابسته به دولت و مؤسسات عمومی غیر دولتی نظیر شهرداری‌ها و نیز نهادهای انقلابی مشمول پرداخت پذیره طبق این آیین‌نامه خواهند بود»، با قوانین موضوعه از جمله لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 با اصلاحات و الحاقات بعدی و قانون تعیین تکلیف وضعیت املاک واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری‌ها مصوب 1367 تعارض و منافات دارد؟ در فرضی که عرصه موقوفه در مسیر برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی وزارتخانه‌ها یا مؤسسات و شرکت‌های دولتی یا وابسته به دولت و شهرداریها قرار می‌گیرد و برای اجرای این طرح‌ها نیاز به تملک عرصه موقوفه باشد، چگونه می‌توان احکام این دو دسته از مقررات را جمع و اجرایی کرد؟ 4- در صورت اعتقاد به موجه بودن پرداخت همزمان قیمت روز زمین و مال‌الاجاره، آیا باید به سی درصد قیمت روز زمین وقفی رأی داد یا صد درصد آن؟ 5- آیا زمین موقوفه‌ای که خط راه‌آهن یا بزرگراه و آزادراه از آن عبور کرده است، در حکم تلف محسوب می‌شود؟ چنانچه انتفاع از زمین آنگونه که نیت واقف بوده است، امکانپذیر نباشد و به حکم عرف و عادت همین وضعیت مستمر باشد، آیا حیات حقوقی وقف پایان یافته است؟ آیا این موضوع که صرفاً قسمتی از موقوفه در طرح عمومی و عمرانی قرار گرفته باشد یا همه آن، در حکم قضیه تأثیری دارد؟ 6- آیا تملک تمامی یا قسمتی از موقوفه از سوی دولت در اجرای طرح‌های عمومی، عمرانی و نظامی مجاز است؟ در صورتی که انتقال یا تملک کامل موقوفه مجاز شمرده شود، آیا باید عواید حاصل و مبلغ خسارت پرداختی را به مالی که اقرب به نیت واقف است تبدیل کرد یا باید صرف امور خیریه کرد؟ چنانچه باید بدل خریداری شود، آیا این بدل خود وقف تلقی می‌شود؟ 7- چنانچه عقیده دادگاه بر امکان تنظیم سند اجاره با نماینده موقوفه و پرداخت کامل قیمت روز زمین وقفی از سوی دولت یا شرکت دولتی باشد و دولت یا شرکت دولتی بخواهد در آینده مورد اجاره را به غیر انتقال دهد، آیا علاوه بر موارد فوق‌الذکر، باید پانزده درصد مابه‌التفاوت ارزش عرصه موقوفه نسبت به ارزش زمان ایجار فعلی را به عنوان پذیره انتقالی موضوع ماده 2 آیین‌نامه نحوه و ترتیب وصول پذیره و اهدایی مصوب 10/2/1365 هیأت وزیران با اصلاحات و الحاقات بعدی، به هنگام تنظیم سند اجاره به نفع موقوفه پرداخت کند؟ به طور کلی، در جایی که انتقالات مورد اجاره متعدد باشد، آیا پایانی برای تکلیف پرداخت پانزده درصد پذیره انتقالی وجود دارد؟ آیا تکلیف پرداخت پذیره انتقالی ناظر بر فرضی است که فقط سی درصد قیمت ارزش روز زمین به هنگام تنظیم اجاره ابتدایی از مستأجر اخذ شده است و فقط تا زمانی که معادل قیمت کامل روز زمین - دو سوم دیگر قیمت - می‌شود، ادامه دارد؟