نظریه مشورتی شماره 7/1403/516 مورخ 1403/11/10
شماره نظریه
7/1403/516
7/1403/516
شماره پرونده
1403-75-516ح
1403-75-516ح
تاریخ نظریه
1403/11/10
1403/11/10
استعلام:
با توجه به حکم مقرر در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 و تبصره یک آن، خواهشمند است به پرسشهای زیر پاسخ دهید:
1- آیا فسخ نسبت به معاملات اموال غیر منقول، امری تشریفاتی است یا رضایی؟
2- چنانچه فسخ عمل حقوقی تشریفاتی است، زمان ایجاد یا تأثیر فسخ چه زمانی است؟
3- مراحل ثبت فسخ در خصوص اموال غیر منقول در مواردی که نیازمند رأی دادگاه یا داور است و یا موارد غیر آن، چگونه است؟
4- کدام فسخ مستلزم رأی مرجع قضایی یا داوری است؟
5- ثبت فسخ در مواردی که نیازمند رأی مرجع قضایی یا داوری است، در چه زمانی باید در سامانه موضوع ماده صدرالذکر ثبت شود؛ زمان اعمال آن یا پس از رأی دادگاه؟
6- چنانچه فسخ معامله باید پس از رأی دادگاه یا داوری ثبت شود، عبارت قسمت اخیر تبصره یک ماده یک قانون یادشده که بیان داشته است «هرچند فسخ ثبت نشده باشد»، به چه معناست و چه مفهومی را میرساند؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
1- نخست. نظر به اینکه فسخ عمل حقوقی ناشی از اراده صاحب حق است و اصل در اعمال حقوقی بر رضایی بودن آن است، موکول کردن تحقق آن به تشریفات خاص نیازمند تصریح قانون است؛ مواد 449، 450 و 451 قانون مدنی مؤید این دیدگاه است.
دوم. تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 ناظر بر تشریفات لازم برای استماع دعوای تنفیذ است و به همین دلیل، مرحله اعمال حق فسخ پیش از مرحله ارسال اظهارنامه قرار گرفته و دعوای تنفیذ فسخ نیز فرع بر تحقق اصل فسخ است.
2- با توجه به پاسخ بند قبلی، پاسخ این پرسش مشخص است.
3- از آنجا که فرایند و مراحل ثبت فسخ اقدامی اجرایی است، مورد حکم قانونگذار قرار نگرفته است؛ همانگونه که مراحل ثبت دیگر اعمال حقوقی در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 تبیین نشده است؛ مراحل مقرر در تبصره یک ماده یک قانون یادشده نیز مراحل اقامه دعوای تنفیذ فسخ و ترتیبات لازم برای قابلیت استماع این دعوا است و مراحل ثبت فسخ؛ در صورتیکه نظر بر چنین مراحلی باشد، باید در آییننامههای مربوط پیشبینی شود.
4- با توجه به موارد پیشگفته، فسخ به موجب مقررات قانونی عمل حقوقی است که به صرف اراده و اعلام آن محقق میشود و برای طرفین لازمالاجرا است و تحقق و یا نفوذ و در نتیجه ثبت آن، مستلزم رأی مراجع قضایی یا داوری نیست؛ اما در مواردی که تحقق فسخ مستلزم تحقق شرایط و عوامل آن باشد؛ مانند خیار شرط، خیار تخلف از فسخ، خیار عیب و یا طرفین به موجب قرارداد اعمال فسخ را فرع بر تأیید مرجع حل اختلاف کرده باشند، ثبت فسخ مستلزم صدور رأی از مرجع ذیربط است.
5- پاسخ به پرسش مزبور نیز با توجه به پاسخ پرسش بند 4 مشخص است. در مواردی که ثبت فسخ مستلزم رأی مرجع قضایی یا داوری است، در مرحله اعمال فسخ، امکان ثبت وجود ندارد و باید پس از صدور رأی و قطعیت آن در سامانه ثبت شود و پیش از آن، دفاتر اسناد رسمی از ثبت فسخ خودداری میکنند.
6- نخست. مقصود از ثبت در عبارت «هر چند فسخ ثبت نشده باشد» مقرر در ذیل تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، ثبت در سامانه است.
دوم. با توجه به مراتب پیشگفته، فسخ قرارداد به عنوان عملی حقوقی مشمول ماده یک قانون یادشده است و باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد موضوع این ماده به ثبت برسد و در صورت عدم ثبت، دعاوی مربوط به آن قابلیت استماع ندارد.
سوم. بهرغم بند پیشگفته، بر اساس تبصره یک ماده یک قانون یادشده، «دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیر منقول در مواردی که ثبت فسخ مستلزم رأی مرجع قضایی یا داوری است مشروط بر اینکه ظرف پانزده روز پس از اعمال حق فسخ اظهارنامه رسمی ارسال و ظرف پانزده روز بعد از آن نسبت به طرح دعوای تنفیذ فسخ اقدام شود» با وجود عدم ثبت فسخ در سامانه، مسموع است و با تحقق شرایط مقرر در این تبصره، حکم آن استثنایی بر ضمانت اجرای مقرر در ماده یک این قانون محسوب میشود.
10 آذر 1404
15
افزودن دیدگاه
دیدگاه کاربران