مراحل خرید ملک کدام‌اند؟

خرید ملک

خرید ملک در زمره یکی از مهم‌ترین معاملاتی است که در جامعه کنونی به کرات میان مردم معمولاً در قالب انعقاد عقد بیع منعقد می‌گردد. عقد بیع یکی از عقود مهم و کاربردی در قانون می‌باشد که قانونگذار در ماده 338 قانون مدنی عقد بیع را تملیک عین به عِوَض معلوم تعریف نموده است. لازم به توضیح است که عقد بیع با ایجاب و قبول میان طرفین و نیز توافق آنان در خصوص ثمن معامله و هم‌چنین مورد معامله محقق می‌گردد (مستند به ماده 339 قانون مدنی). برخلاف تصور رایج عموم مردم، خرید ملک صرفاً به توافق میان خریدار و فروشنده در خصوص مبیع یا ثمن معامله معطوف نمی‌گردد و تحقق آن به نحو‌ صحیح قانونی نیازمند رعایت سلسله مراتبی است که قانونگذار با وضع قوانین مربوطه من‌جمله قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403 تعیین نموده است. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است سعی می‌گردد به تفصیل در ارتباط با مراحل خرید ملک پرداخته شود.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای الزام به تحویل مبیع

مراحل خرید ملک

همانگونه که در صدر مقاله بیان گردید، یکی از معاملاتی که به کرات میان اشخاص منعقد می‌گردد، معامله در خصوص خرید و فروش ملک می‌باشد. در هنگام خرید ملک لازم است خریدار نکاتی را مدنظر قرار داده تا از بروز مشکلات و یا طرح دعاوی متعدد در آینده میان ایشان و فروشنده جلوگیری گردد. جهت انعقاد معامله به نحو صحیح و بلااشکال لازم است که نکاتی اعم از بررسی وضعیت ثبتی ملک، رؤیت مدارک مالکیت فروشنده، نحوه پرداخت ثمن معامله و ... بصورت صریح و روشن در خرید ملک مورد توجه قرار گیرد. علی‌ایحال مستند به قوانین جاری بالاخص قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403 که معاملاتی اموال غیرمنقول را از عقد رضایی به عقد تشریفاتی تبدیل نموده است، مراحل خرید ملک عبارت‌اند از:

1) گام نخست در هنگام خرید ملک، جستجو و انتخاب ملک منتاسب با بودجه خریدار می‌باشد. توصیه می‌گردد در هنگام خرید ملک، به آژانس‌های معتبر املاک که دارای مجوز مربوطه از اتحادیه می‌باشند، مراجعه شود. پس از انتخاب ملک مورد نظر، شایسته است که هم در روز و هم در شب ملک را بازدید نموده و از همسایگان درباره وضعیت ملک و کوچه آن، تحقیقاتی بعمل آورده شود. خریدار می‌بایست جهت خرید ملک نکات و مواردی اعم از آدرس دقیق ملک، پلاک ثبتی اصلی و فرعی آن، متراژ دقیق ملک و انطباق آن با سند مالکیت، طبقه و شماره واحد در صورت خرید آپارتمان، وجود یا عدم وجود پارکینگ و انباری، کاربری ملک، سال ساخت ملک و ... را مدنظر قرار داده و به صورت صریح و دقیق در مبایعه‌نامه تنظیمی قید نماید.

2) گام دوم در هنگام خرید ملک، پیش از مذاکره با فروشنده در خصوص میزان ثمن و نحوه پرداخت آن، بررسی مدارک و مستندات مالکیت وی و احراز مالکیت او می‌باشد. پس از توافق بایع و مشتری در خصوص مورد معامله (ملک) و نیز میزان ثمن آن، عقد بیع محقق و منعقد می‌گردد (وفق ماده 339 قانون مدنی). ذکر این نکته حائز اهمیت است که ایجاب و قبول طرفین در خرید ملک می‌بایست به نحو صریح با بیان الفاظ و عبارات روشن دلالت بر وقوع عقد بیع داشته باشد. (مطابق با ماده 340 قانون مدنی)

در مواردی که وکیل یا نماینده قانونی مالک به وکالت و نیابت از وی اقدام به انجام معامله می‌نماید شایسته است که ابتدائاً صحت و سقم وکالت‌نامه ابرازی یا مدرک نمایندگی وی مورد بررسی دقیق قرار گرفته و سپس مذاکرات بعدی نسبت به خرید ملک صورت پذیرد. توصیه می‌گردد حتی‌المقدور از خرید وکالتی ملک اجتناب نمایید و در صورت امکان امضای مالک رسمی ملک نیز در ذیل مبایعه‌نامه اخذ نمایید تا از دعاوی و اختلافات حقوقی بعدی مانند دعوای بطلان معامله به جهت عدم رعایت غبطه و مصلحت موکل و ... جلوگیری گردد. (مطالعه رای وحدت‌ رویه شماره 847 مورخ 1403/02/25 هیات‌ عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور خالی از لطف نیست.)

نکته قابل ذکر آن است که در زمان خرید ملک تمامی مدارک ملک و مالکیت مالک آن را به دقت مورد بررسی قرار داده تا هیچگونه ابهامی در زمان تنظیم مبایعه‌نامه وجود نداشته باشد و تا پیش از نهایی شدن همه توافقات و امضای مبایعه‌نامه، هیچ متنی تحت عنوان صورتجلسه یا تفاهم‌نامه و یا هر عنوان دیگر امضاء نگردد. نکته مهم دیگر در زمان خرید ملک، استعلام اصالت سند مالکیت ابرازی از سوی مالک و جعلی نبودن آن با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک و یا سامانه «ثبت من» می‌باشد. سزاوار توجه است که در هنگام خرید ملک می‌بایست با مراجعه به دفتر اسناد رسمی یا سامانه ثبت من و یا سامانه آپ بخش استعلام اعتبار معاملاتی افراد از ممنوع‌المعامله نبودن مالک (به دلایلی مانند ورشکستگی و ...) اطمینان حاصل گردد.

3) گام سوم در مراحل خرید ملک، بررسی وضعیت ثبتی ملک، بررسی وضعیت پرونده شهرداری و نیز بررسی وضعیت تصرف یا سکونت ملک می‌باشد. یکی از مراحل مهم خرید ملک پیش از انعقاد مبایعه‌نامه، بررسی مواردی اعم از در بازداشت بودن یا نبودن ملک، در رهن بودن یا نبودن ملک، تعیین دقیق حدود و مشخصات ثبتی، بررسی پایان‌کار و صورت‌مجلس تفکیلی و نیز مشخص نمودن این مورد که ملک در اختیار و تصرف چه کسی می‌باشد و آیا به اجاره غیر داده شده است یا خیر، حائز اهمیت است چراکه بعضاً مشاهده می‌گردد در هنگام خرید ملک، ملک در اجاره شخص دیگری است و خریدار بدون آگاهی از این موضوع و در ید مستاجر بودن آن، اقدام به خرید ملک می‌نماید.

مطلب مرتبط: شروط اختصاصی صحت عقد بیع کدام‌اند؟

ذکر این نکته حائز اهمیت است که برای خرید ملک و پرهیز از بروز هرگونه اختلاف و رجوع به محکمه، لازم است که خریدار به مراجعی اعم از اداره منابع طبیعی در صورت خرید زمین، جهت استعلام این امر که زمین موضوع معامله، جزء منابع ملی است یا خیر، اداره جهاد کشاورزی جهت اخذ استعلام زمین‌های زراعی (کاربری زمین)، اداره ثبت اسناد و املاک و دفتر اسناد رسمی جهت تایید مالکیت فروشنده، تایید اصالت زمین، بررسی وضعیت ثبتی، در بازداشت و یا در رهن بودن یا نبودن ملک، شهرداری جهت بررسی کاربری زمین، طرح تفصیلی، اطلاع از عوارض، عقب نشینی‌ها و ...، بنیاد مسکن یا دهیاری جهت بررسی داخل یا خارج بافت بودن زمین، اداره راه در خصوص استعلام زمین‌هایی که در حریم راه می‌باشند، مراجعه نماید. مضاف بر آنکه چنان‌چه موضوع معامله یک زمین باشد، بسته به نوع و موقعیت زمین موضوع معامله، می‌توان به اداره برق جهت استعلام حریم دکل‌های برق، اداره آب منطقه‌ای جهت استعلام نهر و جوی آب و یا فرودگاه جهت استعلام ارتفاع بلند مرتبه‌سازی نیز مراجعه نمود.

4) گام چهارم از مراحل خرید ملک، تنظیم مبایعه‌نامه می‌باشد. لازم به توضیح است که در حال حاضر مستند به ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403 ظرف یک سال پس از راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی موضوع ماده 10 قانون فوق، تمامی اعمال حقوقی که نتیجه آن انتقال عین، منافع و ... اموال غیرمنقول باشد، می‌بایست در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. در صورت عدم رعایت این ترتیب قانونی، دعاوی راجع به اعمال حقوقی که ثبت نشده باشد؛ نزد مراجع قضایی، شبه‌قضایی و یا داوری قابلیت استماع نداشته و‌ تنها دعوای استرداد عوضین مسموع خواهد بود. فلذا با تصویب قانون فوق‌الاشاره، کلیه دفاتر اسناد رسمی موظف به ثبت معاملات در خصوص خرید ملک در ارتباط با املاکی که دارای اسناد مالکیتی که پس از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون مذکور صادر شده‌اند، می‌باشند. همچنین به دلالت ماده 2 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در مبایعه‌نامه تنظیم شده توسط دفاتر اسناد رسمی می‌بایست مبلغ دقیق ثمن، نحوه پرداخت آن، نحوه فسخ و‌ انحلال قرارداد، زمان انتقال سند رسمی و کلیه شروط مورد توافق طرفین در زمان خرید ملک درج گردد.

شایان ذکر است در خصوص اسناد مالکیتی که پیش از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، صادر شده‌اند نحوه خرید ملک علی‌الاصول بدواً بصورت تنظیم مبایعه‌‌نامه دارای کد رهگیری و یا مبایعه‌نامه بر روی فرم‌های چاپی مخصوص در دفاتر املاک می‌باشد که در مبایعه‌نامه تنظیمی تمامی موارد اعم از مشخصات مورد معامله، میزان ثمن و نحوه پرداخت آن، زمان انتقال سند رسمی و حضور در دفترخانه، شرایط فسخ معامله، زمان تحویل ملک و ... درج می‌گردد. همچنین در صورتی که هر یک از طرفین بخواهند که مطلبی را به مبایعه‌نامه اضافه نمایند، می‌توانند در بخش توضیحات مبایعه‌نامه آن را قید نمایند. نگارش و تنظیم مبایعه‌نامه می‌بایست با دقت خاصی تنظیم گردد تا حتی‌الامکان از بروز تفسیر قراردادی و اختلافات میان طرفین جلوگیری گردد. بنابراین لازم است که اطلاعات شخصی طرفین معامله بر اساس کارت ملی و شناسنامه آنان تکمیل گردد، همچنین مشخصات ملک می‌بایست بطور دقیق بر اساس مدارک آن نوشته شود و قیمت دقیق ملک هم بصورت حروف و هم عدد نگارش شده و نحوه پرداخت ثمن نیز بطور کامل قید گردد؛ بطور مثال اگر بخشی از ثمن معامله طی چک بانکی پرداخت می‌شود لازم است که مشخصات کامل چک در قرارداد ذکر شود یا چنان‌چه شخصی به نمایندگی از مالک، مبایعه‌نامه را امضاء می‌نماید، لازم است که مشخصات او و مشخصات سند وکالت یا سند نمایندگی او در قرارداد ذکر گردد. شماره دفتر اسماد رسمی و تاریخ دقیق حضور در دفترخانه جهت انتقال سند رسمی نیز باید در مبایعه‌نامه نوشته شود. همانگونه که پیش‌تر نیز بیان گردید امکان ثبت قراردادها در سامانه کد رهگیری املاک نیز وجود دارد، اکثر قراردادها بصورت تایپ شده می‌باشند، اما با این حال برخی مشاوران املاک ابتدا مبایعه‌نامه را بصورت دست‌نویس تنظیم می‌کنند و سپس قرارداد تایپ شده دارای کد رهگیری را به امضای طرفین می‌رسانند. گاهی اوقات ممکن است که متن مبایعه‌نامه دستنویس و تایپ شده دارای مغایرت‌هایی با یکدیگر باشند، بنابراین لازم است که دقت کافی در بررسی آنها بعمل آید.

نکته مهم دیگر آن است که در زمان خرید ملک و تنظیم مبایعه‌نامه، علی‌الاصول وجه التزام موضوع ماده 230 قانون مدنی جهت تخلف از شروط قراردادی برای متخلف در قرارداد تعیین می‌شود. توصیه می‌گردد که وجه التزام تعیین گردیده به میزانی باشد که به قدر کافی جنبه بازدارنده داشته باشد (وجه التزام به نحوی تعیین گردد که تخلف از شروط قراردادی برای متخلف هزینه‌زا باشد.). ذکر این نکته حائز اهمیت است که در مبایعه‌نامه تنظیم گردیده جهت خرید ملک شایسته است که علاوه بر درج تاریخ دقیق حضور طرفین در دفترخانه جهت انتقال سند رسمی بنام خریدار، شماره دفترخانه و آدرس آن به صورت دقیق قید گردد. نتیجتاً آنکه جهت خرید ملک بصورت دقیق و خالی از هرگونه ابهام و یا اشکال توصیه می‌گردد که در مبایعه‌نامه منعقد گردیده (اعم از آنکه در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود یا دفاتر املاک) مواردی اعم از:

نام و مشخصات طرفین قرارداد، نام و مشخصات نماینده قانونی (در صورت بودن وکیل)، آدرس دقیق طرفین قرارداد، مشخصات دقیق ملک، مبلغ قرارداد (ثمن) و نحوه پرداخت آن، زمان و شرایط تحویل ملک، زمان و شرایط تنظیم سند رسمی، تعهدات خریدار، تعهدات فروشنده، موارد فسخ معامله، نحوه حل و فصل اختلافات و ... به وضوح درج گردد.

مطلب مرتبط: تفاوت مبایعه‌نامه و قولنامه چیست؟

5) گام پنجم در مراحل خرید ملک پس از تنظیم مبایعه‌نامه، امضای آن می‌باشد. لازم است که پیش از امضای آن حتماً متن مبایعه‌نامه بدون هرگونه تعارف یکبار دیگر به دقت مطالعه و سپس امضاء گردد. چنان‌چه مبایعه‌نامه در چند نسخه می‌باشد، لازم است که تمامی صفحات دارای امضاء و اثر انگشت بوده و بلافاصله پس از امضای قرارداد توسط هر دو طرف، حتماً نسخه مربوط به خریدار و فروشنده از مشاور املاک و یا دفتر اسناد رسمی دریافت گردد.

6) گام ششم از مراحل خرید ملک، تحویل ملک است. در زمان تحویل ملک توصیه می‌گردد که ملک را بار دیگر بازدید نموده تا از تخلیه بودن آن اطمینان حاصل شود. در صورت تحویل گرفتن ملک مراتب را در دو نسخه صورتجلسه نموده و به امضای طرفین برسد. لازم به توضیح است که علاوه بر ملک، توابع آن مانند پارکینگ و انباری نیز می‌بایست تحویل داده شود.

7) گام هفتم در مراحل خرید ملک، تنظیم سند رسمی انتقال می‌باشد. این مرحله معمولاً آخرین مرحله در خرید ملک است. در این مرحله طرفین با حضور در دفترخانه که از قبل آن را تعیین کرده‌اند، انتقال سند رسمی بنام خریدار را انجام می‌دهند. در هنگام حضور در دفترخانه، مابقی ثمن معامله می‌بایست بصورت نقد یا چک تضمین شده، پرداخت گردد. چنان‌چه خریدار الباقی ثمن را پرداخت ننماید، فروشنده می‌تواند گواهی عدم حضور او یا گواهی حضور خویش را از دفترخانه دریافت نماید. اگر به هر دلیلی طرفین توافق کنند که تاریخ حضور در دفترخانه به تعویق بیفتد، این توافق باید بصورت مکتوب نوشته شود. نکته مهم این است که در هنگام پرداخت الباقی ثمن، حتماً می‌بایست رسید دریافت وجه توسط فروشنده امضاء شود. همچنین مفاصاحساب مالیات و عوارض شهرداری برای تنظیم سند رسمی کلیه املاک برای تنظیم سند رسمی ملک، ضروری می‌باشد.