مراحل خريد ملک کدام است؟

در خرید ملک به چه نکاتی توجه کنیم؟

در هنگام خرید ملک، لازم است نکاتی را مد نظر قرار داده تا از بروز مشکلات در آینده جلوگیری گردد. در این مقاله مراحل خرید ملک را توضیح داده ایم.   گام اول در هنگام خرید ملک، جستجو و انتخاب ملک مناسب با بودجه می باشد. در هنگام خرید و جستجوی ملک، توصیه می شود که حتماً از طریق آژانس های معتبر املاک که دارای مجوز اتحادیه می باشند، ملک را جستجو کنید و پس از انتخاب ملک مورد نظر، هم در روز و هم در شب ملک را بازدید نمایید و از همسایگان درباره وضعیت ملک و کوچه آن، تحقیقاتی را بعمل آورید تا بتوانید ملکی را انتخاب نمایید که از هر لحاظ متناسب با شرایط شما باشد. گام دوم در هنگام خرید ملک، مذاکره با فروشنده ملک می باشد. پس از آنکه ملک مورد نظر خود را انتخاب نموده اید، می بایست با فروشنده ملک مذاکره نمایید تا در مورد قیمت ملک و نحوه پرداخت ثمن معامله و زمان تنظیم سند رسمی به توافق برسید. نکته مهم این است که حتی المقدور از مذاکره با نماینده مالک پرهیز نموده و شخصاً با خود مالک وارد مذاکره شوید و اگر شخصاً اطلاعاتی در مورد ملک ندارید از راهنمایی یک فرد خِبره در مسائل ملکی کمک بگیرید. توصیه لازم این است که تمامی مدارک ملک و مالکیت مالک آن را به دقت مورد بررسی قرار دهید و سعی نمایید هیچگونه ابهامی در تنظیم مبایعه نامه وجود نداشته باشد و تا قبل از نهایی شدن همه توافقات و امضای مبایعه نامه، هیچ متنی را تحت عنوان صورتجلسه یا تفاهم نامه و یا هر عنوان دیگر امضا نکنید.

مطلب مرتبط: نکات کلیدی در خرید ملک

گام سوم در هنگام خرید ملک، نوشتن مبایعه نامه است. در حال حاضر اکثر مبایعه نامه ها در آژانس های املاک و بر روی فرم های چاپی مخصوص نوشته می شود. در صورتی که هر یک از طرفین بخواهند که مطلبی را به مبایعه نامه اضافه نمایند، می توانند در بخش توضیحات مبایعه نامه آن را قید نمایند. نوشتن مبایعه نامه باید با دقت خاصی تنظیم گردد تا حتی الامکان از بروز اختلافات میان طرفین جلوگیری گردد. بنابراین لازم است که اطلاعات شخصی طرفین معامله بر اساس کارت ملی و شناسنامه آنان تکمیل گردد و همچنین بسیار خوانا نوشته شده و مشخصات ملک بطور دقیق بر اساس مدارک آن نوشته شود و قیمت دقیق ملک هم بصورت حروف و هم عدد نوشته شده و نحوه پرداخت ثمن نیز بطور کامل قید گردد. بطور مثال اگر بخشی از ثمن معامله طی چک بانکی پرداخت می شود لازم است که مشخصات کامل چک در قرارداد ذکر شود. اگر شخصی به نمایندگی از مالک، مبایعه نامه را امضا می نماید، لازم است که مشخصات او و مشخصات سند وکالت یا سند نمایندگی او در قرارداد ذکر گردد. تاریخ دقیق حضور در دفترخانه جهت انتقال سند رسمی باید در مبایعه نامه نوشته شود. در حال حاضر امکان ثبت قراردادها در سامانه کد رهگیری املاک وجود دارد، اکثر قراردادها بصورت تایپ شده می باشند، اما با این حال برخی مشاوران املاک ابتدا مبایعه نامه را بصورت دست نویس تنظیم می کنند و بعد قرارداد تایپ شده دارای کد رهگیری را به امضای طرفین می رسانند. گاهی اوقات ممکن است که متن مبایعه نامه دستنویس و تایپ شده دارای مغایرت هایی با یکدیگر باشند، بنابراین لازم است که دقت کافی را در بررسی آنها داشته تا متن آنها کاملاً یکسان باشد. وجه التزامی که در قرارداد تعیین می شود باید به اندازه ای باشد که جنبه بازدارنده داشته باشد. در مورد نحوه پرداخت ثمن، معمولاً عرف به این صورت است که بین ٣٠ الی ٤٠ درصد مبلغ معامله در زمان امضای مبایعه نامه و ٣٠ الی ٤٠ درصد نیز در هنگام تحویل ملک پرداخت می شود و الباقی آن در هنگام تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت به خریدار، پرداخت می گردد. لازم است که علاوه بر تاریخ دقیق حضور طرفین در دفترخانه، شماره دفترخانه به حروف و عدد و آدرس دفترخانه قید گردد. نکته مهم این است که اگر قصد دارید بخشی از ثمن معامله را از طریق وام بانکی و در رهن بردن ملک تأمین کنید، در قرارداد فروشنده را متعهد کنید که همکاری لازم را در این مورد با شما داشته باشد.

بطور کلی این موارد می بایست در نوشتن یک مبایعه نامه رعایت گردد:

1. نام و مشخصات طرفین قرارداد
2. نام و مشخصات نماینده قانونی (در صورت بودن وکیل)
3. آدرس دقیق طرفین قرارداد
4. مشخصات دقیق ملک
5. مبلغ قرارداد و نحوه پرداخت
6. زمان و شرایط تحویل ملک
7. زمان و شرایط تنظیم سند رسمی
8. تعهدات خریدار
9. تعهدات فروشنده
10. موارد فسخ قرارداد
11. نحوه حل و فصل اختلافات
12. وضعیت تعهدات در صورت وقوع قوه قهریه

مطلب مرتبط: معامله با حق استرداد چیست؟

گام چهارم در مراحل خرید ملک امضای مبایعه نامه می باشد. لازم است که قبل از امضای آن حتماً متن را یکبار دیگر مطالعه نموده و سپس امضاء نمایید. اگر مبایعه نامه در چند نسخه می باشد لازم است که تمامی صفحات دارای امضاء و اثر انگشت باشد و بلافاصله پس از امضای قرارداد توسط هر دو طرف، حتماً نسخه مربوط به خود را از مشاور املاک دریافت نمایید. بعد از امضای قرارداد تا زمان تنظیم سند بنام خریدار، بهتر است اصل سند مالکیت بصورت امانت نزد مشاور املاک باشد تا از ایجاد هرگونه سوء استفاده احتمالی جلوگیری گردد. گام پنجم در خرید ملک، تحویل ملک است. در زمان تحویل ملک حتماً ملک را بار دیگر بازدید نمایید و از تخلیه بودن آن مطمئن شوید و مبلغی را که می بایست در هنگام تحویل ملک پرداخت نمایید را فقط به فروشنده یا نماینده قانونی او پرداخت کنید و در صورت تحویل گرفتن ملک مراتب را در دو نسخه صورتجلسه کنید و به امضای طرفین برسانید. علاوه بر ملک اصلی، توابع آن مانند پارکینگ و انباری را نیز باید تحویل بگیرید. همچنین لازم است در هنگام تحویل ملک، از دایر بودن کلیه انشعابات نظیر آب، برق، گاز و تلفن مطمئن شوید و بلافاصله پس از تحویل ملک، قفل های ملک را تعویض نمایید. گام ششم در مراحل خرید ملک، تنظیم سند رسمی می باشد. این مرحله معمولاً آخرین مرحله در خرید ملک می باشد. در این مرحله طرفین با حضور در دفترخانه که از قبل آن را تعیین کرده اند، انتقال سند رسمی بنام خریدار را انجام می دهند. در هنگام حضور در دفترخانه، مابقی ثمن معامله می بایست بصورت نقد یا چک تضمین شده، پرداخت گردد. اگر خریدار پول را پرداخت نکند، فروشنده می تواند گواهی عدم حضور او را از دفترخانه دریافت نماید. اگر به هر دلیلی طرفین توافق کنند که تاریخ حضور در دفترخانه به تعویق بیفتد، این توافق باید بصورت مکتوب نوشته شود. نکته مهم این است که در هنگام پرداخت الباقی ثمن، حتماً می بایست رسید دریافت وجه توسط فروشنده امضاء شود. همچنین مفاصا حساب مالیات و عوارض شهرداری برای تنظیم سند رسمی کلیه املاک برای تنظیم سند رسمی ملک، ضروری می باشد.