نظریه مشورتی شماره 7/1403/517 مورخ 1403/11/15

1- صرف نظر از آنکه پرسش خاصی مطرح نشده است، در خصوص حقوق دولتی و عمومی احکام خاصی در ماده 7 و تبصره 2 ماده 4 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 مقرر شده است و مفاصاحساب دارایی و شهرداری نیز می‌تواند ذیل عناوین وجوه دولتی و عمومی موضوع ماده 7 این قانون قرار گیرد و در آیین‌نامه مربوط در خصوص آن تعیین تکلیف شود. 2- اولاً، به موجب بند «ث» ماده یک آیین‌نامه اجـرایی ماده 3 قانون الزام به ثبت رسـمی مـعاملات اموال غیر منقول مصوب 18/7/1403، دلالان معاملات املاک عبارت از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی است که با اخذ پروانه دلالی معاملات املاک واسطه انجام معاملات موضوع این قانون می‌باشند. ثانیاً، نظر به این‌که به موجـب ماده 5 آییـن‌نامه ماده 3 قانون الزام به ثبـت رسـمی مـعاملات امـوال غیر منقول مصوب 18/7/1403، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف شده است «سامانه را به نحوی طراحی کند که تنها در صورت احراز هویت و اعتبار پروانه دلالان معاملات املاک اجازه درج پیش‌نویس قرارداد برای آنان فراهم شود» و از سوی دیگر، وفق ماده 6 آیین‌نامه مذکور، وزارت صنعت، معدن و تجارت مکلف شده است «امکان استعلام هویت و اعتبار پروانه دلالان معاملات املاک و پاسخ به استعلامات را به صورت برخط و آنی برای سازمان در سامانه ایجاد کند»، استعلام هویت و اعتبار پروانه دلالان امکانپذیر است و بدون احراز هویت و اعتبار پروانه دلالان، درج پیش‌نویس قرارداد مقدور نیست. شایسته ذکر است به موجب ماده 7 آیین‌نامه یادشده، تصدیق الکترونیکی پیش‌نویس از سوی متعاملین نیز امری ضروری است. 3 و 4- در این بندها مطالبی در نقد رویکرد قانون‌گذار مطرح شده است و پرسش خاصی مطرح نشده است، که مستلزم صدور نظریه مشورتی باشد. 5- قانون‌گذار در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 در مقام تغییر مقررات مربوط به ثبت اسناد و املاک نیست و مقررات راجع به ثبت عمومی املاک به قوت خود باقی است. شایسته ذکر است بر خلاف فرض سؤال، املاک موضوع ماده 147 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی نیز دارای سابقه ثبتی می‌باشند. 6 و 13- قانون‌گذار در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، به صورت لف و نشر مرتب عبارت «قابل استماع نبوده» را ناظر بر دعاوی راجع‌ به اعمال مذکور که به ثبت نرسیده و عبارت «فاقد اعتبار» را ناظر بر «ادله راجع ‌به آنها» به کار برده است و متعرض صحت یا بطلان معامله عادی موضوع این ماده نشده است. از سوی دیگر، عدم قابلیت استماع دعاوی موضوع این ماده و یا بی‌اعتبار دانستن ادله مربوط به اعمال حقوقی موضوع آن، با باطل تلقی کردن معامله ملازمه‌ای ندارد؛ هر چند در عمل منتقل‌الیه را در موقعیتی قرار می‌دهد که برای تنظیم سند رسمی انتقال و یا استرداد ثمن به ناچار با مالک رسمی توافق کند؛ شایسته ذکر است وفق ماده 266 قانون مدنی «در مورد تعهداتی که برای متعهد‌له قانوناً حق مطالبه نمی‌باشد اگر متعهد به میل خود آن را ایفاء نماید دعوی استرداد او مسموع نخواهد بود». 7- احراز این‌که تاریخ انعقاد اعمال حقوقی پیش از لازم‌الاجرا شدن قانون صدرالذکر و یا پس از آن بوده است، امری موضوعی و قضایی است و در هر مورد که ادعای غیر واقعی بودن تاریخ مندرج در سند مطرح شود، دادگاه باید با بررسی موضوع، تاریخ را احراز کند. در هر حال تا زمانی که امکان بارگذاری سند در این سامانه با منع قانونی مواجه نشده، مرجع اداری با تمسک به غیر واقعی بودن تاریخ مندرج در سند مجاز به ایجاد مانع نخواهد بود. 8- پرسش مطرح شده مبهم است و با کیفیت مطرح شده قابلیت پاسخ‌گویی ندارد. 9- پیشنهاد مطرح ‌شده مبنی بر ابطال پروانه کسب و پروانه تخصصی دلالان معاملات املاک، فاقد اثر می‌باشد؛ زیرا با فرض تعلیق پروانه کسب یا ابطال آن، پروانه تخصصی صادره از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز قابلیت استفاده نخواهد داشت. 10- هر چند در ماده 6 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 مدت زمان دقیق انجام کار ذکر نشده است؛ اما در ادبیات قانون‌گذار «آنی» به معنای انجام کار در چـندین دقیقه و در کمترین زمان ممکن است؛ به گونه‌ای که در ماده 112 قانون برنامه هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران مدت زمان برای اعلام پاسخ آنی به استعلام‌های املاک از سوی محاکم دادگستری و دستگاه‌های اجرایی کمتر از 5 دقیقه در نظر گرفته شده است؛ بنابراین، ظرف زمانی برای ارائه پاسخ آنی انجام امور در بستر سامانه و صرفاً در عرض چند دقیقه است. 11- با توجه به تصریح قانون‌گذار در مواد متعدد قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403؛ از جمله مواد 3 و 11 این قانون به مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی و با عنایت به تعریف دلالان معاملات املاک در بند «ث» ماده یک آیین‌نامه اجرایی ماده 3 قانون یادشده مصوب 18/7/1403، دلالان موضوع این قانون صرفاً کسانی هستند که با اخذ پروانه دلالی معاملات املاک، برای آنها از طریق سازمان ثبت اسناد و املاک دسترسی لازم به سامانه ثبت الکترونیک اسناد فراهم شده است. 12- حکم مقرر در تبصره 3 ماده 2 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 مشتمل بر دو بخش است؛ بخش نخست، تکلیف به بارگذاری گواهی حصر وراثت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد است که انجام آن، تکلیف مرجع صدور گواهی یادشده است و به نحو مطلق است. بخش دوم این تبصره ناظر بر درج مراتب در دفتر الکترونیک املاک است که متوجه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است و صرفاً در خصوص اشخاصی قابلیت اعمال دارد که بالطبع مالک املاک دارای سابقه ثبتی باشند. 14- استعلام به کیفیت مطرح شده مبهم است؛ چنانچه مقصود نسخ ماده 21 قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی مصوب 1394 است، حکم مقرر در ذیل تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، منصرف از موردی است که انتقال‌گیرنده با علم به انگیزه انتقال‌دهنده برای فرار از ادای دین، با وی معامله کرده است؛ زیرا وفق ذیل ماده 21 قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی مصوب 1394، چنین فردی در حکم شریک جرم دانسته شده و به عنوان جریمه مدنی به استرداد عین مال ملزم شده است؛ بر این اساس، حکم ماده اخیر و نیز قسمت اخیر تبصره یک ماده یک قانون صدرالذکر هر یک در محل خود مجرا است. 15- حکم مقرر در تبصره 5 ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 به نحوی مجمل است که رفع ابهام از آن مستلزم اخذ نظر تفسیری مرجع تصویب‌کننده می‌باشد. 16- اولاً، قانون‌گذار در ماده 2 قانون صدرالذکر در مقام آن است تا قراردادهای خصوصی را با همان عنوان و توصیفی که متعاملین از آن یاد کرده‌اند به نحو تمثیلی ذکر کند؛ به عبارت دیگر، از آنجایی که در قراردادهای خصوصی اشخاص از عناوینی مانند تعهد به بیع، قولنامه، مبایعه‌نامه و امثال آن استفاده می‌کنند، قانون‌گذار بدون آنکه در مقام بیان ماهیت حقوقی و دقیق هر یک از این عناوین باشد، واژگان رایج عرفی را استفاده کرده است؛ بدون آن‌که بار معنایی جدیدی برای دو عنوان «تعهد به بیع» و «قولنامه» مد نظر داشته باشد. ثانیاً، اعمال حقوقی موضوع ماده 2 برخی مصادیق اعمال حقوقی موضوع ماده یک است و وفق ماده 2 یادشده، دفاتر اسناد رسمی مکلف به تنظیم و ثبت آن شده‌اند. ثالثاً، با توجه به مراتب پیش‌گفته، پرسش مطرح شده که مبتنی بر ذهینت تشریفاتی شدن عقود و بی‌اعتباری آن در صورت عدم رعایت تشریفات است، منتفی به نظر می‌رسد و در هر صورت، در خصوص املاک دارای سند حدنگار نیز دفاتر اسناد رسمی با منعی برای ثبت معاملات موضوع ماده 2 این قانون مواجه نمی‌باشند. 17- اولاً، با توجه به مواد 10، 12 و 13 آیین‌نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی مـعاملات اموال غیر منقول مصوب 18/7/1403، پیش‌نویس قرارداد پیش از ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد توسط سردفتر فاقد آثار حقوقی قرارداد است. ثانیاً، با توجه به بندهای «ج» و «ح» ماده یک آیین‌نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 18/7/1403 مبنی بر لزوم درج مشخصات ملک در پیش‌نویس و لزوم بررسی و صحت‌سنجی داده‌های ارائه شده به دفتر املاک و همچنین ضرورت احراز صحت و اصالت سند با لحاظ حکم مقرر در ماده 2 آیین‌نامه یادشده، ارائه سند مثبت مالکیت برای درج پیش‌نویس ضروری به نظر می‌رسد. 18- با توجه به پاسخ ارائه شده در بند 10، پاسخ این پرسش روشن است. 19- پرسش خاصی که مستلزم صدور نظریه مشورتی باشد، مطرح نشده است.