نظریه مشورتی شماره 7/1403/540 مورخ 1403/11/03

۱- اولاً، قانون‌گذار در تبصره ۹ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ در مقام تسهیل صدور سند مالکیت حدنگار (کاداستری) به وسیله سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای اراضی کشاورزی با رعایت قیود مندرج در این تبصره است و حکم تبصره یاد شده، ناسخ مقررات مذکور در قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰ نیست؛ زیرا این قانون، متضمن احکام راجع به صدور سند مالکیت برای اراضی مشمول قانون یادشده بر اساس رأی هیات‌ حل اختلاف موضوع ماده یک قانون؛ از جمله با رعایت تبصره ۳ ماده ۶ است. بر این اساس، چنانچه به دلیل فقدان شرط بهره‌برداری کشاورزی، صدور سند مالکیت بر اساس تبصره ۹ ماده ‍۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ امکان‌پذیر نباشد، برای رسیدگی به درخواست ذی‌نفع برای صدور سند به استناد قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰ منعی وجود ندارد. ثانیاً، هر چند وفق ذیل تبصره ۹ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ تنظیم سند اعمال حقوقی موضوع ماده یک این قانون، فرع بر ارائه پاسخ مثبت وزارت جهاد کشاورزی مبنی بر بهر‌ه‌برداری کشاورزی است؛ اما چنانچه نظر آن وزارتخانه بر فقدان بهر‌ه‌برداری کشاورزی باشد، همچنان تکلیف آن مرجع به ارائه پاسخ باقی است. ۲- اولاً، دلالان معاملات املاک؛ اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی در خصوص املاک موضوع تبصره ۴ ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ ملزم به اقدام بر اساس ماده ۳ این قانون و آیین‌نامه اجرایی آن مصوب ۱۸/۷/۱۴۰۳ هستند و حق‌الزحمه دلالی آن‌ها نیز در حال حاضر تابع تعرفه‌های موجود است و در صورت تعیین تعرفه در اجرای تبصره یک ماده ۳ قانون یادشده، بر اساس این تعرفه خواهد بود. ثانیاً، در خصوص املاک خارج از حکم تبصره ۴ ماده یک قانون یاد شده، تا زمان لازم‌الاجرا شدن ماده یک قانون، دلالان معاملات املاک؛ اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی منعی در تنظیم قرارداد در خصوص املاک غیر منقول دارای سابقه ثبتی بر اساس رویه‌ و تعرفه‌های موجود ندارند. ثالثاً، از آن‌جا که در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ و آیین‌نامه اجرایی ماده ۳ این قانون مصوب ۱۸/۷/۱۴۰۳، در خصوص نظارت بر دلالان معاملات املاک؛ اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی حکم خاصی پیش‌بینی نشده است، نظارت بر عملکرد آنان تابع دیگر مقررات حاکم است. 3- اولاً، سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 برای ثبت تمامی اعمال حقوقی راجع به اموال غیر منقول و تعهد به انجام این اعمال حقوقی به ترتیب مذکور در این ماده است که در خصوص اموال غیر منقولی که پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آن‌ها صادر می‌شود، ثبت این معاملات و تعهد راجع به آنها در سامانه یادشده از تاریخ صدور سند مالکیت (تبصره 4 ماده یک) و نسبت به دیگر معاملات و تعهد راجع ‌به آنها، یک سال پس از راه‌اندازی رسمی سامانه موضوع ماده 10 این قانون (موسوم به سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی) است. ثانیاً، نظر به این‌که به موجب ماده 11 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 «دلالان مـعامـلات امـلاک نمی‌توانند در معاملات موضوع مـاده یک این قانون مـبادرت به تنظـیم سـند عادی قرارداد نمایند» و با لحاظ آن‌که رابطه اعمال حقوقی مشمول این ماده با اعمال حقوقی که وفق ماده 18 قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400 باید در سامانه موضوع این قانون ثبت شوند، عموم و خصوص مطلق است، با لازم‌الاجرا شدن ثبت معاملات موضوع قانون صـدرالذکر همـچنان مـعاملات دیگری وجود دارد که مشمول حکم الزام به ثبت در سامانه‌ ثبت الکترونیک اسناد نیست و باید در سامانه موضـوع ماده 18 قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400 به ثبت برسد. شایسته ذکر است وفق ذیل ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، چگونگی ارتباطات دلالان معاملات املاک؛ اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی با دفاتر اسناد رسمی مطابق آیین‌نامه اجرایی موضوع این ماده خواهد بود. ثالثاً، در ماده 3 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب 1403 که به عنوان تبصره 7 الحاقی به ماده 169 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدی به تصویب رسیده است،‌ دستگاه‌های اجرایی مکلف به ارائه اطلاعات زمین، املاک، وضعیت مسکونی، معاملاتی، بهره‌برداری، انشعابات، اشتراک اینترنت و به ‌طور کلی اطلاعات مورد نیاز املاک مالکان و ساکنان به سامانه ملی املاک و اسکان کشور شده‌اند و تمامی اشخاصی حقیقی و حقوقی نیز موظف به خوداظهاری موضوع این ماده و ماده 54 مکرر این قانون از طریق سامانه ملی املاک و اسکان کشور شده‌اند. سامانه موضوع ماده 3 یادشده، متفاوت از سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 و ماده 18 قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400 بوده و برای ثبت معاملات راجع ‌به اموال غیر منقول نبوده و صرفاً ثبت داده‌های راجع به این املاک را شامل می‌شود و اطلاعات بیشتری افزون بر خود ملک؛ از جمله راجع ‌به انشعابات آن نیز باید به ثبت برسد و حکم ماده 3 یادشده با مصوبات مذکور منسوخ نمی‌باشد؛ اما حکم مقرر در ماده 5 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب 1403 (تبصره 9 الحاقی به ماده 169 مکرر قانون مالیات‌های مستقیم) از حیث تکلیف وزارت راه و شهرسازی به تکمیل سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور (بند یک تبصره 9) و نیز تکلیف موجران املاک مسکونی به ثبت قرارداد اجاره املاک و مستغلات در سامانه ثبت معاملات امـلاک و مستغلات کشور (چنانچه قرارداد اجاره برای مدت بیش از دو سال باشد) با راه‌اندازی سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 موضوعاً منتفی است.