نظریه مشورتی شماره 7/1403/543 مورخ 1403/11/17

1- اولاً، عدم قابلیت استماع دعوا که به عنوان ضمانت اجرای عدم ثبت ادعاهای موضوع ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 مطرح شده است، در مرحله پیش از ورود در ماهیت دعوای مطروحه است؛ در حالی که صدور حکم بر بی‌حقی به استناد ماده 299 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 مستلزم ورود در ماهیت و رسیدگی ماهوی و اتخاذ تصمیم قاطع دعوا در ماهیت است و رسیدگی ماهوی اصولاً در مواردی شایسته است که امکان صدور حکم به نفع مدعی وجود داشته باشد و از آنجایی که در فرض سوال به دلیل عدم بارگذاری اطلاعات در سامانه، پذیرش دعوا به استناد ماده 10 یادشده با منع قانونی مواجه است، مقصود از عدم قابلیت استماع دعوا صرفاً رد شکلی دعوا است. ثانیاً، قانون‌گذار در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 به صورت لف و نشر مرتب عبارت «قابل استماع نبوده» را ناظر بر دعاوی راجع‌ به اعمال مذکور که به ثبت نرسیده و عبارت «فاقد اعتبار» را ناظر بر «ادله راجع ‌به آنها» به کار برده است و متعرض صحت یا بطلان معامله عادی موضوع این ماده نشده است. از سوی دیگر، عدم قابلیت استماع دعاوی موضوع این ماده و یا بی‌اعتبار دانستن ادله مربوط به اعمال حقوقی موضوع آن، با باطل تلقی کردن معامله ملازمه‌ای ندارد؛ هر چند در عمل منتقل‌الیه را در موقعیتی قرار می‌دهد که برای تنظیم سند رسمی انتقال و یا استرداد ثمن به ناچار با مالک رسمی توافق کند. 2- با توجه به ماده 10 آیین‌نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 18/7/1403 و تبصره این ماده، پیش‌نویس قرارداد پیش از ثبت در سامانه توسط سردفتر فاقد آثار حقوقی قرارداد است؛ اما بر اساس ماده 7 آیین‌نامه یادشده که دلالان معاملات املاک را مکلف کرده است «مطابق مقررات این آیین‌نامه پس از انجام مذاکرات مقدماتی طرفین و تصـدیق الکترونیـکی آنان نسبت به درج پیش‌نویس قرارداد بر اساس نمونه‌هایی که سازمان در اختیار آنان قرار می‌دهد، اقدام نمایند»، تصدیق الکترونیکی طرفین نسبت به پیش‌نویس امری ضروری است. 3- قانون‌گذار در ماده 2 قانون صدرالذکر در مقام آن است تا قراردادهای خصوصی را با همان عنوان و توصیفی که متعاملین از آن یاد کرده‌اند به نحو تمثیلی ذکر نماید؛ به عبارت دیگر، از آنجایی که در قراردادهای خصوصی اشخاص از عناوینی مانند تعهد به بیع، قولنامه، مبایعه‌نامه و امثال آن استفاده می‌کنند، قانون‌گذار بدون آن‌که در مقام بیان ماهیت حقوقی و دقیق هر یک از این عناوین باشد، واژگان رایج عرفی را استفاده کرده است؛ بدون آن‌که بار معنایی جدیدی برای دو عنوان «تعهد به بیع» و «قولنامه» مد نظر داشته باشد. 4- اولاً، فسخ عمل حقوقی ناشی از اراده صاحب حق است و اصل در اعمال حقوقی بر رضایی بودن آن است، موکول کردن تحقق آن به تشریفات خاص نیازمند تصریح قانون است؛ مواد 449، 450 و 451 قانون مدنی مؤید این دیدگاه است. ثانیاً، از آنجایی که فسخ به صرف اراده و اعلام آن محقق می‌شود و اصولاً ثبت آن مستلزم رأی مراجع قضایی یا داوری نیست؛ اما در مواردی که تحقق فسخ مستلزم تحقق شرایط آن باشد؛ مانند خیار شرط، خیار تخلف از فسخ، خیار عیب و ... و یا آن‌که طرفین در قرارداد اعمال فسخ را فرع بر تأیید مرجع حل اختلاف کرده باشند، ثبت فسخ مستلزم صدور رأی از مرجع ذی‌ربط خواهد بود. بنا به مراتب پیش‌گفته، در مواردی که به موجب توافق طرفین اعمال فسخ مستلزم رأی مرجع قضایی یا داوری باشد و یا چنانچه ادعای فسخ قرارداد، مخالف مفاد سند رسمی مالکیت باشد، دفاتر اسناد رسمی مکلفند از پذیرش ادعای مزبور به استناد ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی و ذیل ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 خودداری کرده و ثبت این ادعا را به رأی مرجع قضایی یا داوری موکول کنند؛ اما چنانچه فسخ به موجب سند رسمی دیگری ثابت باشد؛ از جمله با اقرارنامه رسمی و یا آنکه طرفین با حضور در دفاتر اسناد رسمی به فسخ قرارداد اقرار نمایند، ثبت آن مستلزم رأی مرجع قضایی یا داوری نمی‌باشد. 5- هر چند واژگان مطرح‌شده در پرسش به گونه‌ای نامرتب در ماده 10 قانون الزام به ثبت به کار گرفته شده است و از این حیث قابل انتقاد می‌باشد؛ ولی عبارت «قابل استناد» و «معارضه» در ماده یاد‌شده ناظر بر ادله و «استماع» ناظر بر دعاوی می‌باشد. 6- در ماده یک قانون حکمی که دلالت بر بطلان سند و یا معامله بنماید وجود ندارد و بی‌اعتبار دانستن سندی آن هم نه به صورت مطلق بلکه صرفاً در مراجع قضایی، شبه قضایی و دستگاه‌های اجرایی با باطل تلقی‌کردن معامله موضوع سند و یا بی‌اعتباری مطلق سند ملازمه‌ای ندارد. 7- با توجه به پاسخ بندهای قبلی، پاسخ این بند روشن است. 8- منظور از «مذاکرات مقدماتی» مذاکراتی است که به منظور رسیدن به توافق و انجام معامله بین طرفین به عمل می‌آید و جنبه الزام‌آور ندارد و حتی اگر به پیش‌نویس منتهی شود نیز با توجه به مواد 10 و 13 آیین‌نامه لازم‌الاجرا نمی‌باشد و اگر مبالغی هم رد و بدل شود، این مبالغ از ذیل عنوان ثمن خارج است. 9- با توجه به اینکه عبارت «انتقال مالکیت در خصوص اموال غیر منقول» مندرج در تبصره 2 ماده یک ظهور در انتقال عین دارد؛ لذا وکالت اجاره‌ دادن یا انتقال سرقفلی از شمول تبصره یاد‌شده خارج است. 10- اولاً، با توجه به حکم مقرر در ماده 10 آیین‌نامه اجرایی ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 18/7/1403 طرفین پیش‌نویس قرارداد مکلفند حداکثر ظرف مدت پنج روز پس از درج پیش‌نویس قرارداد در سامانه، برای انجام اقدامات لازم به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند. در صورت عدم تأیید سردفتر مبنی بر مراجعه در مهلت مقرر، پیش‌نویس قرارداد از سامانه حذف می‌شود. وفق تبصره همین ماده، پیش از سپری شدن مهلت یادشده نیز هر یک از طرفین پیش‌نویس قرارداد می‌توانند با مراجعه به سامانه یا دلال معاملات املاک که پیش‌نویس را در سامانه درج کرده است، پیش‌نویس قرارداد را از سامانه حذف کنند. بر این اساس، در صورت انصراف طرفین از انجام معامله یا خودداری از آن، مطابق ماده یادشده و تبصره آن تعیین تکلیف شده است. ثانیاً، با توجه به ماده 10 آیین‌نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 18/7/1403 و تبصره این ماده و همچنین ماده 13 آیین‌نامه یادشده پیش‌نویس قرارداد پیش از ثبت در سامانه توسط سردفتر فاقد آثـار حقـوقی قـرارداد اسـت؛ بر این اسـاس و از آنجا که وفق مواد یادشـده هر یک از طرفین می‌توانند پیش از مهلت پنج روزه برای حضور در دفتر اسناد رسمی، پیش‌نویس قرارداد را از سامانه ثبت الکترونیک اسناد حذف کنند؛ بدون آنکه مسؤولیتی برای آنان به صرف انصراف از تنظیم بعدی قرارداد رسمی در پی داشته باشد. به طریق اولی در فرض سؤال که حتی پیش از ثبت پیش‌نویس در سامانه و پس از گفت و گوهای مقدماتی مالک ملک خود را به دیگری انتقال داده است، موجبی برای استماع دعوای ابطال این معامله و یا الزام مالک به معامله با طرف اول نیست. 11- صرف نظر از آن‌که طرح‌های عمرانی و احداثی موضوع سؤال در اراضی کشاورزی دارای مجوز می‌باشد و مفروض آن است جهاد کشاورزی در راستای بهره‌برداری کشاورزی مجوز طرح موضوع استعلام را صادر کرده است، در هر حال تشخیص موارد بهره‌برداری کشاورزی موضوع تبصره 9 ماده 10 بر عهده وزارت جهاد کشاورزی می‌باشد. 12- پرسش خاصی مطرح نشده است که مستلزم ارائه نظریه مشورتی باشد. 13- با توجه به اینکه ماده یک ناظر بر انجام معاملات به صورت رسمی از تاریخ لازم‌الاجرا ‌شدن قانون در بستر سامانه می‌باشد از حیث اینکه اراضی و املاک در حاشیه شهر و روستا باشند یا محلی دیگر، تفاوتی وجود ندارد. 14 و 15- انتقادهایی نسبت به قانون مطرح شده است و مستلزم صدور نظریه مشورتی نیست.