نظریه مشورتی شماره 7/1404/65 مورخ 1404/04/11
7/1404/65
1404-75-65ح
1404/04/11
استعلام:
پیش از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403، فردی اقدام به فروش آپارتمان خود نموده و خریدار در ملک ساکن شده است؛ در حالی که سند تفکیکی ملک صادر نشده است؛ در حال حاضر و پس از لازمالاجرا شدن قانون یاد شده، سند تفکیکی مالکیت (سند سبز رنگ) صادر شده؛ اما فروشنده برای تنظیم سند رسمی مالکیت به نام خریدار اقدام نمیکند. در چنین فرضی خریدار در چه قالبی میتواند برای انتقال سند به نام خود اقدام کند؟ آیا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مالکیت قابل استماع است؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
اولاً، ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403، ناظر بر اعمال حقوقی است که پس از لازمالاجرا شدن این قانون و سپری شدن مواعد مقرر در آن منعقد میشود؛ در نتیجه ضمانت اجرای مقرر در این ماده نیز راجع به چنین معاملاتی است. ثانیاً، حکم مقرر در تبصره 4 ماده یک قانون یاد شده که مفاد این ماده را در خصوص اموال غیرمنقولی که پس از لازمالاجرا شدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر میشود، از تاریخ صدور سند مالکیت مذکور، مجری دانسته است؛ هر چند سامانه موضوع ماده 10 این قانون راهاندازی نشده باشد نیز ناظر بر انجام اعمال حقوقی جدید نسبت به اینگونه اموال غیرمنقول است و شامل اعمال حقوقی پیشین بر آن نمیشود. با توجه به مراتب پیشگفته، در فرض سؤال که عقد بیع پیش از تصویب و لازمالاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403 منعقد شده؛ اما سند تفکیکی ملک پس از لازمالاجرا شدن این قانون به نام فروشنده صادر شده است، خریدار میتواند حقوق قانونی خود ناشی از انجام عمل حقوقی سابق را با طرح دعوای مناسب، اعمال نماید.