یک سال پس از راه اندازی رسمی «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» موضوع ماده 10 این قانون، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دو سال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش‌فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد، در غیر این صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آن‌ها، در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضایی، شبه‌قضایی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر، دعوای اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سند رسمی مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست. همچنین اسناد ثبت نشده راجع به اعمال حقوقی مذکور در هیچ یک از دستگاه‌های اجرایی موضوع ماده 29 قانون برنامه پنج‌ساله ششم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران مصوب 14-12-1395 پذیرفته نمی‌شود و در مراجع قضایی و اداری مذکور فقط شخصی مالک ملک، شناخته می‌شود که در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که از این پس در این قانون «سازمان» نامیده می‌شود، ملک به نام او به ثبت رسیده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد.

تبصره ۱- دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده اموال غیرمنقول، در مواردی که ثبت فسخ مستلزم رای مرجع قضایی یا داوری است، مشروط بر اینکه ظرف پانزده روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال و ظرف پانزده روز بعد از آن نسبت به طرح دعوای تنفیذ فسخ اقدام شود، مسموع است، هر چند فسخ ثبت نشده باشد.

سامانه ثبت الکترونیک اسناد باید به گونه‌ای طراحی گردد که اگر طرفین قرارداد شرط کنند منتقل‌الیه تا پایان مهلت اعمال حق فسخ یا موعد پرداخت ثمن و یا تا موعد دیگری که مورد توافق طرفین بوده حق انجام اعمال حقوقی موضوع این ماده را ندارد، امکان انتقال مورد معامله، در مهلت تعیین شده فراهم نباشد.

در هر حال چنانچه منتقل‌الیه، مورد معامله را قبل از ثبت فسخ یا انفساخ به شخص ثالثی به صورت رسمی منتقل کرده باشد و در عمل حقوقی بعدی، وی حق فسخ نداشته باشد و یا معامله، اقاله نشده باشد، این انتقال در حکم تلف مورد معامله بوده و اعمال حق فسخ یا انفساخ موجب انحلال قرارداد بعدی نیست که در این صورت دارنده حق فسخ مزبور به قیمت روز مال غیرمنقول، به منتقل‌الیه مذکور رجوع خواهد کرد.

چنانچه منتقل‌الیه حق فسخ داشته باشد یا به هر نحو عین مال به ملکیت وی درآمده باشد، عین مال به انتقال‌دهنده اول (دارنده حق فسخ) مسترد می‌گردد.

تبصره ۲- میزان مالیات، حق‌الثبت و حق‌التحریر بر تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت در خصوص اموال غیرمنقول موضوع این ماده در دفاتر اسناد رسمی معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک است و چنانچه ظرف نه ماه از تاریخ تنظیم وکالت‌نامه، اموال مذکور منتقل شود، سند رسمی انتقال بدون نیاز به پرداخت مجدد مالیات نقل و انتقال ملک و حق‌الثبت تنظیم می‌شود.

تبصره ۳- مرجع صدور گواهی حصر وراثت مکلف است، پس از صدور گواهی مذکور، یک نسخه از آن را به صورت آنی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد جهت درج در دفتر الکترونیک املاک بارگذاری نماید.

تبصره ۴- مفاد این ماده در خصوص اموال غیرمنقولی که پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون سند مالکیت حدنگار برای آنها صادر می‌شود، از تاریخ صدور سند مالکیت مذکور، مجری است، هرچند سامانه موضوع ماده 10 این قانون راه‌اندازی نشده باشد.

تبصره ۵- دعاوی مربوط به مستندات اعمال حقوقی موضوع این ماده (و نیز ملکیت و حق) که قبل از لازم‌الاجرا شدن این قانون محقق شده و به ثبت نرسیده، در صورتی قابل استماع است که قطعیت این مستندات مطابق آیین‌نامه ای که به تصویب رئیس قوه قضائیه می‌رسد و به تشخیص وی محرز باشد.

تبصره ۶- مرجع قضایی در دعوای استرداد عوض یا عوضین اعمال حقوقی ثبت نشده موضوع این ماده، در صورت احراز تسلیم عوض یا تبادل عوضین، حکم به استرداد خواهد داد و در صورت عدم احراز، دعوا را رد می‌کند.

تفسیر ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول:

1- اهداف قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اعتبار بخشی به اسناد رسمی و سلب اعتبار اسناد عادی، سختگیری در خصوص ابطال اسناد رسمی مربوط به اموال غیرمنقول، حل مشکلات مرتبط با ثبت معاملات پیش‌فروش ساختمان، عدم امکان تنظیم سند عادی توسط مشاورین املاک، حفظ و صیانت از حق مالکیت اشخاص و تثبیت مالکیت املاک و ... می‌باشد.

2- مطابق با ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اداره ثبت اسناد و املاک کشور ملزم به راه‌اندازی دو سامانه «ساماندهی اسناد غیررسمی» و «ثبت الکترونیک اسناد (ثبت آنی)» می‌باشد.

به موجب ماده یک قانون مذکور، مردم موظف می‌باشند ظرف مدت دو سال از تاریخ راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیرعادی، کلیه ادعاهایی نظیر عقود، ایقاعات و مالکیت منافع بیش از دو سال نسبت به اموال غیرمنقول دارند را در سامانه بارگذاری نموده و سپس ظرف مدت دو سال از زمان درج در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال و در صورت بروز اختلاف نسبت به طرح دعوای مرتبط مانند الزام به تنظیم سند رسمی اقدام نمایند.

3- هدف اصلی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، ساماندهی نقل و انتقال اسناد عادی، ساماندهی مشاورین املاک و رفع موانع و تسهیل صدور اسناد است. لذا می‌بایست توجه گردد که پس از تاسیس «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» موضوع ماده 10 این قانون، هرگونه قرارداد راجع به اموال غیرمنقول زمین، آپارتمان، ویلا، ساختمان و پیش فروش آن باید در این سامانه ثبت گردد.

4- مطابق با تبصره 1 ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در صورتی که فروشنده، حق فسخ معامله را داشته باشد می‌بایست ضمن رعایت مواعد مندرج در آن، ظرف مدت 15 روز پس از اعمال حق فسخ، اظهارنامه رسمی به خریدار ارسال نماید و ظرف 15 روز از تاریخ ارسال اظهارنامه نیز دادخواست تنفیذ فسخ را تقدیم محاکم نماید در غیر این‌صورت فسخ مورد نظر وی فاقد وجاهت قانونی بوده و معتبر نمی‌باشد.

ضمن آنکه با بررسی بخش اخیر تبصره 1 ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، می‌توان بدین نتیجه دست یافت که طبق قانون مذکور، فسخ طرفاً با اعلام اراده یا ارسال اظهارنامه محقق نمی‌گردد بلکه با ثبت در سامانه است که آثار فسخ از همان لحظه به وجود می‌آید و قرارداد خاتمه می‌یابد. به بیانی دیگر، تصمیم دادگاه مبنی بر تنفیذ فسخ قرارداد، به دارنده حق فسخ اجازه ثبت در سامانه و بهره مندی از امتیازات این عمل حقوقی را می‌دهد.

5- مطابق با تبصره 2 ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403، تنها در وکالت بلاعزل، مالیات حق‌الثبت و حق‌التحریر، معادل تنظیم سند رسمی انتقال ملک تعیین می‌شود. (مستند به نظریه مشورتی شماره: 7/1403/447 مورخه: 24-07-1403 اداره کل حقوقی قوه قضاییه)

6- با توجه به ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، معامله اموال غیرمنقول، علاوه بر قصد انشای طرفین، نیازمند ثبت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد (ثبت آنی) نیز می‌باشد، لذا معامله نسبت به عقود اموال غیرمنقول دارای سه رکن ایجاب و قبول و ثبت در سامانه می‌باشد.