نظریه مشورتی شماره 7/1402/358 مورخ 1402/06/18
7/1402/358
1402-76-358ح
1402/06/18
استعلام:
شخصی ملک خود را جهت ساخت به فردی دیگر واگذار میکند؛ قرارداد مطابق قانون پیشفروش ساختمان مصوب 1389 تنظیم نشده است. سازنده بابت اضافه مساحت تحویلی به صاحب ملک بر اساس توافق قیمت مساحت مازاد را مطالبه کرده است؛ در حالی که در قرارداد در خصوص نحوه محاسبه قیمت اضافه مساحت توافقی صورت نگرفته است. با عنایت به اینکه رویههای متفاوتی در خصوص محاسبه قیمت مساحت مازاد وجود دارد، خواهشمند است اعلام فرمایید اضافه مساحت بر اساس تاریخ قرارداد باید محاسبه و مورد حکم واقع شود یا تاریخ تحویل ملک و یا قیمت روز ملک؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
اولاً، فرض سؤال دارای ابهام است و مشخص نیست که آیا در زمان عقد بیع، به ازای هر مترمربع از ملک، مبلغ مشخصی به عنوان ثمن تعیین شده است یا کل ملک در مقابل کل ثمن قرار گرفته است و مکان و موقعیت ملک مدنظر بوده است نه متراژ دقیق آن؛ تشخیص هر یک از این فروض و نیز احراز اراده طرفین، بر عهده مرجع قضایی رسیدگیکننده است.
ثانیاً، چنانچه احراز شود طرفین در حین معامله به مساحت ملک به عنوان یکی از اوصاف آن توجه داشتهاند و کل مبیع را در مقابل کل ثمن قرار داده و به ازای هر مترمربع از ملک، قیمت مشخصی تعیین نکردهاند، فروشنده حقی بر محاسبه زیاده و دریافت مابهازای آن ندارد؛ مگر اینکه طرفین به این امر تراضی کنند؛ همچنین در صورتی که شرط داشتن مساحت معین به طور خاص مورد اراده طرفین قرار نگرفته باشد، مشمول حکم مقرر در مواد 355 و 385 قانون مدنی نیست.
ثالثاً، چنانچه به ازای هر مترمربع از ملک، قیمت تعیین شده باشد، به سبب تجزیهناپذیری ملک نمیتوان به قسمت اخیر ماده 384 قانون مدنی استناد کرد؛ اما با استفاده از ملاک ماده 149 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 با اصلاحات و الحاقات بعدی، در فرض سؤال میتوان ارزش اضافه مساحت را بر اساس ثمن قراردادی مطالبه کرد.
افزودن دیدگاه
دیدگاه کاربران