نشست قضایی: اشتباه در تشریفات مزایده و امکان ابطال آن
برگزار کننده
استان مازندران/ شهر رامسر
استان مازندران/ شهر رامسر
تاریخ برگزاری
1401/04/02
1401/04/02
پرسش:
در پرونده فروش ماترک، مزایده پلاک ثبتی با متراژ 5700 متر مربع برگزار و تایید شده است. در زمان تنظیم سند به نام برنده مزایده با پاسخ استعلام ثبتی احراز شده که 262 متر از این پلاک کسر و در راستای ماده 147 قانون ثبت به نام شخص دیگری (احدی از ورثه) سند صادر شده است. در نظر کارشناسی که بر اساس آن مزایده برگزار شده کارشناس بیان نموده، سند با طبیعت تطبیق دارد و چون 920 متراز این پلاک در بستر رودخانه و 20 متر هم در حریم رودخانه است کل پلاک 25 میلیارد تومان ارزشگذاری میشود و متوجه کسر 262 متر از سند نشده است؛ حال تکلیف این مزایده چیست؟ مزایده قابل ابطال است یا معتبر میباشد؟ آیا خریدار میتواند تقاضای استرداد قیمت مساحت کسر شده (262 متر) را از ثمن پرداختی نماید یا برای خریدار اقدام دیگری متصور است؟
متن نظریه هیئت عالی:
در فرض سوال اشتباه حاصله موجب تفاوت در میزان مبیع و ثمن بوده و به ارکان مزایده که بیع تشریفاتی است خلل وارد میآورد؛ بنابراین مزایده باطل است و نظریه اکثریت مورد تأیید هیأت عالی است.
نظر اکثریت:
ماده 143 قانون اجرای احکام مدنی و جریان مزایده یک سلسه اقداماتی را شامل میشود و به تشریفات موثر و غیر موثر تقسیمبندی میشود. بند 7 ماده 138 قانون اجرای احکام مدنی قیمتی را که مزایده از ان شروع میشود و اساس مزایده است و ثمن نیست بلکه شروع مبلغ است که در این مورد اشتباه شده است و مقدار تعیین شده از مساحت ملک نیز به درستی اعلام نشده است. مزایده، اعلان عمومی است و در رغبت و انگیزه و اشتیاق عموم برای مزایده و شرکت در آن موثر است و یک بیع تشریفاتی است و رعایت امانت و غبطه محکومعلیه لازم و ضروری است و اگر هفت روز هم سپری و به هر طریقی شرایط مزایده اعم از شکلی و ماهوی رعایت نشده، امکان ابطال است و کارشناسی که رکن است و اساس قیمت ابتدایی و متراژ ملک را مشخص کرده، صحیح انجام نشده است و حتی شامل موارد رفع نقص در مزایده هم نمیشود و رفع نقص هم امکان ندارد؛ لذا مزایده باطل و قاضی اجرا یا دادگاه میتواند آن را باطل کند. نحوه ارزیابی هم به صورت کلی و با در نظر گرفتن بستر و حریم مجموعا ارزیابی شده و از قرار هر متری ارزش ملک مشخص نیست تا بتوانیم از ثمن، کسر و به برنده مزایده مسترد کنیم و تنها در صورت توافق طرفین با برنده مزایده امکان حفظ مزایده وجود دارد.
نظر اقلیت:
ما در مزایده مثل خریدار و فروشنده عمل میکنیم و وقتی ملک مستحق للغیر درآید باطل و برای خریدار خیار تبعض صفقه وجود دارد و میتواند با طرح دعوی فسخ به استناد مواد 441 تا 443 قانون مدنی خیار تبعض صفقه و فسخ مزایده را بخواهد و عملیات اجرا بلااثر شود و خود اجرا یا دادگاه با دستور نمیتواند مزایده را باطل کند و حق برنده مزایده باید در نظر گرفته شود. مواد 355 و 384 قانون مدنی زمانی اعمال میشود که بیع صحیح میباشد.
نظر ابرازی:
تشریفات مزایده از مواد 113 قانون اجرای احکام مدنی به بعد آورده شده است و ما صرفا شرایط شکلی مزایده را تایید میکنیم و در این مورد تشریفات ایرادی ندارد و اگر کارشناس نظر درستی نداده و مساحت کسر است ارتباطی به تشریفات ندارد و وصف ماهوی ان دارای ایراد است نه تشریفات.
اگر بخواهیم در قالب دستور از مزایده عدول کنیم و آن را باطل کنیم تشریفات مشکلی ندارد و از طریق عدول از تشریفات امکان ابطال مزایده وجود ندارد و تشریفات وصف شکلی است نه ماهوی و میبایست دعوی ابطال مزایده مطرح نمایند و برنده مزایده نسبت به 262 متر دادخواست مطرح کند.
مستندات قانونی:
ماده 143 قانون اجرای احکام مدنی
ماده 441 قانون مدنی
ماده 138 قانون اجرای احکام مدنی
واژگان کلیدی:
مزایده
فسخ معامله
ابطال مزایده
اعمال خیار
12 اسفند 1404
12
افزودن دیدگاه
دیدگاه کاربران