نشست قضایی: سرقفلی ملک تجاری

برگزار کننده
استان گیلان/ شهر رشت

تاریخ برگزاری
1401/06/03

پرسش:

مطابق ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، هرگاه مالک «ملک تجاری» خود را اجاره دهد با جمع شرایطی، موجر مستحق دریافت سرقفلی خواهد بود. حال سوال آن است که ملاک و معیار تجاری بودن ملک بر چه اساس مشخص می‌گردد؟ (آیا ملاک نوع استفاده پیش‌بینی شده از ملک در اجاره‌نامه است یا ملاک پروانه ساختمانی و کاربری ملک می‌باشد و اساساً ایجاد سرقفلی در تمامی موارد معنونه در قانون موصوف، مختص به ملکی است که کاربری تجاری داشته باشد یا خیر؟)

متن نظریه هیئت عالی:

سرقفلی مختص به ملکی که کاربری تجاری داشته باشد، نیست و اگر به‌طور مثال شخصی زیرزمین خانه مسکونی خود را جهت امر تجاری اجاره دهد و سرقفلی دریافت نماید در این صورت در زمان تخلیه؛ مستاجر مستحق دریافت سرقفلی می‌باشد. بنا به مراتب نظر اکثریت صحیح می‌باشد.

نظر اکثریت:

            با توجه به اینکه مبنای تراضی طرفین در استفاده از عین مستاجره در کاربری مسکونی به عنوان تجاری، موجب انعقاد عقد اجاره گردیده و بر همین اساس، سرقفلی توسط موجر دریافت شده و نظر به قصد طرفین و علت طولانی از کیفیت استفاده مستاجر از مورد اجاره و پرداخت سرقفلی در حین انعقاد عقد اجاره و با توجه به عرف مسلم معمول در جامعه، قرارداد اجاره را به طور ضمنی مشروط به این شرط می‌کند که مستأجر به هنگام تخلیه مستحق دریافت سرقفلی به نرخ متعارف روز را داشته باشد و با این شرط و توجهاً به حکم ماده  225 قانون مدنی، نظیر شرط مذکور در عقد تلقی شده و بر متعاقدین لازم‌الوفاء است.
        

نظر اقلیت:

            با تدقیق در عبارات به‌کار گرفته شده توسط مقنن در قوانین روابط موجر و مستاجر سال 1356 و1376 ملاحظه می‌گردد اساساً معیار تعلق حق کسب و پیشه و سرقفلی متفاوت است. توضیح آنکه مستنبط از مواد مختلف قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، آنچه از لحاظ مقنن اهمیت داشته، منظور  قصد طرفین از انعقاد اجاره بوده است و چنانچه اجاره محلی (با هرکاری) به منظور تجارت بوده باشد و مستاجر به تجارت اشتغال داشته باشد، به وی حق کسب و پیشه تعلق خواهد گرفت. تبصره 2 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356تاکید می‌نماید هر محلی که به منظوری غیر از تجارت و کسب اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به محلی سکنی خواهد بود این در حالی است که مقنن عبارت موصوف را در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376تغییر داده و وصف تجاری بودن را از منظور و قصد طرفین به خود محل اختصاص داده است، ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376به این امر اشاره دارد که هرگاه مالک «ملک تجاری» خود را اجاره دهد با جمع شرایطی مستاجر مستحق دریافت سرقفلی خواهد بود. به عبارتی در خصوص کسب و پیشه قانون سال 1356مقنن به قصد طرفین توجه داشته و نه نوع کاربری ملک ولیکن در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، قانونگذار وصف تجاری را برای خود ملک استفاده نموده است و نه قصد و منظور طرفین.
ایضا چنانچه پذیرفته شود در ملکی برخلاف قوانین و مقررات شهرداری تغییر کاربری از اداری یا مسکونی به تجاری داده شود باید سرقفلی پرداخت شود؛ این امر به منزله بار نمودن آثار مشروع بر امر نامشرع است چنانکه هیچ محکمه‌ای حکم به تسلیم مبیع که حکم تخریب از کمیسیون ماده 100داشته باشد صادر نمی‌نماید. در فرض اخیر نیز نمی‌توان بر امر نامشروع و توافق نامشروع طرفین آثار قانونی و مشروع بار نمود.
        

مستندات قانونی:

ماده14 قانون مؤجر ومستأجر1356

واژگان کلیدی:

مقنن -کسب و پیشه- تخلیه

19 بهمن 1404 2