نشست قضایی: وضعیت حقوقی تخلف از شرط قرارداد پیش فروش ساختمان توسط سازنده
برگزار کننده
استان کرمانشاه/ شهر کرمانشاه
استان کرمانشاه/ شهر کرمانشاه
تاریخ برگزاری
1401/09/05
1401/09/05
پرسش:
مطابق مفاد قرارداد مشارکت در ساخت 91/12/15 با تسهیم 40 درصد از آپارتمان در شرف احداث برای مالک (الف) و 60 درصد برای سازنده (ب) در همان قرارداد مقرر میشود؛ پس از اتمام عملیات اجرایی طبقات اول و دوم در سهم مالک و طبقات 3 و 4 و 5 در سهم سازنده قرار گیرد و تعلق خواهد گرفت.
مطابق بند 9 قرارداد عیناً چنین درج میگردد: سازنده بدون موافقت مالک حق واگذاری، تغییر کاربری و انتقال موضوع قرارداد به غیر را تحت هیچیک از عناوین حقوقی صلح، وکالت، بیع، مشارکت و نمایندگی نخواهد داشت. لیکن سازنده در 92/1/21 مبادرت به پیشفروش واحد در طبقه سوم غربی به خواهان دعوا (ج) نموده است. حال با عنایت به تخلف سازنده از شرط قراردادی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی آقای (ج) به طرفیت الف (مالک) و (ب) سازنده، به لحاظ صدور سند تکبرگ به نام (الف)، برای واحد خریداری شده و استناد خوانده (ب) به تخلف از شرط مزبور را به چه نحو تحلیل مینمایید؟
متن نظریه هیئت عالی:
در فرض سوال، براساس شرط ضمن عقد (قرارداد مشارکت در ساخت) سازنده حق پیشفروش و واگذاری را نداشته است؛ بنابراین دفاع سازنده در قالب استناد به تخلف از شرط مزبور در قبال دعوای الزام به تنظیم سند رسمی پذیرفته نیست و اعمال حق فسخ یا تنفیذ و یا عدم تنفیذ معامله شخص ج با مالک (شخص الف) است.
نظر اکثریت:
با عنایت به آنکه تخلف از شرط ترک فعل حقوقی در مقررات مواد 237 تا 239 قانون مدنی که عبارت از الزام به انجام تعهد فعل شروط به وسیله دیگر و به خرج مشروط علیه و درنهایت حق فسخ قرارداد به نفع مشروط له امکان ندارد؛ بنابراین مشروط علیه را فسخ نماید. تعیین امکان فسخ قرارداد مشروط منافاتی با صحت و نفوذ عمل حقوقی انجام گرفته توسط مشروط علیه و شخص ثالث ندارد و معامله اخیر صحیح است؛ لیکن درصورتیکه مشروط له (الف) از ناحیه تخلف مشروط علیه متحمل خسارتی شده باشد؛ میتواند جبران آن را بر اساس قواعد عمومی قراردادها ازجمله ماده 221 قانون مدنی درخواست نماید.
نظر اقلیت:
درصورتیکه شرط مندرج در قرارداد مشارکت زماندار باشد یا به موجب قرائن حالیه یا مقالیه منصرف به زمان معین گردد، قرارداد سازنده و (ج) صحیح بوده لکن به دلیل عدم رعایت مفاد شرط مالک حق فسخ قرارداد را داشته و سازنده باید از عهده خسارات وارده (علی الفرض الثبوت) بر مالک بری الذمه گردد؛ لکن در صورت عدم تعیین مدت برای شرط به استناد ماده 401 از قانون مدنی هم شرط و هم قرارداد باطل است و به دلیل فقدان موضوع از ابتدا انتقال سازنده (ب) و (ج) نیز غیرمعتبر خواهد بود.
نظر ابرازی:
نظر به عدم تنفیذ معامله بین (ج) و (ب) دارم و تا زماینکه (الف) معامله را تنفیذ ننماید، معامله صحیح نیست و ضمناً (الف) حق فسخ معامله بین خود با (ب) را جهت تخلف از شرط از جانب (ب) دارد.
مستندات قانونی:
ماده 237 قانون مدنی
ماده 238 قانون مدنی
ماده401قانونآیین دادرسی مدنی
ماد 239 قانون مدنی
واژگان کلیدی:
تنفیذ
فسخ معامله
پیش فروش ساختمان
تخلف از شرط
شخص ثالث
04 دی 1404
46
افزودن دیدگاه
دیدگاه کاربران