نشست قضایی: اعتبار پیش خرید و پیش فروش امتیاز سرقفلی و امکان مطالبه اجرت المثل در صورت تاخیر در تحویل
برگزار کننده
استان آذربایجان شرقی/ شهر تبریز
استان آذربایجان شرقی/ شهر تبریز
تاریخ برگزاری
1399/06/13
1399/06/13
پرسش:
«الف» تعهد بر ساخت و تحویل سرقفلی یک باب مغازه را در قبال «ب» بر عهده گرفته و در واقع سرقفلی مغازه را پیش فروش کرده است. علیرغم انقضای 10 سال از تاریخ قرارداد و تعهد، مغازه مورد نظر احداث و تحویل نشده و خریدار «ب» دعوی مطالبه اجرتالمثل ایام گذشته را نسبت به مغازه مورد تعهد طرح کرده است. آیا حکم به تأدیه اجرتالمثل در این خصوص مبنای حقوقی دارد؟
متن نظریه هیئت عالی:
پیش خرید سرقفلی یک باب مغازه یک قرارداد عهدی است، تا تعهدات پیشفروشنده به نحو کامل محقق نشود، اصولاً مالکیتی برای پیشخریدار ایجاد نمیگردد تا امکان مطالبه اجرت المثل فراهم گردد، گرچه برای مسئولیت قراردادی و غیرقراردادی امکان مطالبه خسارت برای متعهد وجود دارد؛ معالوصف نظر اکثریت مورد تأیید است.
نظر اکثریت:
حکم به اجرتالمثل در فرض سوال مبنای حقوقی ندارد؛ لکن میتوان با تبیین خواسته و تغییر خواسته تحت عنوان خسارت عدم انجام تعهد منجر به فوت منفعت، به موضوع رسیدگی و حکم مقتضی را صادر کرد. علت اینکه حکم به اجرتالمثل مبنای حقوقی ندارد این است که محل و زمینه تحقق اجرتالمثل ایام تصرف که در فرض سوال یک مغازه میباشد، هنوز ایجاد نشده و به وجود نیامده است و مغازهای به تصرف خوانده در نیامده است تا بتوان در خصوص اجرتالمثل ایام تصرف در آن رأی صادر نمود و مغازهای که هنوز ایجاد نشده است سرقفلی آن قابل معامله نمیباشد و سبب ایجاد سرقفلی که وجود مغازه است بوجود نیامده تا سرقفلی آن قابل خرید و فروش باشد.
نظر اقلیت:
حکم به اجرتالمثل در فرض سوال دارای مبنای حقوقی و قانونی است. اولاً؛ امتیاز سرقفلی به استناد و با اخذ وحدت ملاک از قانون واگذاری امتیاز سرقفلی و مشارکت غرف فروشگاههای پایانههای عمومی بار و مسافر و مجتمعهای خدماتی رفاهی بین راهی، قابل پیش خرید و پیش فروش میباشند. ثانیاً؛ به استناد بند 1 ماده 6 و بند 7 ماده 1 قانون پیشفروش ساختمان، که مطابق آن در صورتی که واحد پیشفروش شده و بخشهای اختصاصی در زمان مقرر بهرهبرداری نباشد تا زمان تحویل به خریدار، فروشنده مکلف به پرداخت معادل اجرتالمثل بخش تحویل نشده به خریدار میباشد؛ لذا در فرض سوال اجرتالمثل مغازه تحویل نشده نیز تا زمان تحویل قابل مطالبه میباشد.
مستندات قانونی:
ماده قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376
ماده 1 قانون پیشفروش ساختمان مصوب 1389
واژگان کلیدی:
سرقفلی
اجرت المثل
مغازه تجاری
پیش فروش
06 مرداد 1405
8