نشست قضایی: برخورد قانون با قراردادهای اجاره قبل از سال ۵۶ (با قید مدت یا عدم قید مدت)
برگزار کننده
استان مازندران/ شهر تنکابن
استان مازندران/ شهر تنکابن
تاریخ برگزاری
1399/05/02
1399/05/02
پرسش:
قرارداد اجارهای در سال 1356به مدت یک سال با اجارهبهای مشخص تنظیم میگردد. بعداز پایان مدت اجاره، آیا قرارداد اجاره همچنان پابرجاست؟ آیا نیاز به فسخ قرارداد نمیباشد و ابتدائاً باید تقاضای تخلیه نمود؟ برفرضی که قرارداد اجارهای درسال 1355تنظیم میگردد؛ بهعنوان مثال طرف میگوید سرقفلی این مغازه را به مبلغ پنج میلیون تومان خریداری نمودم و در آن ذکر مدت نمیشود، آیا برخورد ما با این دو قرارداد، یکی میباشد؟
آیا در قالب قانون مدنی باید نسبت به سوال اول گفت مدت تمام شده و نیاز به فسخ ندارد و در صورت تخلف، تخلیه صورت میگیرد؟ نسبت به سوال دوم فسخ قرارداد را بخواهیم؟
متن نظریه هیئت عالی:
اولاً؛ قراردادهای اجاره که در سال 1356 به مدت یک سال تنظیم شده چنانچه به منظور استفاده تجاری باشد، قرارداد اجاره به صرف انقضاء مدت برطرف نمیشود و رابطه استیجاری به حکم قانون مزبور پابرجاست و برای تخلیه لازم است فسخ قرارداد با یکی از موارد مذکور در قانون مطرح شود.
ثانیاً؛ با توجه به مواد 1 و 32 قانون روابط موجر و مستاجر اجارههای منعقده در سال 1355 نیز مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 میباشد. اگر منظور طرفین از عقد منعقد اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد، مشمول قانون مذکور خواهد بود و عدم ذکر مدت اجاره در قرارداد تنظیمی، آن را از شمول قانون مذکور خارج نمیکند.
نظر اکثریت:
در این قراردادی که حق سرقفلی واگذار میگردد، قرارداد اجاره ماندگار است و در صورت تخلف از سوی مستاجر، موجر باید ابتدائاً تقاضای فسخ و سپس تخلیه را بنماید و درجایی که قرارداد اجاره، مدت ندارد از قانون مدنی بهعنوان قانون مادر استفاده مینماییم و اگر مدت تمام نشده باشد، فسخ میگردد.
نظر اقلیت:
براساس ماده 505 قانون مدنی، اجارهای که زمانش تعین شده باشد روزانه، سالانه، ماهانه یا سالیانه حساب میگردد و پس از آن در صورت تخلف مستاجر، موجر میتواند رأساً تقاضای تخلیه نماید. درخصوص ماده 505، ذیل ماده اشاره به مدتداربودن قرارداد اجاره دارد و واگذاری حق سرقفلی قرینه بر این امر است. ذیل ماده اشاره به تعیین اجرتالمثل به اندازه اجرتالمسمی دارد و دال بر باقی ماندن مدت اجاره نمیباشد.
مستندات قانونی:
قانون مدنی مصوب 1307
واژگان کلیدی:
حق سرقفلی
، عدم تعیین اجاره بها
تخلیه به لحاظ نیاز شخصی
21 مرداد 1405
5