نشست قضایی: دامنه شمول ماده ۱۰۵ قانون ثبت

چنان‎چه فروشنده یک دستگاه آپارتمان سه واحدی، بخشی از قسمت مشاعات ساختمان (پارکینگ) را برخلاف مقررات و بدون اخذ کاربری تجاری به همراه یک انباری به شخصی غیر از خریداران سه واحد آپارتمانی به عنوان مغازه بفروشد و با گذشت زمان، خریداران سه واحد فوق بر اساس قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند رسمی تقاضای ثبت بنمایند و برای هر یک از ایشان سند مشاعی به میزان دو دانگ صادر گردد، آیا رفتار ارتکابی از سوی ایشان جهت اخذ سند در خصوص شکایت خریدار مغازه فوق الذکر مشمول ماده 105 قانون ثبت می باشد؟

در ماده 105 قانون ثبت چنین آمده است "... هر کس تقاضای ثبت ملکی را بنماید که قبلاً به دیگری انتقال داده و یا با علم به اینکه به نحوی از انحای قانونی سلب مالکیت از او شده است تقاضای ثبت کند، کلاهبردار محسوب می شود..." اولاً؛ در فرض سوال، متقاضیان ثبت، خودشان قسمت مورد اشاره از آن ملک را به دیگری انتقال نداده اند درحالی‎که ماده ناظر بر آن است که خود متقاضی یا متقاضیان علی رغم انتقال دادن ملک خویش به دیگری، تقاضای ثبت ملک را کرده باشند. ثانیاً؛ در فرض سوأل چنین گفته شده است که فروشنده سه واحد آپارتمان، بعداً قسمتی از مشاعات و انباری را برخلاف قانون به شخص چهارم انتقال داده است، یعنی فرض مسئله مشعر بر آن است که مالک پیشین حق انتقال قسمت‌های یاد شده را به شخص چهارم نداشته است و درحالی‎که آن قسمت‌ها در سهم سه خریدار اول قرار داشته آن قسمت‌ها را به دیگری فروخته است. نتیجه اینکه انتقال اخیر غیرقانونی بوده و با این انتقال غیرقانونی آن‌طوری‎که در ماده گفته شده است، از سه خریدار پیشین سلب مالکیت نشده است. البته به موجب ماده 5 قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی، هیأت رسیدگی کننده به منظور صدور سند مالکیت به نام متقاضیان، باید تصرفات بلامنازع ایشان را احراز می‌کرد و تا تعیین تکلیف تنازع ایشان در مرجع قضایی نباید برای متقاضیان سند مالکیت صادر می‌نمود. همچنین نباید از نظر دور داشت که رأی هیأت قبل از اجراء آگهی شده و قابل اعتراض بوده و بعد از اجراء و صدور سند نیز حق متضرر برای مراجعه به دادگاه محفوظ است (ماده 3). به هر حال موضوع از شمول ماده 105 استنادی خارج است.