سازمان مکلف است برای املاکی که دستور نقشه آن شامل تعداد طبقات، سطح اشغال مجاز و تعداد واحدهای هر طبقه توسط مراجع قانونی صادرکننده پروانه ساختمانی صادر شده است، امکان تنظیم سند رسمی تقسیمنامه بین مالکان را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد فراهم سازد و برای هر واحد آن دستور نقشه، شناسه یکتا تخصیص دهد. تنظیم سند رسمی اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) این قانون صرفاً با استفاده از شناسه یکتا مذکور امکانپذیر است.
سازمان مکلف است در صورت انقضای مهلت اتمام عملیات ساختمانی مندرج در پروانه ساختمانی، مراتب انقضای مهلت مذکور را به منتقلالیه در استعلام ثبتی اطلاع دهد. صدور سند مالکیت تفکیکی برای این واحدها منوط به ابطال شناسههای یکتای مذکور خواهد بود.
تبصره ۱- مراجع صادرکننده پروانه ساختمانی مکلفند دستور نقشه موضوع این ماده را که شامل تعداد طبقات، سطح اشغال مجاز و تعداد واحدهای هر طبقه است به تقاضای مالک و با رعایت قوانین و مقررات شهرسازی صادر کنند.
تبصره ۲- سازمان مکلف است، ظرف شش ماه از تاریخ لازمالاجرا شدن این قانون دسترسی ثبت آنی دستور نقشه، پروانه ساختمانی و گواهی پایانکار عملیات ساختمانی را برای مراجع قانونی صادرکننده پروانه ساختمانی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، ایجاد نماید. پس از ایجاد دسترسی مذکور، صرفاً دستور نقشه، پروانه یا گواهی پایانکاری که از مراجع قانونی صادرکننده پروانه ساختمانی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، ثبت شده است در صدور اسناد مالکیت قابل استناد است.
مهسا باقری | وکیل پایه یک دادگستریتفسیر ماده 14 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول:
1- به شرح مندرج در ماده 14 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در خصوص املاکی که دستور نقشه آنها مشتمل بر تعداد طبقات، تعداد واحدهای هر طبقه و سطح اشغال مجاز است، سازمان میبایست امکان تنظیم سند رسمی تقسیمنامه میان مالکان را در سامانهای بنام ثبت اسناد الکترونیک فراهم نماید و بر این اساس برای هر واحد آن دستور نقشه، یک شناسه یکتا صادر نماید.
2- منظور از دستور نقشه ذکر شده در ماده 14 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، برگهای است که حاوی اطلاعاتی اعم از ابعاد زمین، تعداد طبقات قابل ساخت و ... میباشد که در واقع تهیه آن اولین مرحله در فرآیند ساخت خواهد بود. ناگفته نماند که قانونگذار وفق بند 4 ماده 1 آییننامه اجرایی تبصره 3 ماده 14 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، دستور نقشه را همان «نقشه معماری تایید شده» معرفی نموده است.
3- به دلالت ماده 2 آییننامه اجرایی تبصره 3 ماده 14 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مرجع صدور پروانه میبایست دستور نقشه (نقشه معماری تایید شده) را که مطابق با ضوابط شهرسازی تهیه شده است را با درج نمودن نوع کاربری هر یک از واحدها ثبت و صادر نموده و بصورت آنی در سامانه بارگذاری نماید.
4- منظور از شناسه یکتا، کد و شناسه دیجیتالی است که برای هر واحد مطابق با محتویات دستور نقشه توسط اداره ثبت اسناد و املاک با هدف شناسایی دقیق و مشخص املاک صادر میگردد. شناسه یکتا حاوی مشخصاتی اعم از میزان مالکیت هر مالک، ابعاد و مساحت ملک، مشخصات واحدها و ... میباشد. با درج و اختصاص شناسه یکتا برای هر واحد، این امکان برای پیشخریدار میسر میگردد تا از موقعیت و مشخصات ملک به نحو دقیق آگاهی یافته و نیز مطلع گردد که شناسه یکتا تا پیش از او چندین مرتبه منتقل شده است.
5- سازمان ثبت اسناد و املاک موظف است که شناسه یکتا را برای تمامی واحدهای ساختمان صادر نماید.
6- مطابق با ماده 12 آییننامه تبصره 3 ماده 14 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، این امکان برای مالک شناسه یکتا وجود دارد تا ضمن مراجعه به سامانه و یا دفاتر اسناد رسمی، اقدام به دریافت گواهی مالکیت شناسه یکتا نماید.
7- به دلالت ماده 16 آییننامه تبصره 3 ماده 14 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، امکان صدور شناسه یکتا برای املاکی که دارای سند مادر بوده و یا پیش از صدور شناسه یکتا، به رهن گذارده شدهاند، وجود دارد. نکتهای که میبایست در این خصوص مورد توجه قرار گیرد آن است که در زمان صدور شناسه یکتا باید تمام تعهدات رسمی راجع به ملک در آن منعکس گردد.
8- با صدور دستور نقشه این امکان برای مالک یا پیمانکار وجود خواهد داشت تا با انجام اموری از قبیل پرداخت عوارض، بررسی نقشههای معماری و ... اقدام به اخذ پروانه یا جواز ساخت از شهرداری نماید. لازم به توضیح است که مقدمه صدور پروانه ساخت، صدور دستور نقشه و شناسه یکتا میباشد.
9- با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و وفق ماده 14 قانون فوق، امکان تنظیم سند رسمی تقسیمنامه میان مالکین در سامانه ثبت الکترونیک اسناد از همان ابتدا به ساکن (صدور دستور نقشه) وجود دارد. نکته مهم و قابل توجه آن است که تمامی اقدامات قانونی اعم از خرید، فروش و ... توسط مالک یا پیشخریدار و ... مطابق با شناسه یکتا و در سامانه ثبت الکترونیک اسناد انجام میپذیرد.
10- منظور از تقسیمنامه، سند رسمی است که در سامانه ثبت گردیده و حاوی اطلاعاتی اعم از میزان سهم هر یک از مالکین مشاعی و ذکر مواردی مانند پارکینگ و انباری میباشد. (وفق بند 7 ماده 1 آییننامه تبصره 3 ماده 14 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول)
11- جهت صدور سند مالکیت حتماً لازم است که سابقاً ثبت دستور نقشه، پروانه ساختمانی و گواهی پایانکار در سامانه ثبت الکترونیک اسناد صورت گرفته باشد.