نظریه مشورتی شماره 7/1402/949 مورخ 1403/11/27
7/1402/949
1402-75/1-949ح
1403/11/27
استعلام:
با توجه به احکام مقرر در قانون پیشفروش ساختمان مصوب 1389 و قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400، خواهشمند است به پرسشهای زیر پاسخ دهید:
1- به موجب ماده 18 قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400، مشاورین املاک ملزم به ثبت معاملات پیشخرید و پیشفروش مسکن در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور و اخذ شناسه (کد) رهگیری بدون اخذ هزینه میباشند. از طرف دیگر ماده 24 قانون پیشفروش ساختمان مصوب 1389 مقرر میدارد: مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیشفروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمیتوانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیشفروش نمایند. با توجه به این که در ماده 18 یاد شده مشاورین املاک به ثبت معاملات پیشخرید و پیشفروش مسکن ملزم شدهاند و در ماده 24 قانون پیشفروش ساختمان مصوب 1389 مشاورین املاک مجاز به تنظیم قرارداد پیشفروش ساختمان نمیباشند، آیا بین این دو ماده قانونی، در خصوص تنظیم قرارداد پیشخرید و پیشفروش ساختمان توسط مشاورین املاک تعارض است؟
2- در صورتی که مشاورین املاک وفق ماده 18 قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400، قرارداد پیشخرید و پیشفروش ساختمان را ثبت کنند، آیا مرتکب تخلف شدهاند؟
3- آیا قراردادی که بر مبنای ماده 18 قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400 تنظیم و ثبت میشود، دارای آثار حقوقی قرارداد رسمی است؟ در غیر اینصورت، مشمول کدام مقرره قانونی است؟
4- آیا سند عادی تنظیم شده توسط مشاورین املاک (وفق ماده 18 قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400) مشمول ضمانت اجرای قانون پیشفروش ساختمان مصوب 1389 خواهد شد؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
1- اولاً، قانونگذار در ماده 18 قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400 به منظور رصد و نظارت بر بازار مسکن، ثبت تمامی معاملات املاک و مستغلات؛ اعم از خرید، فروش، پیشخرید، پیشفروش، رهن، اجاره مسکن برای متعاملین و بنگاههای مشاوران املاک توسط این بنگاهها و برای متعاملین خارج از این بنگاهها توسط خود متعاملین در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور و اخذ شناسه رهگیری بدون پرداخت هزینه را الزامی دانسته و حکم مقرر در ماده 24 قانون پیشفروش ساختمان مصوب 1389 که مشاوران املاک را از تنظیم قرارداد پیشفروش منع و برای آن ضمانت اجرا پیشبینی کرده است، در حدود تعارض در خصوص معاملات مسکن به صورت جزئی نسخ کرده است. ثانیاً، در حال حاضر به موجب ماده 11 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403 «دلالان معاملات املاک نمیتوانند در معاملات موضوع ماده یک این قانون مبادرت به تنظیم سند عادی قرارداد نمایند»؛ با لحاظ همپوشانی برخی اعمال حقوقی مشمول این ماده با اعمال حقوقی که وفق ماده 18 قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400 باید در سامانه موضوع این قانون ثبت شوند، معاملاتی که مشمول ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403 نباشد، باید در سامانه موضوع ماده 18 قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400 به ثبت برسد. ثالثاً، در ماده 3 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها مصوب 1403 که به عنوان تبصره 7 الحاقی به ماده 169 مکرر قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدی به تصویب رسیده است، دستگاههای اجرایی مکلف به ارائه اطلاعات زمین، املاک، وضعیت مسکونی، معاملاتی، بهرهبرداری، انشعابات، اشتراک اینترنت و به طور کلی اطلاعات مـورد نیاز امـلاک مالکان و ساکنان به سامانه ملی املاک و اسکان کشور شدهاند و تمامی اشخاصی حقیقی و حقوقی نیز موظف به خوداظهاری موضوع این ماده و ماده 54 مکرر این قانون از طریق سامانه ملی املاک و اسکان کشور شدهاند. سامانه موضوع ماده 3 یاد شده، متفاوت از سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403 و ماده 18 قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400 بوده و برای ثبت معاملات راجع به اموال غیرمنقول نبوده و صرفاً ثبت دادههای راجع به این املاک را شامل میشود و اطلاعات بیشتری افزون بر خود ملک؛ از جمله راجع به انشعابات آن نیز باید به ثبت برسد و حکم ماده 3 یاد شده با مصوبات مذکور منسوخ نمیباشد؛ اما حکم مقرر در ماده 5 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها مصوب 1403 (تبصره 9 الحاقی به ماده 169 مکرر قانون مالیاتهای مستقیم مصوب 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدی) از حیث تکلیف وزارت راه و شهرسازی به تکمیل سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور (بند یک تبصره 9) و نیز تکلیف موجران املاک مسکونی به ثبت قرارداد اجاره املاک و مستغلات در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور (چنانچه قرارداد اجاره برای مدت بیش از دو سال باشد) با راهاندازی سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403 موضوعاً منتفی است.
2- با توجه به موارد مطروحه در بند یک، پاسخ به این پرسش روشن است.
3- با لحاظ توضیحات پیشگفته، هر چند قانونگذار به موجب ماده 18 قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400 مشاوران املاک را ملزم کرده است معاملات منعقده را در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور موسوم به سامانه خودنویس به ثبت برسانند؛ اما این امر وصف رسمی به معاملات ثبت شده در این سامانه نمیدهد.
4- با عنایت به پاسخ ارائه شده در بند یک، سند عادی تنظیم شده توسط مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی که در اجرای ماده 18 قانون جهش تولید مسکن مصوب 1400 در سامانه درج میشود، از ضمانت اجرای مذکور در ماده 24 قانون پیشفروش ساختمان مصوب 1389 با اصلاحات بعدی خارج است.
افزودن دیدگاه
دیدگاه کاربران