قرارداد پیشفروش ساختمان چیست؟ شرایط انعقاد آن کداماند؟
پیشفروش ساختمان
مهسا باقری | وکیل پایه یک دادگستری
تعریف قرارداد پیشفروش ساختمان
قرارداد پیشفروش ساختمان در زمره یکی از مهمترین قراردادهای نوین در حوزه علم حقوق میباشد که با هدف ایجاد سهولت در تملک تدریجی واحدهای مسکونی یا تجاری منعقد میگردد. قرارداد پیشفروش ساختمان به دلیل ماهیت خاص خود، دارای آثار حقوقی ویژهای بوده و در نظام حقوقی کشور ما تحت ضوابط مشخصی تنظیم میشود. به شرح مندرج در ماده 1 قانون پیشفروش ساختمان، قرارداد پیشفروش به هر قراردادی با هر عنوانی اطلاق میگردد که به موجب آن مالک رسمی زمین با شخص دیگری مبادرت به مشارکت در ساخت نماید یا هر قراردادی که به موجب آن شخصی در برابر دیگری متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد و نیز هر نوع انتقال حقوق و تعهدات ناشی از قراردادهای مذکور، پیشفروش ساختمان محسوب میشود. جهت تنظیم قرارداد پیشفروش ساختمان به نحو صحیح و قانونی حتماً لازم است که مواردی اعم از مشخصات کامل طرفین، پلاک و مشخصات ثبتی ملک، آدرس دقیق ملک، متن پروانه ساختمانی صادر شده، مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحدها در آن احداث میشود، زمان تحویل واحدهای پیشفروش شده و همچنین زمان تنظیم سند رسمی انتقال قطعی و امثالهم درج گردد (مستند به ماده 2 قانون پیشفروش ساختمان). در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است سعی میگردد به تفصیل در ارتباط با قرارداد پیشفروش ساختمان و شرایط انعقاد آن پرداخته شود.
بیشتر بخوانید: نحوه مطالبه خسارت ناشی از عدم اجرای تعهد قراردادی چگونه است؟
شرایط انعقاد قرارداد پیشفروش ساختمان
در جامعه کنونی با گسترش شهرنشینی و متعاقباً افزایش هزینههای ساخت، انعقاد قرارداد پیشفروش ساختمان بهشدت فزونی یافته است که بر اساس آن، پیشفروشنده در قبال دریافت ثمن قرارداد به دفعات در طول مدت زمان تعیین شده، متعهد به ساخت و تکمیل واحد یا واحدهای متعلق به پیشخریدار میگردد. سزاوار توجه است که جهت انعقاد قرارداد پیشفروش ساختمان به نحو صحیح و قانونی میبایست ویژگیهای مورد نظر قانونگذار رعایت گردد. ویژگیهای قرارداد پیشفروش ساختمان عبارتند از:
1) مطابق با ماده 3 قانون پیشفروش ساختمان، ثبت این قرارداد نزد دفاتر اسناد رسمی الزامی میباشد. این امر بدان معنا است که بر اساس قانون پیشفروش ساختمان، پیشفروش ملک در قالب قرارداد عادی برای پیشفروشنده جرم محسوب میگردد. نکته مهم و قابل توجه آن است که این جرم در زمره جرائم قابل گذشت بوده و صرفاً با شکایت پیشخریدار و یا وزارت راه و شهرسازی قابل تعقیب است و در صورت اعلام رضایت شاکی، تعقیب کیفری پیش فروشنده متوقف خواهد شد. لازم به توضیح است افرادی که بدون تنظیم سند رسمی مبادرت به پیشفروش ساختمان مینمایند، به حبس از چهل و پنج روز تا شش ماه یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم میشوند (مستنبط از ماده 23 قانون پیشفروش ساختمان). ناگفته نماند مشاوران املاکی که قرارداد عادی پیشفروش ساختمان در دفتر املاک آنها تنظیم میگردد نیز مجازات خواهند شد. (برای بار اول تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب، وفق ماده 24 قانون پیشفروش ساختمان)
2) قرارداد پیشفروش ساختمان تنها زمانی صحیح و معتبر شناخته خواهد شد که توسط اشخاص ذیل اعم از مالک رسمی ملک یا پیشخریدار رسمی ملک یا مستاجر زمین در صورت داشتن حق احداث بنا و همچنین سازنده سرمایهگذار دارای قرارداد رسمی منعقد گردیده شده باشد.
3) یکی از موارد مهم که در زمره ویژگیهای قرارداد پیشفروش ساختمان قلمداد میگردد آن است که در قرارداد رسمی پیشفروش ساختمان حتماً میبایست مواردی اعم از مشخصات کامل پیشفروشنده و پیشخریدار، درج پلاک ثبتی ملک و نشانی آن، مشخصات فنی و معماری ساختمان، زمان تحویل ساختمان و تنظیم سند رسمی انتقال، بهاء یا عوض در قراردادهای معوض، تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمهای و ... به شرح مندرج در ماده 2 قانون پیشفروش ساختمان، درج گردد.
4) به صراحت ماده 16 قانون پیشفروش ساختمان، پیشخریدار متعهد به پرداخت اقساط ثمن قرارداد، طی مواعد مشخص شده در قرارداد پیشفروش ساختمان میباشد در صورتی که وی به این تکلیف قانونی خود عمل ننماید، پیشفروشنده میبایست این مورد را به دفترخانه تنظیم سند اعلام نماید تا دفترخانه مزبور، ظرف یک هفته به پیشخریدار اخطار نماید تا طی مدت زمان یکماهه اقدام به پرداخت اقساط معوقه نماید. ذکر این نکته حائز اهمیت است که در صورتی که پیشخریدار به این تکلیف قانونی خود عمل ننماید، پیشفروشنده این اختیار قانونی را خواهد داشت تا نسبت به فسخ قرارداد پیشفروش ساختمان اقدام نماید.
بیشتر بخوانید: نحوه خرید ملک ورثهای چگونه است؟
5) یکی از مهمترین شرایط انعقاد قرارداد پیشفروش ساختمان، درج تعهدات پیشفروشنده و پیشخریدار میباشد. از مهمترین تعهدات پیشفروشنده میتوان به مواردی اعم از رعایت کليه اصول ایمنی، بهداشتی و محیطزیستی، ثبت رسمی قرارداد پیشفروش، ساخت بنا مطابق با نقشه مصوب شهرداری، اخذ مفاصاحساب، تکمیل و تحویل ساختمان در موعد مقرر، اخذ گواهی پایانکار، اخذ صورتمجلس تفکیکی و ... اشاره نمود. در ارتباط با تعهد پیشخریدار نیز میبایست بیان گردد وفق ماده 16 قانون پیشفروش ساختمان، مهمترین تعهد وی، پرداخت به موقع اقساط به پیشفروشنده میباشد.
مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای الزام به اخذ پایانکار
نکات مهم در خصوص قرارداد پیشفروش ساختمان
1) سابقاً مطابق با ماده 20 قانون پیشفروش ساختمان، تمامی اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیشفروش، میبایست لزوماً توسط هیات داوران حل و فصل میگردید. حسب ماده فوقالاشاره جهت حل اختلافات میان طرفین قرارداد پیشفروش ساختمان، میبایست هیات داوران متشکل از داور انتخابی هر یک از طرفین و یک داور مرضیالطرفین انتخاب میگردید. شایان ذکر است که ماده 20 قانون پیشفروش ساختمان به موجب ماده 15 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول حذف شده است.
مطلب مرتبط: نحوه مطالبه وجه التزام در قرارداد چگونه است؟
2) در فرضی که پیشخریدار به تمامی تعهدات خود در قرارداد پیشفروش ساختمان عمل نماید و پیشفروشنده تا مدت زمان انقضای قرارداد، موفق به تکمیل و تحویل نشده باشد، در صورتی که مهندس ناظر تایید نماید که صرفاً کمتر از ده درصد پیشرفت فیزیکی پروژه باقی مانده است، این امکان برای پیشخریدار وجود دارد تا با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نموده و خواستار تنظیم سند رسمی به نسبت قدرالسهم خود گردد. (به دلالت ماده 14 قانون پیشفروش ساختمان)
امیدواریم مطالب برای شما مفید بوده باشد. در صورت مفید بودن، مقالات را با دوستان خود به اشتراک بگذارید و با امتیاز دادن به آنها، ما را در جهت بهبود و تولید هر چه بیشتر مطالب یاری فرمایید. همچنین میتوانید نظرات یا سوالات خود را در بخش دیدگاهها مطرح نمایید در صورت امکان در اسرع وقت به سوالات شما پاسخ داده خواهد شد.
