به منظور حصول اطمینان طرفین قرارداد نسبت به پرداخت وجوه مرتبط با قرارداد و ثبت قراردادهای موضوع قانون، سازمان مکلف است با همکاری بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران حساب امانی (واسط) را به نحوی طراحی کند که همزمان با ثبت قرارداد، وجوه مرتبط با قرارداد به طور خودکار و آنی، به حساب متعلق به شخص ذینفع منتقل گردد. استفاده از حساب وکالتی یا سایر طرق پرداخت در شبکه بانکی برای اجرای حکم این ماده بلامانع است.

تبصره 1- چنانچه در قراردادهای یکسان طرفین تمایل نداشته باشند از سازوکار این ماده استفاده کنند، می‌توانند برای انجام معامله به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایند.

تبصره 2- وجوه مرتبط با قرارداد شامل ثمن قرارداد، مبلغ ودیعه قرارداد اجاره، حقوق دولتی، اجاره‌بهای پرداختی بابت املاک وقفی، حق‌التحریر و هرگونه وجه به نفع اشخاص ثالث است.

سازمان مکلف است با همکاری بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، امکان پرداخت و احراز پرداخت وجوه مرتبط با قراردادهای با قابلیت ثبت در سامانه را به نحوی فراهم سازد که:

1- برای هر یک از وجوه مرتبط با قرارداد، قبض پرداختی الکترونیکی با شناسه یکتا و حاوی نام متعهد پرداخت، نام متعهدله پرداخت، عنوان تعهد، سررسید زمانی پرداخت، شناسه سند ثبت شده و سایر اقلام اطلاعاتی مورد نیاز صادر شود؛

2- پرداخت هر وجه مرتبط با قرارداد متناظر یک قبض الکترونیکی و به مقصد حساب متعهدله انجام شود؛

3- در سررسید زمانی پرداخت هر وجه مرتبط با قرارداد یا هر زمانی که آن وجه پرداخت شود، گزارشی از وضعیت پرداخت به صورت برخط و آنی به سامانه ارسال شود؛

4- پنج روز قبل از سررسید پرداخت هر قبض الکترونیکی، ابلاغیه از طریق سامانه ابلاغ قضایی برای متعهد ارسال شود.

تفسیر ماده 22 آیین‌نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول:

در ارتباط با قراردادهایی که در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت می‌شوند، به طور خودکار ابلاغیه ای از طریق سامانه ابلاغ قضایی به خریدار ارسال می‌گردد و به وی اخطار می‌دهد که پنج روز دیگر زمان سررسید پرداخت ثمن معامله می‌باشد.

در قراردادهای یکسان، با تحقق تمام موارد زیر اعمال فسخ صرفاً با ثبت در سامانه انجام شده و ثبت آن نیاز به رسیدگی قضایی ندارد:

1- حق فسخ، ناشی از عدم پرداخت تمام یا بخشی از ثمن بیع یا ودیعه اجاره و امثال آن در قرارداد یکسان شرط شده باشد؛

2- پرداخت وجوه مذکور در بند (1) بر اساس توافق طرفین، صرفاً از طریق ذکر شده در ماده (22) این آیین‌نامه باشد؛

3- وجوه مرتبط با قرارداد، در سررسید تعیین شده براساس تایید سامانه، پرداخت نشده باشد؛

4- مهلت جدیدی برای پرداخت وجوه مذکور در بند (1)، توسط طرفین در سامانه ثبت نشده باشد؛

5- وجوه مرتبط با قرارداد که براساس مفاد قرارداد یکسان باید قبل از اعمال حق فسخ مسترد شود، به حساب امانی (واسط) موضوع ماده (22) آیین‌نامه، عودت داده شده باشد؛

تبصره 1- سازمان مکلف است سامانه را به نحوی طراحی کند که با تحقق موارد ذکر شده در این ماده، مراتب با ارسال ابلاغیه خودکار از طریق سامانه ابلاغ الکترونیک قضایی به بدهکار اطلاع داده شود. پس از ابلاغ قانونی مذکور، دارنده حق فسخ می‌تواند فسخ قرارداد را بدون نیاز به رسیدگی قضایی در سامانه ثبت کند. سازمان مکلف است سامانه را به نحوی طراحی کند که بدون نیاز به رسیدگی قضایی و به صورت خودکار، مراتب فسخ عمل حقوقی و حسب مورد منتفی شدن تعهدات یا اعاده حقوق به انتقال‌دهنده حقوق در دفتر الکترونیک املاک ثبت شود.

تبصره 2- در راستای اجرای بند (5) این ماده، سازمان مکلف است در قرارداد یکسان، ثبت فسخ ناشی از عدم پرداخت وجوه مرتبط با قرارداد را منوط به تودیع وجوهی کند که در اثر فسخ قرارداد باید به ذی‌نفع پرداخت شود. سامانه پس از احراز سیستمی واریز وجوه مذکور از طریق ذکر شده در ماده (22) آیین‌نامه، امکان اعمال حق فسخ را برای انتقال‌دهنده فراهم می‌سازد.

تبصره 3- چنانچه اعمال حق فسخ ثبت نشود و منتقل‌الیه تعهدات سررسید شده را پرداخت کند، ثبت اعمال حق فسخ از طریق سازوکار این ماده امکان‌پذیر نخواهد بود.

تفسیر ماده 23 آیین‌نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول:

1- اگر صاحب خیار فسخ (ذوالخیار)، در اعمال حق فسخ خود تاخیر نماید و پیش از اعمال فسخ از سوی فروشنده، خریدار ثمن معامله را پس از موعد مقرر پرداخت نماید، حق فسخ فروشنده از بین رفته و اقدام فروشنده در جهت عدم اعمال حق فسخ بر اساس قاعده اقدام و مستند به ماده 23 آیین‌نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول باعث از بین رفتن حق فسخ وی می‌گردد.

2- مستند به تبصره 3 ماده 23 آیین‌نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول حق فسخ نمی‌تواند به نحو نامحدود باقی بماند؛ لذا چنانچه ذوالخیار (دارنده حق فسخ) در مهلت متعارف نسبت به اعمال حق فسخ خود اقدام نکند، این اقدام می‌تواند اماره ای بر عدول از حق فسخ محسوب گردد.

در قراردادهای یکسان معوض از قبیل بیع، صلح و اجاره حسب مورد در صورت اعمال حق فسخ مطابق سازوکار ذکر شده در ماده قبل، انتقال‌دهنده موضوع قرارداد می‌تواند ظرف حداکثر 15 روز پس از ثبت فسخ، تقاضای استرداد آن را در سامانه ثبت کند. سازمان موظف است سامانه را به نحوی طراحی کند که با ثبت درخواست بر اساس این ماده، ابلاغیه ای برای متصرف از طریق سامانه ابلاغ قضایی ارسال شود و پس از ده روز از تاریخ ابلاغ، دستور استرداد به صورت خودکار صادر گردد. دستور صادره توسط سامانه در حکم سند لازم الاجراست.

متصرف می‌تواند در مهلت ده روزه تقاضای توقف عملیات اجرایی را از مرجع قضایی ذی‌صلاح درخواست نماید. در صورت صدور دستور توقف عملیات اجرایی، متصرف مکلف است ظرف یک ماه نسبت به طرح دعوای اعلام بطلان فسخ اقدام نماید. در صورت صدور حکم دایر بر بطلان فسخ، عملیات اجرایی اعاده و مراتب در دفتر الکترونیک املاک منعکس می‌شود. در صورتی که در مهلت ده روزه دستور توقف به اداره ثبت واصل نشود یا در مهلت یک ماه گواهی طرح دعوا به اداره ثبت ارائه نشود یا دعوا رد شود، دستور استرداد صادره توسط سامانه، لازم الاجرا شده و از طریق دوایر اجرای ثبت قابلیت اجرا دارد. بانک مرکزی موظف است در راستای تبصره 2 ماده 10 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب 1403 پس از تایید تحویل یا تخلیه موضوع قرارداد توسط مامور اجرای ثبت یا انتقال دهنده و یا عدم ثبت درخواست استرداد توسط انتقال‌دهنده در مهلت مقرر، وجوه واریزی توسط انتقال‌دهنده را به منتقل‌الیه پرداخت کند. در خصوص قراردادهای یکسان اجاره املاک نیز، در صورت انقضای مهلت و عدم تمدید آن، احکام این ماده جاری است.

تبصره- اجرای این ماده منوط به درج مفاد آن در قرارداد یکسان است.