هر کس نسبت به ملک مورد ثبت اعتراضی داشته باشد، باید از تاریخ نشر اولین اعلان نوبتی تا 90 روز اقامه (دعوا) نماید. عرض حال مزبور مستقیماً به اداره یا دایره یا شعبه ثبتی که در ضمن اعلان نوبتی معین شده است تسلیم می‌شود، در مقابل عرض‌حال باید رسید داده شود. در صورتی که عرض‌حال در مدت قانونی داده شده باشد اداره ثبت آن را نزد دفتر محکمه‌ای که مرجع رسیدگی است ارسال می‌دارد. اگر اداره ثبت تشخیص دهد که عرض‌حال خارج از مدت داده شده، کتباً نظر خود را اظهار خواهد کرد و به حاکم محکمه ابتدایی، محل می‌دهد تا حاکم مزبور در جلسه اداری موافق نظامنامه وزارت عدلیه رسیدگی کرده رای دهد. رای حاکم محکمه ابتدایی در این موضوع قاطع است.

تفسیر ماده 16 قانون ثبت اسناد و املاک:

قانونگذار در ماده 16 قانون ثبت اسناد و املاک مقرر داشته است که چنانچه پس از پذیرش ثبت پلاک، شخصی نسبت به ملک مورد ثبت اعتراضی داشته باشد باید از تاریخ نشر اولین اعلان نوبتی تا 90 روز اقامه دعوا نماید. ضمن آنکه براساس ماده 89 آیین‌نامه اجرایی قانون ثبت املاک پیش از انتشار آگهی نوبتی دادخواست اعتراض یا گواهینامه جریان دعوا بین معترض و مستدعی ثبت پذیرفته نخواهد شد و با عنایت به اینکه براساس مفاد تبصره ماده 86 آیین‌نامه قانون ثبت املاک، دادگاه‌ها در مورد دادخواست‌های مربوط به اصل و حدود و حقوق املاک که خارج از موعد مقرر داده شده باشد مکلف به صدور قرار می‌باشند لذا در صورت اعتراض به عملیات ثبت ملک در غیر از مواعد مقرر قانونی، دادگاه‌ها مکلف به صدور قرار عدم استماع دعوا هستند.

هرگاه راجع به ملک مورد تقاضای ثبت بین تقاضاکننده و دیگری قبل از انتشار اولین اعلان نوبتی دعوایی اقامه شده و در جریان باشد ‌کسی که طرف دعوی یا تقاضاکننده است باید از تاریخ نشر اولین اعلان نوبتی تا ۹۰ روز تصدیق محکمه را مشعر به جریان دعوی به اداره ثبت تسلیم‌ نماید و الّا حق او ساقط خواهد شد.

تبصره- در مواردی که اداره ثبت تشخیص دهد تصدیق مزبور خارج از مدت به اداره ثبت تسلیم گردیده موافق ماده 16 عمل خواهد شد.

تفسیر ماده 17 قانون ثبت اسناد و املاک:

چنانچه بین معترض و متقاضی ثبت، دعاوی در مراجع قضایی مطرح باشد، معترض می‌بایست گواهی لازم مبنی بر طرح اعتراض را از مرجع قضایی رسیدگی‌کننده اخذ و به اداره ثبت محل تقدیم کند. گواهی مزبور باید پیش از منقضی شدن مهلت 90 روز اعلامی، به منظور اعتراض به ثبت ملک باشد.

در صورتی که محکمه یا محقق ثبت قرار عدم صلاحیت خود را صادر نماید مکلف است پس از قطعیت قرار مزبور به تقاضای مدعی دوسیه عمل را برای مرجع صلاحیت‌دار بفرستد در این مورد تجدید عرض‌حال لازم نیست.

‌اگر معترض پس از تقدیم عرض‌حال در مدت شصت روز دعوای خود را تعقیب نکرد (‌مسکوت گذاشت) محکمه یا محقق ثبت مکلف است به تقاضای‌ مستدعی ثبت قرار اسقاط دعوای اعتراض را صادر نماید از این قرار می‌توان استیناف داد. رای استیناف قابل تمیز نیست.

(الحاقی 18-10-1351)- در صورت فوت معترض به ثبت اعم از اینکه تاریخ فوت قبل یا بعد از اجراﻯ این قانون باشد هرگاه معترض علیه نتواند تمام یا بعض از وراث را معرفی نماید به تقاضاﻯ او به شرح زیر اقدام می‌شود:

1 - در مورد اول - دادگاه مراتب را به دادستان محل ابلاغ می‌کند که در صورت وجود وراث محجور نسبت به نصب قیم و تعقیب دعوﻯ اقدام شود و به علاوه موضوع و جریان دعوﻯ را سه دفعه متوالی در یکی از روزنامه‌هاﻯ کثیرالانتشار مرکز و یکی از روزنامه‌هاﻯ محل یا نزدیک مقر دادگاه آگهی می‌نماید چنانچه ظرف نود روز از تاریخ انتشار آخرین آگهی دعوﻯ تعقیب نشود قرار سقوط دعوﻯ صادر گردد. ابلاغ قرار مزبور یک نوبت در یکی از روزنامه‌هاﻯ محل یا نزدیک مقر دادگاه آگهی خواهد شد و اگر ظرف مدت مقرر از قرار صادر پژوهش‌خواهی نشود قرار مزبور قطعی و لازم‌الاجرا است.

2 - در مورد دوم - به وراث شناخته شده اخطار می‌شود در صورتی که در مقام تعقیب دعوﻯ باشد ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اخطاریه به تقدیم درخواست تعقیب مبادرت کند. در مورد وراث شناخته نشده و همچنین وراث شناخته شده که با صدور و ابلاغ اخطاریه دعوﻯ را مسکوت گذاشته باشد به طریق مذکور در بند یک عمل خواهد شد.

تبصره (الحاقی 18-10-1351)- هرگاه دعوﻯ از طرف یکی از وراث تعقیب شود درخواست دهنده باید دلیل مثبت وراثت خود را پیوست و میزان سهم‌الارث خود را صریحاً در برگ درخواست قید نماید. در مواردی که درخواست تعقیب فاقد شرایط فوق باشد به متقاضی اخطار می‌شود که ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ درخواست خود را تکمیل کند در صورت عدم تکمیل اگر مدت مقرر در بند یک ماده 18 مکرر منقضی شده باشد قرار سقوط دعوﻯ صادر خواهد شد.

در صورتی که در جلسه مقرر برای محاکمه یا رسیدگی محقق ثبت معترض یا وکیل او حاضر نشود و مطابق مقررات اصول محاکمات حقوقی به تقاضای مستدعی ثبت، عرضحال او ابطال گردد، تجدید عرضحال فقط در ظرف ده روز پس از ابلاغ قرار ابطال برای یک مرتبه ممکن خواهد‌ بود، در این مورد عرضحال مستقیماً به محقق ثبت یا دفتر محکمه صلاحیتدار داده خواهد شد.

تبصره- در مواردی نیز که به موجب مواد ۱۶ و ۱۷ اصول محاکمات آزمایش عرضحال رد می‌شود مفاد این ماده لازم‌الرعایه است.

(الحاقی 18-10-1351)- هرگاه مالکیت متقاضیان ثبت یا دعوﻯ اعتراض داراﻯ منشاء واحد بوده و تعداد متقاضیان ثبت و یا معترضین و یا وراث آنان بیش از 15‌ نفر باشد به درخواست معترض یا پژوهش‌خواه، دادخواست و ضمائم آن به دو نفر از شرکا یا وراث که سهام زیادترﻯ دارند ابلاغ می‌شود. و به علاوه، مفاد ‌دادخواست و پیوست‌هاﻯ آن در یکی از روزنامه‌هاﻯ کثیرالانتشار مرکز و یکی از روزنامه‌هاﻯ محل یا نزدیک مقر دادگاه، سه دفعه متوالی آگهی خواهد‌ شد. ‌هر گاه دعوﻯ در جریان رسیدگی باشد به درخواست هر یک از طرفین دعوﻯ دو نفر از طرف دیگر که سهام زیادترﻯ دارند براﻯ ابلاغ اوراق اخطاریه ‌انتخاب و مراتب براﻯ اطلاع سایرین یک نوبت در یکی از روزنامه‌هاﻯ کثیرالانتشار مرکز و یکی از روزنامه‌هاﻯ محل یا نزدیک مقر دادگاه آگهی می‌شود‌ و در این آگهی و همچنین آگهی مربوط به درج دادخواست، باید صریحاً قید شود که براﻯ شرکت در جلسات وقت رسیدگی، فقط به دو نفر اشخاص‌ انتخاب‌ شده مزبور، با ذکر اسامی، ابلاغ خواهد شد و سایرین حق دارند براﻯ اطلاع از جریان دادرسی و یا شرکت در جلسات دادرسی با مراجعه به دفتر ‌دادگاه از جریان دعوﻯ و پاسخ لوایح و وقت رسیدگی مطلع شوند، و یا به وسیله وکیل دادگسترﻯ، در دادرسی شرکت نمایند. اگر بعضی از شرکا ملک یا‌ وراث، ولو آن که سهم کمترﻯ داشته باشند و به وسیله وکیل دادگسترﻯ در دادرسی مداخله نمایند، به جاﻯ شریک ملک و یا وراثی که سهم زیادترﻯ دارند، ‌باید دادخواست و اوراق اخطاریه به وکیل ابلاغ شود. در صورتی که وکیل دادگسترﻯ در دعوﻯ مداخله داشته باشد، ابلاغ اوراق اخطاریه به کلیه وکلا ‌الزامی است.

در موردﻯ که دادخواست و یا جریان دعوﻯ از طریق انتشار آگهی به عده‌اﻯ از خواندگان ابلاغ می‌شود، حضورﻯ بودن حکم صادر نسبت به‌ آنان موکول به دعوت آنان براﻯ شرکت در جلسه دادرسی نمی‌باشد.

مجاوری که نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی حقی برای خود قائل است می‌تواند فقط تا سی روز از تاریخ تنظیم صورت‌مجلس تحدید حدود به وسیله اداره ثبت به مرجع صلاحیت‌دار عرض‌حال دهد. مقررات مواد 16، 17، 18 و 19 (به استثنای مدت اعتراض که سی روز است) در این مورد نیز رعایت خواهد شد.

تقاضاکننده ثبتی که خود یا نماینده‌اش در موقع تحدید حدود حاضر نبوده و ملک مورد تقاضای او با حدود اظهار شده از طرف مجاورین مطابق ماده 15 تحدید شده می‌تواند مطابق مقررات این ماده عرض‌حال اعتراض دهد.

تبصره (الحاقی 20-02-1356)- در دعاوی اعتراض به حدود ملک مورد تقاضای ثبت واقع در محدوده قانونی شهرها که تا تاریخ تصویب این قانون مطرح شده است هرگاه اعتراض از طرف غیرمجاور به عمل آمده باشد و همچنین در صورت استرداد دعوی به موجب سند رسمی یا اخذ سند مالکیت از طرف معترض یا حدودی که در صورت‌مجلس تحدید حدود تعیین شده است دادگاه در جلسه اداری فوق‌العاده رسیدگی حسب مورد قرار رد یا سقوط دعوی را صادر خواهد کرد و این قرار فقط قابل رسیدگی پژوهشی است.

نسبت به اعتراضاتی که بعد از تصویب این قانون به عمل می‌آید در صورتی که اعتراض از طرف غیرمجاور به عمل آید یا معترض مجاور با حدود تعیین شده در صورت‌مجلس تحدید حدود سند مالکیت بگیرد یا به موجب سند رسمی از اعتراض خود بدون قید و شرط صرف‌نظر کند واحد ثبتی مربوط نظر خود را در بی‌اثر بودن اعتراض به معترض ابلاغ می‌نماید. معترض می‌تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ نظر مزبور به هیات نظارت شکایت نماید. رای هیات نظارت قطعی است.

در صورتی که اقامتگاه معترض معلوم نباشد نظر واحد ثبتی یک نوبت در روزنامه‌ای که برای آگهی‌های ثبتی تعیین شده منتشر می‌گردد و معترض می‌تواند ظرف ده روز از تاریخ انتشار آگهی به هیات نظارت شکایت نماید.