آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 1376

منظور از واژه «قانون» در این آیین نامه «قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376/05/26» می‌باشد.

موارد زیر مشمول مقررات قانون نمی‌باشد:

۱- روابط استیجاری قبل از اجرای قانون.

۲- روابط ناشی از انتقال حقوقی قانونی مستاجر سابق به مستاجر جدید با اجازه موجر در صورتی که قرارداد اجاره قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون باشد.

۳- روابط ناشی از صلح منافع یا هر عنوان دیگر و نیز تصرفات بر حسب تراضی شفاهی با موجر به عنوان اجاره.

۴- موارد تخلیه اماکن استیجاری قبل از انقضای مدت مندرج در قرارداد.

۵- در صورتی که سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده (۲) قانون تنظیم نشده باشد.

‌تبصره – (به موجب رای شماره ۱۷۶ الی ۱۷۸ـ ۱۳۷۹/۵/۲۳ هیات عمومی دیوان عدالت اداری ابطال شده است)

رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع ماده (۲) قانون بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوی غیرمالی و‌ بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهد آمد.

رییس حوزه قضایی یا دادگاه مرجوع الیه با احراز مالکیت یا ذی نفع بودن موجر حسب مورد مبادرت به صدور دستور تخلیه خواهد نمود.

ابلاغ اوراق قضایی و یا اوراق اجرائیه به مستاجر در محل عین مستاجره و به موجر در محل مندرج در قرارداد صورت می‌گیرد؛ مگر اینکه طرفین ترتیب دیگری را مقرر نموده باشند.

اجرای دستور تخلیه صادره توسط مقام قضایی نیاز به صدور اجرائیه ندارد و توسط مامور، ابلاغ و اجرا می‌گردد. مامور مکلف است آن را‌ ظرف 24 ساعت به شخص مستاجر ابلاغ و در نسخه ثانی رسید دریافت کند و در صورت امتناع مستاجر از دادن رسید مراتب را در ابلاغ نامه قید و‌ ظرف 3 روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام نماید.

تفسیر ماده 6 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 1376:

1- اجرای دستور تخلیه نیاز به صدور اجرائیه ندارد زیرا دعوی و حکم نیست و از شمول قانون آیین دادرسی مدنی خارج است لذا اجرای آن اجرائیه نمی خواهد.

2- پس از صدور دستور تخلیه پرونده به واحد اجرای احکام مدنی ارسال می شود. واحد اجرا ظرف مدت 24 ساعت پس از وصول دستور تخلیه به مستاجر اخطاریه ارسال می کند.

چنانچه مستاجر در محل حضور نداشته باشد مفاد دستور تخلیه به یکی از بستگان یا خادمان وی که سن ظاهری او برای تمییز اهمیت موضوع کافی باشد ابلاغ می‌شود.

هرگاه اشخاص مذکور در ماده قبل در محل حضور نداشته باشند یا از دادن رسید امتناع ورزند، مامور مراتب را در اعلامیه‌ای قید و به محل‌الصاق می‌نماید.

‌تبصره – در اعلامیه، مراتب مراجعه مامور و استنکاف اشخاص و یا عدم حضور آنان و نیز مفاد دستور مقام قضایی درج شده و همچنین این مطلب قید‌ خواهد شد که چنانچه ظرف (۳) روز مستاجر اقدام به تخلیه محل و تحویل آن به موجر یا نماینده قانونی وی و یا دفتر دادگاه ننماید، امر تخلیه در روز و‌ ساعت معین توسط مامور اجرا انجام می‌پذیرد.

در مورد اسناد رسمی اجاره، درخواست صدور اجرائیه جهت تخلیه مورد اجاره از دفترخانه تنظیم کننده سند به عمل خواهد آمد.

درخواست نامه برای اسناد عادی اجاره در فرم مخصوص تنظیم می‌شود و شامل نکات زیر خواهد بود:

‌الف- نام و نام خانوادگی و نام پدر و محل اقامت موجر یا نماینده قانونی و یا قائم مقام وی،

ب- نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستاجر یا قائم مقام قانونی وی.

پ- مشخصات عین مستاجره

ت- مشخصات و تاریخ سند اجاره

‌تبصره ۱ – تصویر مصدق قرارداد باید پیوست درخواست نامه یاد شده باشد.

‌تبصره ۲ – در صورت فوت موجر یا مستاجر، وراث آن‌ها و در صورت انتقال عین از ید موجر و یا منافع از ید مستاجر ایادی منتقل الیهم و در صورت حجر موجر یا مستاجر نماینده قانونی آن‌ها قائم مقام قانونی آنان می‌باشند.

سردفتر پس از احراز هویت و صلاحیت درخواست کننده اوراق اجرائیه را ظرف (۲۴) ساعت در (۳) نسخه با قید تخلیه محل عین مستاجر‌ موضوع سند تهیه و به مهر ویژه اجرا منقوش و جهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال می‌نماید.

اجرای ثبت موظف است با وصول اوراق اجرائیه از دفترخانه ظرف حداکثر (۲۴) ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور دستور ابلاغ و‌ تخلیه به مامور اقدام نموده و مامور مکلف است ظرف (۴۸) ساعت اوراق اجرائیه را ابلاغ و طبق قسمت اخیر ماده (۶) و مواد (۷) و (۸) این آیین نامه عمل نماید.

چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه مراجع قضایی و دوایر اجرای ثبت به علت وقوع حوادث غیر مترقبه مستاجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد و استمهال نماید، مراتب درخواست وی توسط مامور اجرا به مقام قضایی دستور دهنده گزارش می‌شود. ‌مقام قضایی صالح مربوط می‌تواند با استمهال مستاجر برای یک نوبت به مدت حداکثر یک ماه موافقت کند.

تفسیر ماده 13 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 1376:

اگر مستاجر درخواست مهلت کند، در این صورت تقاضای وی به نظر قاضی صادر کننده دستور می رسد و وی می تواند تنها یک نوبت و حداکثر برای یک ماه به مستاجر مهلت تخلیه بدهد.

دفا‌تر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد اجاره مکلفند در سند اجاره اماکن با کاربری تجاری و اماکنی که با رعایت قوانین و مقررات مربوط به منظور استفاده تجاری واگذار می‌شوند، تصریح کنند که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است و در‌ قراردادهای عادی اجاره نیز طرفین مکلفند سند اجاره را با قید همین مطلب تنظیم نمایند.

مستاجر اماکن تجاری در مدت اجاره چنانچه حق انتقال به غیر از او سلب نشده باشد می‌تواند با اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی، مورد اجاره را برای‌‌ همان شغل و در صورتی که منع قانونی وجود نداشته باشد و با قرارداد اجاره منافات نداشته باشد برای مشاغل دیگر، با رعایت سایر شرایط مندرج در اجاره نامه به دیگری منتقل نماید.

در غیر از موارد مذکور در ماده (4) قانون چنانچه مستاجر مدعی حقی باشد می‌تواند طبق مقررات از دادگاه عمومی محل وقوع ملک در‌خواست احقاق حق کند، این امر مانع اجرای دستور تخلیه نمی‌باشد فقط دادگاه پس از ثبوت ادعا به تامین حقوق مستاجر و جبران خسارت او حکم می‌نماید در این خصوص مستاجر می‌تواند تامین حقوق خود را از دادگاه درخواست نموده و دادگاه مکلف است نسبت به آن تصمیم مقتضی اتخاذ ‌نماید.

در صورتی که دستور تخلیه مورد اجاره صادر شود و مستاجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور، شکایتی داشته و یا مدعی تمدید‌ قرارداد اجاره باشد شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم می‌نماید. اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی‌باشد مگر اینکه‌ دادگاه رسیدگی کننده شکایت مستاجر را مدلل بداند در این صورت پس از اخذ تامین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر قرار توقیف عملیات‌ اجرایی تخلیه را صادر خواهد نمود.

چنانچه شکایت مستاجر مورد اشاره در ماده قبل به موجب حکم نهایی رد شود موجر حق دارد خسارتی را که از توقیف اجرای دستور تخلیه‌ به او وارد شده است بر طبق قوانین و مقررات مطالبه کند.

چنانچه موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهد آور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده و در سند اجاره (‌عادی‌ و یا رسمی) درج شده باشد یا توسط خود موجر عنوان شود در این صورت تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه یاد شده‌ به مستاجر و ارائه رسید آن به ضمیمه درخواست تخلیه به مرجع قضایی و یا ارائه آن به دایره اجرای ثبت و یا سپردن آن بر حسب مورد به دایره اجرای‌ دادگستری و یا دایره اجرای ثبت می‌باشد.

‌تبصره- در صورتی که ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن در سند اجاره (‌عادی و یا رسمی) ذکر نشده باشد و توسط موجر‌ نیز هنگام درخواست و تقاضای تخلیه مطرح نشود و مستاجر از این جهت مدعی حقی شود می‌تواند طبق ماده (5) قانون اقدام به احقاق حق خود‌ نماید.