قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376

از تاریخ لازم‌الاجراء شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه‌های دانشجویی و ساختمان‌های دولتی و نظایر آنکه با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می‌شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط ‌مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.

تفسیر ماده 1 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376:

1- قراردادهای اجاره‌ای که پیش از لازم‌الاجراء شدن این قانون منعقد شده‌اند و پس از لازم‌الاجراء شدن این قانون تمدید شده‌اند، کماکان مشمول قانون سابق می‌گردند.

2- قرارداد اجاره می‌تواند در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود و بنابراین «رسمی» باشد که در این‌صورت سردفتر باید در تنظیم آن، شرایط تنظیم سند رسمی را رعایت کند. همچنین قرارداد اجاره می‌تواند به صورت عادی تنظیم شود که در این‌صورت باید با قید مدت اجاره، در دو نسخه تنظیم شده و به امضای موجر و مستاجر رسیده و دو نفر شاهد نیز آن را گواهی کنند.

(اصلاحی 10-02-1403)- در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرض‌الحسنه، تصریح و در سامانه‌های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود و پس از تایید موجر، مستاجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین به عنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (کد) رهگیری شود.

تفسیر ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376:

1- اگر در قرارداد اجاره تعداد نسخه‌های آن ذکر نشده باشد اصل بر این است که در یک نسخه تنظیم شده است مگر اینکه خلاف آن ثابت گردد.

2- جهت صدور دستور تخلیه وفق ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 لازم است که قرارداد اجاره منعقده به امضای موجر و مستاجر رسیده و مدت اجاره نیز صراحتاً در آن مشخص شده و منقضی گشته باشد. مضاف بر آنکه لازم است حتماً دو نفر به عنوان شاهد ذیل اجاره‌نامه را امضاء نموده باشند. در صورتی که فقط یک نفر شاهد ذیل قرارداد اجاره را امضاء نموده باشد موجر جهت تخلیه، ملک می‌بایست تقاضای صدور حکم تخلیه نماید نه دستور تخلیه.

مطلب مرتبط: نحوه صدور دستور تخلیه (تخلیه فوری)

پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت.

تفسیر ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376:

1- اگر قرارداد اجاره رسمی باشد مطابق با ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 تخلیه توسط دوایر اجرای ثبت انجام می‌شود. (مطالعه شود- ماده 9 آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 1376)

2- چنانچه موجر، دستور تخلیه عین مستاجره را اخذ نماید و در راستای اجرای دستور تخلیه عین مستاجره توسط مامور اجرا، ملک در تصرف شخصی غیر از مستاجر باشد که دستور تخلیه علیه وی صادر شده، طبق ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، دستور تخلیه اجرا می‌شود حتی اگر متصرف ادعای حق نسبت به عین مستاجره بنماید. این مورد با موضوع ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی متفاوت است.

3- تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه:

حکم تخلیه مستلزم طرح دعوی در محاکم دادگستری است و نیاز به رسیدگی قضایی دارد و در قالب حکم صادر می‌گردد و جهت اجرای آن نیاز به صدور اجرائیه وفق قانون اجرای احکام مدنی است. اما دستور تخلیه مستلزم طرح دعوی نیست بلکه در قالب درخواست انجام می‌پذیرد و نیازی به جلسه رسیدگی و تشکیل جلسه و دعوت از طرفین ندارد (دستور تخلیه مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 است و جهت صدور و اجرای آن لازم است که در قرارداد اجاره، شرایط شکلی مقرر در ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 رعایت شده باشد.).

مطلب مرتبط: نحوه صدور دستور تخلیه (تخلیه فوری)

در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض‌الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و‌ تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجرا است. چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستاجره از ناحیه مستاجر و یا عدم پرداخت مال‌الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده‌ و یا پرداخت بدهی‌های فوق از محل وجوه یاد شده باشد موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این‌صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستاجر به‌‌ همان میزان خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.

تفسیر ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376:

1- به موجب ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر 1376، حق حبس جزئی برای مستاجر تعیین گردیده و تحویل مورد اجاره و پرداخت اجرت‌المثل ایام تصرف منوط به پرداخت ودیعه کامل از ناحیه موجر می‌باشد. (جهت مشاهده نمونه رای حق حبس مستاجر کلیک بفرمایید.)

2- قانونگذار در ماده 4 روابط موجر و مستاجر سال 1376 جنبه حمایتی از مستاجر داشته و مستاجر بدون دریافت ودیعه امکان استدامه ید در مورد اجاره را خواهد داشت.

مطلب مرتبط: نمونه دادخواست استرداد مبلغ ودیعه از موجر

3- برخی معتقدند که گرچه قانونگذار در ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376، تخلیه ملک از سوی موجر را منوط به استرداد مبلغ ودیعه مسکن یا قرض‌الحسنه به مستاجر یا سپردن آن به دایره اجرا نموده است، لکن عکس آن صادق نیست؛ زیرا حق حبس پیش‌بینی شده در ماده فوق، حق حبسی یک جانبه است که قانونگذار در راستای حمایت از حقوق مستاجر پیش‌بینی نموده و به عنوان حقی عینی از سوی مستاجر در برابر همگان قابل استناد است؛ در نتیجه موجر نمی‌تواند استرداد مبلغی را که به عنوان ودیعه یا قرض‌الحسنه از مستاجر دریافت کرده است، منوط به تخلیه ملک از سوی مستاجر کند.

بیشتر بخوانید: نحوه صدور دستور تخلیه (تخلیه فوری)

چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می‌شود.

تفسیر ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376:

در صورتی که موجر پس از انقضای مدت اجاره، درخواست صدور دستور تخلیه ملک را نموده باشد اما مستاجر مدعی باشد که بطور مثال قرارداد اجاره را با موجر تمدید نموده است، می‌بایست در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، دعوای خویش را مطرح نماید. ناگفته نماند که با طرح دعوا، روند اجرای دستور تخلیه متوقف نخواهد شد مگر آنکه مستاجر تقاضای صدور قرار توقف عملیات اجرایی را نیز مطرح نماید که در صورتی که دادگاه، دلایل مستاجر را محکمه پسند تشخیص دهد، با اخذ تامین مناسب از او، دستور توقف عملیات اجرایی را صادر می‌نماید.

بیشتر بخوانید: نمونه رای اعتراض به دستور تخلیه

هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین مستاجر می‌تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد‌ اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

تبصره ۱- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر‌ حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.

‌تبصره ۲- در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.

تفسیر ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376:

1- اگر ضمن عقد اجاره یا بعد از آن و به طریق صحیح شرعی، سرقفلی به مستاجر منتقل گردیده باشد، در این‌صورت در هنگام تخلیه، مستاجر مستحق دریافت سرقفلی به نرخ عادله روز تخلیه است. دادگاه ضمن ارجاع پرونده به کارشناس از وی می‌خواهد که با توجه به معیارهایی مانند رونق کسب و کار، میزان فروش و ... سرقفلی به قیمت عادله روز را تعیین نماید.

2- در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، به خودی خود و به مرور زمان به مستاجر سرقفلی تعلق نمی‌گیرد.

بیشتر بخوانید: نحوه طرح دعوای مطالبه سرقفلی از موجر

هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانی‌که عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره‌بها و تخلیه عین مستاجره را‌ نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به‌‌ همان مبلغ به او واگذار نماید در این‌صورت مستاجر می‌تواند از موجر و یا مستاجر دیگر‌ مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.

تفسیر ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376:

اگر در قرارداد اجاره شرط شود که موجر هر ساله محل مورد اجاره را به همان مبلغ و به همان مستاجر اجاره دهد در این‌صورت مستاجر می‌تواند جهت اسقاط حق خود و تخلیه محل، مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از موجر مطالبه نماید.

هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار نماید، مستاجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.

تفسیر ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376:

اگر در قرارداد اجاره شرط شود موجر باید هر ساله مورد اجاره را با اجاره متعارف به همان مستاجر اجاره دهد، در این‌صورت مستاجر می‌تواند جهت اسقاط حق خود مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از موجر خود مطالبه نماید.

چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.

در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می‌باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین خواهد شد.

تبصره- مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می‌باشد.

اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند‌ بود.

آیین‌نامه اجرایی این قانون ظرف مدت سه ماه توسط وزارتخانه‌های دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.

کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو می‌شود.