قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362

اماکنی که برای سکنی با تراضی با موجر به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شده یا‌ بشود اعم از اینکه سند رسمی یا سند عادی تنظیم شده یا نشده باشد مشمول مقررات این قانون است.

موارد زیر مشمول این قانون نمی‌باشد.

‌الف- تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی.

ب- خانه‌های سازمانی و سایر محل های مسکونی که از طرف وزارتخانه‌ها و موسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص اعم از حقیقی یا‌ حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آنها قرار می گیرد. این موارد تابع قوانین خاص خود یا طبق قرارداد فیمابین است. ‌

ج (الحاقی ۱۳۷۲)- محل کار پزشکان که تابع قرارداد فیمابین بوده و در صورت نبودن قرارداد تابع قانون مدنی است.

تبصره ۱ (الحاقی ۱۳۷۲)- وصول هر نوع وجهی تحت عنوان سرقفلی در مطب‌های استیجاری و واگذاری محل مطب به غیر در صورتی که در متن قرارداد بین موجر و‌مستاجر ذکر نشده باشد ممنوع است.

‌تبصره ۲ (الحاقی ۱۳۷۲)- استفاده از محل های مسکونی در محل هایی که در قرارداد موجر و مستاجر عنوان استفاده از مطب قید نگردیده بدون رضایت مالک ممنوع‌ است.

اجاره‌بهای هر محل همان است که در اجاره ‌نامه قید شده و اگر اجاره ‌نامه‌ای نباشد به مقداری است که بین طرفین مقرر یا عملی شده است و‌ در صورتی که مقدار آن احراز نشود، دادگاه طبق موازین قضائی نسبت به تعیین مقدار مال‌الاجاره اقدام خواهد کرد.

تبصره- در موارد بطلان اجاره و استیفای مستاجر از مورد اجاره، موجر مستحق دریافت اجرت‌المثل می باشد.

مستاجر باید در موعد تعیین شده اجاره‌ بها را بپردازد و در صورت امتناع از پرداخت تمام اجاره‌بها به موجر یا نماینده قانونی او تا ده روز بعد‌ از آخر هر ماه یا هر موعد تعیین شده دیگر موجر می تواند با رعایت این قانون در صورتی که اجاره‌نامه رسمی داشته باشد به دفترخانه تنظیم ‌کننده سند ‌مراجعه نماید. ‌دفترخانه موظف است در تاریخ وصول تقاضا، اخطاریه‌ای به مستاجر ارسال و از تاریخ ابلاغ اگر تا ده روز بدهی خود را نپردازد یا رضایت موجر را‌ فراهم نسازد مدارک را برای صدور اجرائیه جهت وصول اجور معوقه به ثبت محل ارسال نماید. ‌

در صورتی که مستاجر دلیل موجهی بر عدم پرداخت به دادگاه صالح ارائه کند دادگاه عملیات اجرائی را متوقف و اجرائیه را ابطال می نماید و در صورت اثبات استنکاف مستاجر از پرداخت اجاره ‌بها موجر می تواند تقاضای وصول اجاره بهای معوقه بنماید. ‌

دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که به موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجاره‌نامه تصریح کنند:

۱- اقامتگاه موجر بطور کامل و مشخص.

۲- نشانی کامل مورد اجاره و قید این که از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونی مستاجر می باشد مگر اینکه طرفین بترتیب دیگری تراضی نموده باشند.

۳- عین مستاجره در تصرف کدام یک از طرفین می باشد و در صورتی که در تصرف مستاجر نباشد تحویل آن در چه مدت و یا با چه شرایطی صورت خواهد گرفت.

۴- تعیین اجاره‌بها و نحوه پرداخت و مهلت نهائی پرداخت هر قسط.

۵- تصریح به آنکه مستاجر حق انتقال به غیر را کلاً یا جزء یا به نحو اشاعه دارد یا ندارد.

۶- تعهد مستاجر به تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر پس از انقضاء مدت اجاره یا تجدید اجاره با تراضی.

۷- حق فسخ موجر در صورت تخلف مستاجر از پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر یا سایر شروط اجاره‌نامه.

تبصره- موجر و مستاجر می توانند برای یکی از طرفین عقد اجاره یا هر دو حق فسخ شرط کنند.

در موارد زیر مستاجر می تواند اجاره را فسخ نماید:

۱- در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره‌ نامه قید شده منطبق نباشد. (‌با رعایت ماده ۴۱۵ قانونی مدنی)

۲- در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق یابد.

۳- هرگاه مورد اجاره کلاً یا جزء در معرض خرابی واقع شود به نحوی که موجب نقض انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد.

هرگاه مستاجر به علت انقضاء مدت اجاره یا در موارد فسخ اجاره مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستاجر‌ می تواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند. ‌از این تاریخ موجر حق مطالبه اجاره بها را نسبت به آینده ندارد و دفتر دادگاه ظرف 24 ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود. ‌

تفسیر ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر 62:

1- در صورت انقضای مدت اجاره یا فسخ قرارداد اجاره، در صورت خودداری موجر از تحویل گرفتن عین مستاجره، مستاجر می تواند (مستاجر الزامی له انجام این کار ندارد) ضمن تامین دلیل و احراز تخلیه بودن ملک، کلید عین مستاجره را تحویل شورای محل دهد.

2- از تاریخ انجام تامین دلیل توسط مستاجر، موجر دیگر نمی تواند از مستاجر اجاره بها مطالبه نماید.

مطلب مرتبط: نمونه درخواست تامین دلیل تخلیه ملک توسط مستاجر

موجر می تواند در موارد زیر اجاره را فسخ و حکم تخلیه را از دادگاه درخواست کند.

‌الف- در موردی که مستاجر با سلب حق انتقال به غیر مورد اجاره را کلاً یا جزء به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده و یا عملاً از طریق وکالت و یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.

ب- در صورتی که در اجاره‌نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد.

ج- در صورتی که از مورد اجاره بر خلاف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره قید شده استفاده گردد.

د- در صورتی که مستاجر با تعهد به پرداخت اجاره‌بها در مهلت مقرر از آن شرط تخلف نماید.

تبصره ۱- در صورتی که عین مستاجره برای مقصودی غیر از کسب یا پیشه و یا تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی است. ‌

تبصره ۲- اگر مستاجر مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده باشد به محض ثبوت آن در دادگاه به درخواست موجر مورد اجاره را تخلیه و در اختیار‌ موجر قرار می دهد.

در مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ کمبود مسکن موجب عسر و حرج مستاجر بداند و معارض با عسر و حرج موجر‌ نباشد، می تواند مهلتی برای مستاجر قرار بدهد.

‌تبصره ۱- در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیه اماکن آموزشی و دولتی و مورد اجاره مهاجرین جنگی و رزمندگان را به علت کمبود جای مناسب و‌ عسر و حرج تشخیص دهد دادگاه موظف است تا رفع عسر و حرج بمدت پنج سال از تاریخ ۱۳۶۴/۶/۲۸ از صدور حکم خودداری کند و مستاجرین اماکن آموزشی و دولتی مکلفند ظرف این مدت جهت رفع کمبود اماکن تدابیر لازم اتخاذ نمایند.

تبصره ۲- شورای عالی قضائی مکلف است در اولین فرصت دادگاه های ویژه‌ای را تشکیل داده و کلیه احکام تخلیه که از طرف دادگاه ها یا اداره ثبت‌ صادر گردیده و هنوز اجراء نشده است مورد تجدیدنظر قرار دهند چنانچه تخلیه منزل مستلزم عسر و حرج برای مستاجر باشد آن حکم را متوقف‌ سازد.

‌تبصره ۳- در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیه اماکن مورد استفاده مهاجرین جنگی را به علت کمبود جای مناسب عسر و حرج تشخیص دهد‌موظف تا رفع عسر و حرج حداکثر به مدت ۲ سال از تاریخ ۱۳۷۱/۷/۳ از صدور حکم تخلیه خودداری کند. این حکم، مخصوص به صورتی است که‌عسر و حرج مذکور مزاحم با عسر و حرج مالک نباشد.

‌تبصره ۴- در شهرها و بخش ها و روستاهائی که ساکنان آن به واسطه جنگ تحمیلی مهاجرت کرده‌اند و در حال حاضر در اماکن دولتی و شخصی ساکن هستند به محض اینکه اماکن جدید و یا قدیم آنها در محل قبلی سکونت آنان آماده شود لازم است با اعلام نظر ستاد بازسازی، مهاجرین جنگ تحمیلی اماکن دولتی و شخصی را تخلیه نمایند.

تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاه های حرارت مرکزی و تهویه و‌ آسانسور باشد، به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستاجر خواهد بود.‌ مگر آنکه در قرارداد بصورت دیگری شرط شده باشد.

رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستاجر راجع به تعمیرات با دادگاه است در صورتی که موجر تعمیرات مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می شود انجام ندهد، مستاجر می تواند حق فسخ خود را اعمال کند یا دادگاه به مستاجر اجازه دهد که تعمیرات مزبور را به قدر‌ متعارف با نظارت دائره اجراء انجام بدهد. ‌

هرگاه مستاجر مالک را از انجام تعمیرات ضروری مانع شود دادگاه مستاجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسب برای انجام تعمیرات تعیین می نماید.

تبصره- رسیدگی به دعاوی مذکور در مواد ۱۱ و ۱۲ خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت و حکم دادگاه قطعی است.

اقامه دعوی تخلیه از طرف موجر مانع قبول و رسیدگی به دعوی تعمیرات نیست و در صورتی که دادگاه مورد را از موارد تخلیه نداند و‌ آنرا رد کند به دعوی تعمیرات رسیدگی و حکم خواهد داد.

نظر به مشکلات مسکن در شهرها و ضرورت تثبیت اجاره‌بها برای مدت پنج سال به وزارت مسکن و شهرسازی اجازه داده می شود ۲ ماه پس از تصویب این قانون بر اساس آئین‌نامه‌ای که توسط وزارتین دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب هیئت دولت برسد اجاره بهای ‌واحدهای مسکونی را با توجه به سطح زیربنا و کیفیت ساختمان و نوع بنا و مقتضیات محلی و منطقه‌ای تعیین و اعلام نمایند.

تبصره ۱- شهرهای بزرگ مذکور در این ماده عبارتند از کلیه مراکز استان ها به انضمام قزوین، کرج، اردبیل، دزفول، آبادان، نیشابور، بابل، گرگان، قم. ‌

تبصره ۲- چنانچه موجر بیش از قیمت اعلام شده از مستاجر وجهی اضافی دریافت دارد به درخواست مستاجر و به حکم دادگاه بپرداخت مبلغ اضافی به نفع مستاجر محکوم می گردد.

تبصره ۳- اگر مالک از اجاره دادن مستغل معد اجاره بدون عذر موجه امتناع نماید بنا به ضرورت تا مدت پنج سال به حاکم شرع هر محل اجازه داده ‌می شود به قائم مقامی مالک نسبت به اجاره دادن محل های مسکونی خالی اقدام و اجاره بهای دریافتی را به حساب مالک واریز نمایند.

از تاریخ تصویب این قانون اجاره محل هائی که برای سکونت واگذار می شود تابع مقررات قانون مدنی و این قانون و شرایط مقرر بین ‌طرفین می باشد. ‌