نحوه صدور دستور تخلیه (تخلیه فوری)

نحوه صدور دستور تخلیه (تخلیه فوری)

پس از اتمام مدت قرارداد اجاره، مستاجر موظف به تخلیه ملک (اعم از مسکونی، تجاری، اداری و ...) می‌باشد. در صورتی که علی‌رغم انقضای مدت اجاره، مستاجر از تخلیه ملک امتناع نماید، موجر با توجه به قرارداد اجاره و جمیع جهات قانونی، می‌تواند نسبت به درخواست صدور دستور تخلیه ملک از طریق شورای حل اختلاف (دادگاه صلح) محل وقوع ملک (وفق بند ب ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴ (قانون قدیم) و بند 4 ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 22-06-1402)، اقدام نماید. در خصوص ماهیت دستور تخلیه لازم به توضیح است که دستور تخلیه، نه حکم است نه قرار به همین دلیل، اغلب بدون تعیین وقت رسیدگی و یا اخذ توضیح از مستاجر، با توجه به موجود بودن شرایط فوق‌الذکر، صادر می‌گردد. ناگفته نماند که در رویه قضایی معمولاً برای صدور دستور تخلیه و یا ایجاد صلح و سازش توسط دادگاه صلح وقت رسیدگی تعیین می‌گردد. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص نحوه صدور دستور تخلیه (تخلیه فوری) پرداخته شود.

مطلب مرتبط: نمونه رای اعتراض به دستور تخلیه

شرایط لازم جهت صدور دستور تخلیه (تخلیه فوری)

جهت صدور دستور تخلیه توسط شورای حل اختلاف (دادگاه صلح) محل وقوع ملک لازم است که اولاً رابطه استیجاری میان خواهان (موجر) و خوانده (مستاجر) وجود داشته باشد و خواهان، مالک ملک باشد. ثانیاً قرارداد اجاره حداقل در دو نسخه تنظیم شده باشد و مدت آن منقضی گردیده و دو نفر بعنوان شاهد ذیل آن را امضاء نموده باشند. ثالثاً موجر و مستاجر حتما قرارداد اجاره را امضاء نموده باشند (درج اثر انگشت کفایت نمی‌نماید) و رابطه استیجاری مربوط به قانون ر‌وابط موجر و مستاجر سال 1376 باشد و عین مستاجره دارای حق سرقفلی نباشد. شایان ذکر است که در خصوص شرایط شکلی تنظیم قرارداد اجاره می‌بایست تمامی موارد مندرج در ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 (اصلاحی 10-02-1403) رعایت شده باشد.

قانونگذار در ماده 6 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، به نحو صریح ماده 2 قانون روابط موج ر و مستاجر سال 1376 را اصلاح کرده و طرفین قرارداد اجاره را ملزم به ثبت قرارداد در سامانه معاملات و املاک نموده است ( سامانه خودنویس جایگزین سامانه معاملات و املاک شده است). شایان ذکر است طرفین قرارداد اجاره (موجر و مستاجر)، بدون پرداخت هرگونه وجهی می‌توانند قرارداد خود را در سامانه خودنویس تنظیم و ثبت نمایند.

در خصوص اجاره‌نامه‌های تا دو سال طرفین می‌بایست قرارداد را در سامانه خودنویس ثبت و شهود نیز در همان سامانه خودنویس به صورت الکترونیکی قرارداد را امضاء کنند تا مشمول تخلیه فوری شود. اما در ارتباط با قراردادهای اجاره‌ای که مدت آن بیش از دو سال است، به صراحت ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403، طرفین قرارداد (موجر و مستاجر)، می‌بایست قرارداد اجاره خود را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت نمایند نه سامانه خودنویس.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف

نکات مهم صدور دستور تخلیه

1- با صدور دستور تخلیه، پرونده مستقیماً به واحد اجرای احکام ارسال شده و نیازی به صدور اجرائیه نمی‌باشد. در وهله اول به مستاجر ابلاغ می‌شود که ظرف 24 ساعت نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید در غیر این‌صورت چنانچه مستاجر، ملک را تخلیه ننماید، در ابلاغی دیگر، به مستاجر سه روز مهلت داده می‌شود تا ملک را تخلیه نماید (وفق ماده 6 آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376). اگر با این وجود نیز مستاجر همچنان از تخلیه ملک امتناع کند، واحد اجرای احکام، قهراً با همکاری نیروی انتظامی و کلید ساز، تخلیه ملک را اجرا می‌نماید. نکته مهم آن است که موجر مکلف است که پیش از تخلیه، مبلغ ودیعه را به صندوق دادگستری واریز نماید. (مستنبط از ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376)

مطلب مرتبط: نمونه رای حق حبس مستاجر مندرج در ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر

2- چنانچه طرفین قرارداد اجاره، اجاره‌نامه را بموجب سند رسمی، تنظیم نموده باشند، عده‌ای معتقدند که وفق مواد 3، 9، 11، 12، 13 و 14 آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 1376 و ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، درخواست تخلیه حتماً می‌بایست از طریق اداره ثبت بعمل آید اما در مقابل عده‌ای دیگر معتقدند که با توجه به صلاحیت عام مراجع قضایی، شورای حل اختلاف (دادگاه صلح) یا دادگاه نیز در خصوص رسیدگی به دستور تخلیه، صالح می‌باشند. نظر اخیر به مندرجات قانونی نزدیک‌تر می‌باشد.

3- چنانچه مستاجری اقدام به پرداخت اجاره‌بها ننماید، موجر می‌تواند دادخواستی را تحت عنوان مطالبه اجور معوقه مطرح نماید و نمی‌تواند به این دلیل، درخواست تخلیه ملک را مطرح کند مگر آنکه در قرارداد اجاره تنظیمی، طرفین توافق نموده باشند که در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها ظرف مدت مشخص، موجر می‌تواند علاوه بر فسخ قرارداد نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید.

4- اگر بعد از انقضای مدت اجاره، عین مستاجره همچنان در ید مستاجر باشد و او از تخلیه ملک خودداری نماید و موجر نیز از پرداخت مبلغ ودیعه استنکاف ورزد، در این حالت موجر حق مطالبه اجرت‌المثل ایام تصرف را از مستاجر نخواهد داشت (وفق ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376). چراکه مستاجر از حق حبس خود استفاده نموده است اما به محض آنکه موجر مبلغ ودیعه را پرداخت کند، استحقاق دریافت اجرت‌المثل ایام تصرف را خواهد داشت. نکته مهم آن است که اگر موجر مدعی این شود که مستاجر به ملک وی خسارت وارد نموده و یا آنکه مستاجر به وی بدهی مانند شارژ ساختمان یا قبض آب، برق، گاز و ... را دارد، نمی‌تواند به این بهانه از پرداخت مبلغ ودیعه امتناع ورزد، در این حالت او می‌تواند همزمان با پرداخت مبلغ ودیعه، اقدام به طرح دعوا مبنی بر مطالبه ضرر و زیان و ... نموده و از آن شعبه، گواهی مبنی بر طرح دعوا دریافت نموده و به دادگاه صلح تسلیم نماید که تا زمان تعیین تکلیف نهایی در خصوص آن دعوا، دادگاه صلح از تسلیم مبلغ ودیعه تا میزان مورد ادعا به مستاجر خودداری نماید.

5- در فرضی که دستور تخلیه توسط دادگاه صلح صادر می شود اما مستاجر مدعی آن است که قرارداد اجاره را با موجر تمدید نموده است در این‌صورت، او می‌تواند وفق ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 و هم چنین مواد 16 و 17 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 1376، دعوایی را تحت عنوان اثبات تمدید قرارداد اجاره در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مطرح نماید طرح این دعوا مانع اجرای دستور تخلیه نمی‌گردد مگر آنکه دادگاه، دعوای مستاجر را مدلل تشخیص دهد که در این‌صورت با اخذ تامین مناسب، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر می‌نماید. شایان ذکر است از آنجا که تخلیه فوری دعوی محسوب نمی‌شود، لذا دادخواست تقابل نسبت به آن فاقد معناست و امکان‌پذیر نمی‌باشد.

6- چنانچه موجری در حین مدت قرارداد اجاره، ملک خود را به دیگری انتقال دهد، مالک جدید قائم‌مقام مالک پیشین بوده و می‌تواند در صورت انقضای مدت اجاره و تخلیه ننمودن ملک توسط مستاجر، نسبت به طرح دستور تخلیه اقدام نماید. نکته مهم و قابل توجه آن است که در صورتی که طرفین، قرارداد اجاره را تمدید نموده باشند، با انقضای مدت اجاره، جهت صدور دستور تخلیه، می‌بایست شرایط مقرر در ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 مانند امضای دو شاهد، ثبت قرارداد اجاره در سامانه‌های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و ... وجود داشته باشد چراکه تمدید قرارداد اجاره هر چند بار که باشد، روابط موجر و مستاجر را از رعایت مقررات قانونی خارج نمی‌نماید.

نکته دیگر آنکه در صورتی که قرارداد اجاره‌ای شرایط شکلی ضروری مندرج در ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 را نداشته باشد، موجر جهت تخلیه عین‌مستاجره می‌بایست دعوایی را تحت عنوان تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر تخلیه عین مستاجره (حکم تخلیه) مطرح نماید نه دستور تخلیه آن.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای صدور حکم تخلیه به جهت انقضای مدت

7- اگر در هنگام تخلیه ملک، مستاجر حضور نداشته باشد و یا آنکه از تخلیه ملک امتناع ورزد و اثاثیه‌ای در ملک داشته باشد، همزمان با انجام تخلیه، دستور نگهداری اثاثیه در یک محل مناسب از سوی دادورز اجرای احکام صادر می‌شود در این شرایط می‌توان با معرفی یک انبار عمومی و انتقال اموال به آنجا، تخلیه ملک را انجام داد. (مستنبط از بند 3 ماده 45 قانون اجرای احکام مدنی)

8- پس از صدور دستور تخلیه و ارسال پرونده به واحد اجرای احکام و یا صدور دستور تخلیه از سوی دوایر اجرای ثبت مستنبط از ماده 13 آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 1376، چنانچه مستاجر به علت وقوع حوادث غیرمترقبه تقاضای مهلت نماید، دادورز اجرای احکام با ارجاع پرونده به مقام قضایی رسیدگی‌کننده (قاضی دادگاه صلح) در صورت صلاحدید وی، می‌تواند فقط برای یک نوبت حداکثر به مدت یک ماه به وی مهلت دهد.

9- چنانچه در اجرای دستور تخلیه عین مستاجره موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 ملک در تصرف شخصی غیر از مستاجر باشد که دستور تخلیه علیه وی صادر شده است، دستور تخلیه اجرا می‌شود حتی اگر متصرف ادعای حقی نسبت به عین مستاجره داشته باشد. (این موضوع استثنایی بر ماده 44 قانون اجرای احکام مدنی است.)

10- تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه آن است که حکم تخلیه مستلزم طرح دعوی در محاکم دادگستری است و نیاز به رسیدگی قضایی دارد و در قالب حکم صادر می‌گردد و جهت اجرای آن نیاز به صدور اجرائیه وفق قانون اجرای احکام مدنی است. اما دستور تخلیه مستلزم طرح دعوی نیست بلکه در قالب درخواست انجام می‌پذیرد و نیازی به جلسه رسیدگی و تشکیل جلسه و دعوت از طرفین ندارد (دستور تخلیه مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 است و جهت صدور و اجرای آن لازم است که در قرارداد اجاره، شرایط شکلی مقرر در ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 رعایت شده باشد.).

11- مستند به ماده 2 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 اصلاحی ماده 6 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، در کلیه قراردادهای اجاره باید مدت و مبلغ اجاره و مبلغ قرض‌الحسنه، تصریح و در سامانه‌های ثبت الکترونیک اسناد یا ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شود و پس از تایید موجر، مستاجر و دو نفر افراد مورد اطمینان طرفین به عنوان شهود، اقدام به اخذ شناسه (کد) رهگیری شود. لذا چنانچه موجر و مستاجر به مقررات قانون مذکور عمل ننمایند و قرارداد اجاره خود را وفق مواد مارالذکر تنظیم ننمایند، مستند به ماده 2 آیین‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر 1376، خواسته دستور تخلیه قابلیت اجابت ندارد و موجر مکلف به تقدیم دادخواست حکم تخلیه خواهد بود. ضمن آنکه دادگاه صلح به صراحت بند 2 تبصره 9 ماده 169 مکرر قانون مالیاتهای مستقیم اصلاحی به ماده 5 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، می‌تواند پس از رسیدگی به دعوا ضمن صدور رای، موجر را به تادیه پنجاه درصد (50٪) ارزش اجاره املاک موضوع ماده 54 قانون مالیاتهای مستقیم در حق دولت محکوم نماید.

12- با تصویب قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402، در خصوص قابلیت تجدیدنظر خواهی از درخواست‌های تخلیه که در بند پ ذیل تبصره 5 ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف پیش‌بینی شده است میان محاکم اختلاف نظر وجود دارد که آیا دستور تخلیه صادره از محاکم صلح قابلیت تجدیدنظر خواهی دارد؟ و آیا اساساً قابلیت تجدیدنظر خواهی مانع از اجرای تخلیه عین مستاجره است یا خیر؟ از نظر اصولی قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402، قانون موخر و قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376، قانون خاص مقدم است و از این حیث احکام قانون خاص مقدم با قانون عام موخر قابلیت تخصیص ندارند. از منظر دیگر مستند به ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 و نیز مواد 3، 6، 17 و 18 آیین‌نامه اجرایی آن قانون، اصل بر حتمیت، فوریت و قطعیت دستور تخلیه است و قانونگذار در مواد 17 و 18 هیچگونه ادعای حقی را در مورد عین مستاجره و حتی نسبت به اجاره‌نامه‌ای که مورد تعرض است را نپذیرفته و این‌گونه شکایات را مانع از اجرای دستور تخلیه نمی‌دارند لذا اگر قابلیت تجدیدنظر خواهی از دستور تخلیه را طریقی از شکایت نسبت به آرا بدانیم قطعاً این شکایت یا هر شکایت مشابه دیگری مانع از اجرای دستور تخلیه نخواهد بود و قانون شوراهای حل اختلاف نیز به دنبال آن نبوده است که مانع اجرای دستورهای تخلیه گردد بلکه صرفاً دستورهای تخلیه را قابل تجدیدنظر دانسته است. لازم به توضیح است که اداره حقوقی قوه قضاییه در نظریه مشورتی شماره: 7/1404/166 شماره پرونده: 1404-1/1-166ح تاریخ نظریه: 1404/07/26، با استدلالی متقن دستور تخلیه از محاکم را غیرقابل تجدیدنظر دانسته است.