در موارد زیر مستاجر می‌تواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند.

۱- در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قید شده منطبق نباشد. (‌با رعایت ماده 415 قانون مدنی).

۲- اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستاجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.

۳- در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق یابد.

۴- در صورت فوت مستاجر در اثناء مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه.

۵- هر‌گاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود.

تفسیر ماده 12 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356:

گرچه قانون مدنی، زوال قابلیت انتفاع را بر طبق اصول و قواعد حقوقی از جهات انفساخ عقد اجاره دانسته است؛ اما در عقود اجاره تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، مستند به بند 2 ماده 12 همان قانون، عقد اجاره به واسطه زوال قابلیت انتفاع منفسخ نمی شود بلکه از جهات ایجاد حق فسخ برای مستاجر می باشد.

هر‌گاه مستاجر به علت انقضاء مدت اجاره یا در مواردی که به تقاضای او حکم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از‌ تحویل گرفتن آن امتناع کند مستاجر مکلف است به وسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود. ‌در صورتی که موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستاجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را‌ تامین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند. ‌از این تاریخ رابطه استیجاری قطع می‌شود و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره‌ و دریافت کلید حاضر شود تا زمانی که مستاجر به ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او به موجب مقررات این قانون و شرایط اجاره‌نامه برقرار است.

در موارد زیر موجر می تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد:

۱- در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره نامه و یا در موردی که اجاره‌نامه‌ ای در بین نباشد مورد اجاره را کلاً یا جزئاً ‌به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود ‌قرار داده باشد.

۲- در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا ‌نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستاجر لاحق اجاره نامه تنظیم شده باشد.

۳- در صورتی که در اجاره نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصاً در‌ مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال‌ ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی شود.

۴- در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضای مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌ بند فوق داشته باشد.

۵- هر‌گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.

۶- در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره نامه قید شده استفاده گردد.

۷- در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر‌گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌ دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.

۸- در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.

۹- در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه ‌تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه (‌در موردی که اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه‌ ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. ‌در این مورد اگر اجاره نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید. ‌هر‌گاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجاره بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف‌ مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجر را بنماید. ‌هر‌گاه اجاره نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند. ‌در موارد فوق هر‌گاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید‌ حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد، ولی هر مستاجر فقط ‌یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.

‌تبصره ۱- در صورتی که مستاجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و‌ برای بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه ‌درخواست تخلیه عین مستاجر را نماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

‌تبصره ۲- در صورتی که مورد اجاره به منظوری غیر از کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی خواهد بود.

‌تبصره ۳- در مورد بند شش این ماده اگر مستاجر مرکز فساد که قانوناً دایر کردن آن ممنوع است در مورد اجاره دایر نماید دادستان علاوه بر انجام ‌وظایف قانونی خود به محض صدور کیفرخواست به درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار می‌دهد.

‌تبصره ۴- در صورتی که مستاجر محل سکنی در شهر محل سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد موجر حق دارد پس از انقضای مدت اجاره تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید.

تفسیر ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356:

وفق بند ۸ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶چنانچه مستاجر اقدام به انجام تعدی یا تفریط در عین مستاجره نماید، در صورت اثبات این امر توسط موجر، مستاجر مکلف به تخلیه ملک خواهد بود. تعدی بمعنای خروج مستاجر از حدود اذن و اختیار می باشد. تفریط به معنای خودداری از انجام وظایف و تکالیف محوله قانونی می باشد.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت تعدی و تفریط

علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضاء مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه‌ جائز است.

۱- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. و شهرداری‌ها مکلفند در‌ صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.

۲- تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.

۳- در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود‌ درخواست تخلیه نماید.

در موارد سه گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد. ‌

تفسیر ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر 1356:

1- در ارتباط با بند 1 این ماده و طرح دعوای تخلیه به علت تجدید بنا یا احداث بنای جدید، دادگاه پس از احراز رابطه استیجاری طرفین، احراز سمت خواهان به عنوان موجر یا قائم مقام وی، احراز شمول قانون 56 بر روابط استیجاری طرفین، احراز انقضای مدت اجاره، قصد خواهان بر احداث بنای جدید را احراز می نماید. در این دعوی یکی از مستندات خواهان تخلیه، می بایست پروانه ساخت یا گواهی شهرداری باشد.

2- منظور از بند 2 ماده 15 این است که شخص موجر و نه حتی فرزندان وی و صرفاً جهت نیاز شغلی و تهیه مخارج زندگی نیاز به کار در مغازه مورد اجاره دارد.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای تخلیه به جهت نیاز شخصی موجر

3- در ارتباط با بند 2 ماده 15 و طرح دعوای تخلیه به علت نیاز شخصی، اگر موجرین چند نفر باشند، یکی از آنها نمی تواند به تنهایی اقدام به طرح این دعوا نماید و اگر دادخواست دهد دعوای وی در این حالت قابل قبول نمی باشد. چراکه با تدقیق در بند 2 ماده 15 مشخص می باشد که منظور قانونگذار ناظر به موجری است که مالک شش دانگ مورد اجاره باشد.

4- در تمام موارد سه گانه ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، در صورت طرح دعوی به شکل قانونی از سوی موجر، دادگاه با رعایت مواد 27 و 28 همان قانون حکم به تخلیه محل مورد اجاره با پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر صادر می نماید.

5- مطابق با بند ۳ ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، در صورتی که مالک ملک، محلی را برای سکونت نداشته باشد، می تواند تقاضای تخلیه ملک را به جهت نیاز به سکونت مطرح نماید. علاوه بر خود مالک، او این حق را دارد تا چنانچه همسر، پدر، مادر و یا فرزندان وی (در صورتی که ازدواج نموده باشند) محلی را برای سکونت نداشته باشند و نیاز مبرم به سکونت در آن مغازه داشته باشند، بتواند دعوای تخلیه به جهت نیاز به سکونت را مطرح نماید. ذکر این نکته حائز اهمیت است که جهت طرح چنین دعوای می بایست مغازه مورد نظر دارای متراژ مناسب برای سکونت بوده و قابلیت داشتن آشپزخانه، حمام، اتاق و ... را داشته باشد مضاف بر آنکه می بایست در محلی باشد که امکان سکونت در آنجا وجود داشته باشد بطور مثال در پاساژ نباشد که شب ها درب آن بسته شود.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای تخلیه به جهت نیاز به سکونت

در موارد مذکور در ماده قبل و همچنین در موارد مذکور در بند ۳ و ۴ ماده ۱۴ هر‌گاه مالک حسب مورد تا شش ماه از تاریخ تخلیه شروع‌ به ساختمان نکند یا حداقل مدت یک سال از محل مورد اجاره به نحوی که ادعا کرده استفاده ننماید به درخواست مستاجر سابق به پرداخت مبلغی ‌معادل یک سال اجاره بها یا اجرت‌المثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد مگر آنکه ثابت شود تاخیر شروع ساختمان یا عدم استفاده از مورد‌ اجاره در اثر قوه قاهره یا مبتنی بر علل و جهاتی خارج از اراده مالک بوده است.

‌تبصره- در صورتی که در ملک مورد تخلیه مستاجرین متعددی باشند و موجر تقاضای تخلیه سایر قسمت ها را نیز نموده باشد مهلت فوق از تاریخ ‌تخلیه آخرین قسمت شروع خواهد شد.

تفسیر ماده 16 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356:

چنانچه وفق مقررات مندرج در بندهای ۳ و ۴ ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 و هم چنین ماده 15 همان قانون، پس از ابلاغ رای قطعی، حداقل تا یک سال از محل مورد اجاره، طبق آن چیزی که ادعا نموده بوده است، استفاده ننماید و یا آنکه ظرف 6 ماه اقدام به ساخت ننماید، مستاجر می تواند معادل یک سال اجاره بها یا اجرت المثل عین مستاجره را از موجر مطالبه نماید.

در تمام مواردی که تخلیه عین مستاجره در نتیجه اجرای حکم یا به ترتیب مقرر در ماده ۱۳ صورت می‌گیرد باید از طرف دادگاه به ‌دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره اعلام شود تا در ستون ملاحظات ثبت اجاره قید گردد.