نحوه خرید ملک ورثه‌ای چگونه است؟

مفهوم حقوقی مالکیت قهری وراث

بنابر موازین و مندرجات قانونی موجود بالاخص ماده 867 قانون مدنی، با موت حقیقی یا فرضی مُوَرِث، موجبات تحقق ارث فراهم گردیده و مالکیت قهری وراث در خصوص اموال بجای مانده از متوفی ایجاد می‌گردد. نکته مهم و قابل تأمل در ارتباط با استقرار مالکیت ورثه نسبت به ماترک متوفی آن است که زمانی این امر محقق خواهد شد که تمامی حقوق و دیونی که به ترکه متوفی تعلق گرفته است، پرداخت شده باشد فلذا استقرار مالکیت وراث، منوط بر تصفیه می‌باشد (مستفاد از ماده 868 قانون مدنی). حال در فرضی که با رعایت شرایط فوق، ملک یا املاک متعلق به متوفی، به وراث وی قهراً منتقل شده باشد، چنان‌چه هر یک از ایشان قصد فروش ملک ورثه‌ای را داشته‌ باشند، می‌بایست موارد مندرج قانونی جهت انجام این امر هم توسط فروشندگان و هم توسط خریدار یا خریداران رعایت گردیده تا معامله انجام شده در خصوص خرید ملک ورثه‌ای به نحو صحیح منعقد گردد. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است سعی می‌گردد به تفصیل در ارتباط با نحوه خرید ملک ورثه‌ای پرداخته شود.

بیشتر بخوانید: رسیدگی ماهوی به دعوای تقسیم ترکه چگونه است؟

نحوه خرید ملک ورثه‌ای

با فوت مالک ملک، انتقال قهری ملک به وراث حین‌الفوت مالک ایجاد می‌گردد فلذا ورثه به صورت مشاع در ترکه متوفی سهیم می‌شوند و هیچ یک از آنان به تنهایی مالک قسمت مشخصی از ملک نیست، مگر آنکه تقسیم ترکه یا افراز صورت گرفته باشد (مستفاد از ماده 574 قانون مدنی). در صورتی که ورثه قصد فروش ملک ورثه‌ای را داشته باشند لازم است که در وهله نخست و پیش از انجام هرگونه اقدامات حقوقی، نسبت به اخذ گواهی انحصار وراثت اقدام نمایند. سابقاً جهت اخذ گواهی انحصار وراثت، وراث می‌بایست از طریق شورای حل اختلاف آخرین محل اقامت متوفی اقدام به اخذ آن می‌نمودند لکن مستند به بند «ث» ماده 113 قانون برنامه هفتم توسعه مصوب 1403 و آیین‌نامه اجرایی بند (ث) ماده (۱۱۳) قانون برنامه پنج ساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران مصوب 28-12-1403 (موضوع صدور گواهی انحصار وراثت توسط سازمان ثبت احوال کشور)، صدور گواهی حصر وراثت بر عهده اداره ثبت احوال قرار گرفته است. بنابراین جهت دریافت گواهی انحصار وراثت هر یک از ایشان می‌توانند با مراجعه به سایت https://sahim.sabteahval.ir درخواست صدور گواهی انحصار وراثت را ثبت نموده تا سازمان ثبت احوال نسبت به صدور این گواهی اقدام نماید.

لازم به توضیح است که مطابق با آیین‌نامه مذکور، صدور گواهی حصر وراثت (انحصار وراثت) منوط به درخواست یا تقدیم دادخواست از جانب ذی‌نفع نبوده و دولت (سازمان ثبت احوال) مکلف است که رأساً نسبت به صدور گواهی حصر وراثت اقدام کند. مرجع صدور گواهی حصر وراثت، سازمان ثبت احوال بوده و گواهی حصر وراثت صادره، ظرف مدت ده روز قابل اعتراض در هیات حل اختلاف موضوع ماده 3 قانون ثبت احوال و سپس ظرف مدت 20 روز قابل اعتراض در دادگاه صلح می‌باشد. رای دادگاه صلح در مقام رسیدگی به اعتراض، قطعی است. شایان ذکر است در حال حاضر تنها وراث متوفی می‌توانند از طریق سازمان ثبت احوال کشور اقدام به اخذ گواهی انحصار وراثت نمایند و اشخاص ثالث که قصد طرح دعوا به طرفیت وراث متوفی را دارند جهت اخذ گواهی انحصار وراثت متوفی، لزوماً می‌بایست درخواست صدور گواهی انحصار وراثت خود را به دادگاه صلح تقدیم نمایند.

خرید ملک ورثه‌ای یکی از مسائلی است که توجه دقیق به تمامی جنبه‌های حقوقی آن لازم و ضروری است چراکه بعضاً ممکن است در برخی از موارد خرید ملک‌ ورثه‌ای دارای پیچیدگی‌های قانونی خاصی باشد که در صورت بی‌توجهی، می‌تواند خریدار را با مشکلات عدیده حقوقی مواجه نماید فلذا می‌بایست موارد ذیل جهت خرید ملک ورثه‌ای رعایت گردد:

اولین مساله در خرید ملک ورثه‌ای، احراز مالکیت فروشنده یا فروشندگان (ورثه مالک) نسبت به مال موضوع قرارداد می‌باشد که رؤیت اسناد مالکیت ملک و هم‌چنین گواهی انحصار وراثت متوفی لازم و ضروری می‌باشد. اگر ملک مورد معامله از املاک موروثی باشد، لازم است که سند مالکیت بنام شخصی باشد که فوت نموده است. شایان ذکر است که خریدار می‌بایست اطمینان حاصل نماید که تمامی وراث مندرج در گواهی انحصار وراثت در معامله حضور دارند یا به نحو قانونی به شخص دیگری وکالت داده‌اند. معامله با اشخاصی به جز وراث قانونی می‌تواند موجبات بی‌اعتباری معامله انجام شده را فراهم آورد.

دومین موردی که در خرید ملک ورثه‌ای می‌بایست رعایت گردد آن است که با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403، هر عمل حقوقی اعم از عقد و ایقاع که موضوع یا نتیجه آن انتقال مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دو سال) یا انتقال حق ارتفاق اموال غیرمنقول باشد و وقف و نیز انعقاد عقد رهن در خصوص آنها و انعقاد عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش‌فروش ساختمان اعم از اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور باید لزوماً در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد (به دلالت صدر ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول). در غیر این‌صورت دعاوی راجع به اعمال حقوقی مذکور که ثبت نشده باشد و ادله راجع به آن‌ها، در بخشی که مفید موارد مذکور است، نزد مراجع قضایی، شبه‌قضایی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است و جز دعوای استرداد عوضین، هیچ شکایت کیفری یا دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوط به آن از قبیل شکایت انتقال مال غیر، دعوای اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سند رسمی مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تخلیه ید و الزام به اجرای تعهدات مندرج در آن در مراجع مذکور مسموع نیست.

لذا به خریداران گرامی توصیه می‌گردد جهت خرید ملک ورثه‌ای دارای سند رسمی، لزوماً از طریق دفاتر اسناد رسمی اقدام به خرید و ثبت آن در سامانه ثبت الکترونیک اسناد نمایند.

سومین مورد در خصوص مبحث خرید ملک ورثه‌ای بررسی وضعیت مالیات بر ارث موضوع فصل چهارم (بخش مالیات بر ارث) از قانون مالیات‌های مستقیم است. خریدار می‌بایست از پرداخت یا تعیین تکلیف در خصوص مالیات بر ارث علم و اطلاع کامل داشته باشد چراکه انتقال سند رسمی بدون انجام این مراحل ممکن نمی‌باشد.

چهارمین نکته در ارتباط با خرید ملک ورثه‌ای، لزوم حضور و رضایت تمامی مالکین مشاعی (وراث) می‌باشد. از آنجایی که ملک موروثی متعلق به همه وراث است فلذا فروش کل ملک نیازمند رضایت و حضور تمامی مالکین مشاعی خواهد بود. بدیهی است چنان‌چه حتی یکی از وراث با فروش ملک مخالفت نماید، سایر وراث علی‌الاصول نخواهند توانست تمامی ملک را به شخص ثالث منتقل نمایند. در صورتی که خریدار هم‌چنان قصد خرید ملک را داشته باشد، با خرید قدرالسهم برخی از وراث از سوی او، وی با وراث دیگر مالک مشاعی ملک خواهند بود و رابطه حقوق آنها تابع مقررات استفاده از املاک مشاعی خواهد بود.

پنجمین مورد در خرید ملک ورثه‌ای آن است که اگر در میان وراث، شخص محجوری وجود داشته باشد (صغیر، سفیه یا مجنون مستند به ماده 1207 قانون مدنی) وی به جهت حجر، از منظر قانونی صالح در انجام معامله نبوده (اشخاص محجور از تصرف در اموال و حقوق مالی خود ممنوع هستند) و این معامله می‌بایست توسط ولی یا قیم محجور انجام پذیرد.

ششمین مورد در خصوص خرید ملک ورثه‌ای آن است که خریدار لزوماً باید وجود یا عدم وجود وصیت‌نامه متعلق به متوفی را مورد بررسی قرار دهد. از آنجایی که مستفاد از ماده 843 قانون مدنی، هر شخصی این اختیار را دارد که تا یک‌سوم اموال خویش را وصیت نماید فلذا جهت جلوگیری از بروز هرگونه مساله حقوقی پس از انجام معامله، توصیه می‌گردد در خصوص این موضوع نیز اطمینان حاصل گردد.

مورد آخری که در زمان خرید ملک ورثه‌ای باید دقت گردد آن است که گرچه طبق ماده 946 قانون مدنی زوجه نمی‌تواند عین اموال غیرمنقول را به ارث ببرد و صرفاً قیمت آنها به وی تعلق می‌گیرد اما در زمان خرید ملک ورثه‌ای خریدار می‌بایست قیمت اموال غیرمنقول اعم از عرصه و اعیان را به نسبت سهم‌الارث وی به ایشان پرداخت نمایند.