قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356

هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف، متصرف بر حسب تراضی ‌با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا‌ عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است.

موارد زیر مشمول مقررات این قانون نمی باشد:

۱- تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی.

۲- اراضی مزروعی محصور و غیر محصور و توابع آن‌ها و باغ هایی که منظور اصلی از اجاره بهره‌برداری از محصول آن‌ها باشد.

۳- ساختمان‌ها و محل هایی که به منظور سکونت عرفاً به طور فصلی برای مدتی که از شش ماه تجاوز نکند اجاره داده می‌شود.

۴- کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهر‌ها و در شهرک هایی که گواهی خاتمه ساختمانی آن‌ها از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون معاملات زمین مصوب سال ۱۳۵۴ صادر شده و می‌شود.

۵- خانه‌های سازمانی و سایر محل های مسکونی که از طرف وزارتخانه‌ها و موسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص اعم از حقیقی یا‌ حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آن‌ها قرار می‌گیرد. ‌در این مورد رابطه متصرف با سازمان یا اشخاص مربوط تابع قوانین و مقررات مخصوص به خود یا قرارداد فی‌مابین می‌باشد. ‌هر‌گاه متصرف خانه یا محل سازمانی که به موجب مقررات یا قرارداد مکلف به تخلیه محل سکونت باشد از تخلیه خودداری کند بر حسب مورد از‌ طرف دادستان یا رییس دادگاه بخش مستقل به او اخطار می‌شود که ظرف یک ماه محل را تخلیه نماید در صورت امتناع به دستور‌‌ همان مقام محل‌مزبور تخلیه شده و تحویل سازمان یا موسسه یا اشخاص مربوط داده می‌شود.

۶- واحدهای مسکونی که پس از اجرای این قانون به اجاره واگذار گردد.

در مواردی که اجاره‌نامه تنظیم شده باشد میزان اجاره بها همان است که در اجاره‌نامه قید شده و هر‌گاه اجاره‌نامه تنظیم نشده باشد به میزانی است که بین طرفین مقرر و یا عملی شده است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این قانون از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین می‌شود.

موجر یا مستاجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید، مشروط به اینکه ‌مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال‌ تمام گذشته باشد، «‌دادگاه» با جلب نظر کار‌شناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

تفسیر ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر 1356:

به موجب ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 هر سه سال یک بار امکان طرح دعوای تعدیل اجاره بها وجود دارد.

موجر می‌تواند مابه التفاوت اجاره بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید. ‌در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستاجر را به پرداخت مابه التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم می‌نماید، دایره اجرا مکلف است خسارت تاخیر تادیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستاجر‌ وصول و به موجر بپردازد مستاجر نیز می‌تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره بها رد مابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تاخیر تادیه به شرح‌ فوق درخواست کند.

‌تبصره – مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین اجاره بها صادر می‌نماید نیز جاری خواهد بود.

مستاجر مکلف است در موعد معین در اجاره نامه اجرت المسمی و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت المثل را به میزان اجرت المسمی آخر‌ هر ماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و هر‌گاه اجاره نامه‌ ای در بین نباشد اجاره بها را به میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی ‌شده و در صورتی که میزان آن معلوم نباشد به عنوان اجرت المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص می‌دهد برای هر ماه تا دهم ماه بعد‌ به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین می‌شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره نامه رسمی است به دفترخانه تنظیم کننده سند و هر‌گاه اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه‌ ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از‌ دفا‌تر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد. ‌دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز به وسیله اداره ثبت محل مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند که برای دریافت وجه تودیع شده به دفترخانه مزبور مراجعه نماید.

در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستاجر در تصرف دارد اجاره نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته‌ و طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامه یا تعیین اجاره بها و شریط آن اختلاف داشته باشند هر یک می‌تواند برای تعیین اجاره بها (‌در مواردی که اجاره‌نامه در‌ بین نباشد) و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین می‌کند، ولی این امر مانع صدور حکم‌ نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تاخیر تادیه آن نخواهد بود.

‌تبصره ۱- هر‌گاه از طرف موجر تقاضای تخلیه عین مستاجره شده باشد رسیدگی به درخواست تنظیم اجاره نامه از طرف مستاجر متوقف بر خاتمه ‌دادرسی در موضوع تخلیه خواهد بود این حکم در موردی که از طرف مالک درخواست خلع ید از ملک شده باشد نیز جاری است.

‌تبصره ۲- دریافت وجه بابت اجاره بها از طرف مالک یا موجر دلیل بر تسلیم او به ادعای طرف نخواهد بود.

دادگاه شرایط اجاره‌نامه جدید را طبق شرایط مرسوم و متعارف در اجاره‌نامه‌ها و شرایط مندرج در اجاره‌نامه سابق (‌در صورتی که قبلاً‌ اجاره‌نامه تنظیم شده باشد) با رعایت مقررات این قانون تعیین خواهد کرد.

در تمام مدتی که دادرسی در جریان است مستاجر باید طبق ماده ۶ این قانون و شریط قبلی مال‌الاجاره را بپردازد و از تاریخ ابلاغ حکم ‌قطعی طرفین مکلفند ظرف یک ماه به ترتیب مقرر در حکم، اجاره‌نامه تنظیم کنند. ‌هر‌گاه در این مدت اجاره‌نامه تنظیم نشود به تقاضای یکی از طرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره‌نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به ‌طرفین اخطار می‌کند که در روز و ساعت معین برای امضاء اجاره‌نامه در دفترخانه حاضر شوند، هر‌گاه موجر حاضر به امضای اجاره‌نامه نشود نماینده ‌دادگاه اجاره‌نامه را به مدت یک سال از طرف او امضاء خواهد کرد و اگر مستاجر تا ۱۵ روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضاء نشود دادگاه در صورتیکه عذر مستاجر را موجه نداند به تقاضای موجر حکم به تخلیه عین مستاجره صادر می‌کند و این حکم قطعی است.

مستاجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه کتباً این اختیار به او داده ‌شده باشد. ‌هر‌گاه مستاجر تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر اجاره دهد مالک می‌تواند در صورت انقضاء مدت یا فسخ اجاره درخواست تنظیم اجاره‌نامه با هر‌یک از مستاجرین را بنماید. ‌در صورتی که مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد هر یک از مستاجرین نیز می‌تواند در صورت فسخ و یا انقضای مدت اجاره اصلی ‌درخواست تنظیم اجاره‌نامه را با مالک یا نماینده قانونی او بنمایند.

دفا‌تر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که به موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجاره‌نامه تصریح بنمایند:

۱- شغل موجر و مستاجر و اقامتگاه موجر به طور کامل و مشخص.

۲- نشانی کامل مورد اجاره و قید اینکه از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونی مستاجر می‌باشد مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری ‌تراضی نموده باشند.

۳- عین مستاجره در تصرف کدام یک از طرفین می‌باشد و در صورتی که در تصرف مستاجر نیست تحویل آن در چه مدت و با چه شرایطی صورت خواهد گرفت.

۴- مهلت مستاجر برای پرداخت اجاره بها منتهی ده روز از تاریخ سررسید هر قسط خواهد بود، مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری زاید برین ‌مدت توافق کرده باشند که در این صورت ترتیب مذکور باید در سند قید گردد.

۵- اجاره به منظور سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت با تعیین نوع کسب و پیشه و تجارت و هر‌گاه به منظور دیگری باشد قید آن به طور صریح.

۶- مستاجر حق انتقال به غیر را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه دارد یا خیر.

۷- تعهد مستاجر به پرداخت اجرت‌المثل پس از انقضاء مدت و یا فسخ اجاره تا موقع تجدید اجاره یا تخلیه ملک به میزان اجرت‌المسمی.

در موارد زیر مستاجر می‌تواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند.

۱- در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره‌نامه قید شده منطبق نباشد. (‌با رعایت ماده 415 قانون مدنی).

۲- اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستاجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.

۳- در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق یابد.

۴- در صورت فوت مستاجر در اثناء مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه.

۵- هر‌گاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود.

تفسیر ماده 12 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356:

گرچه قانون مدنی، زوال قابلیت انتفاع را بر طبق اصول و قواعد حقوقی از جهات انفساخ عقد اجاره دانسته است؛ اما در عقود اجاره تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، مستند به بند 2 ماده 12 همان قانون، عقد اجاره به واسطه زوال قابلیت انتفاع منفسخ نمی شود بلکه از جهات ایجاد حق فسخ برای مستاجر می باشد.

هر‌گاه مستاجر به علت انقضاء مدت اجاره یا در مواردی که به تقاضای او حکم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از‌ تحویل گرفتن آن امتناع کند مستاجر مکلف است به وسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود. ‌در صورتی که موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستاجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را‌ تامین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند. ‌از این تاریخ رابطه استیجاری قطع می‌شود و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره‌ و دریافت کلید حاضر شود تا زمانی که مستاجر به ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او به موجب مقررات این قانون و شرایط اجاره‌نامه برقرار است.

در موارد زیر موجر می تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد:

۱- در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره نامه و یا در موردی که اجاره‌نامه‌ ای در بین نباشد مورد اجاره را کلاً یا جزئاً ‌به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود ‌قرار داده باشد.

۲- در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا ‌نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستاجر لاحق اجاره نامه تنظیم شده باشد.

۳- در صورتی که در اجاره نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصاً در‌ مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال‌ ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی شود.

۴- در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضای مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌ بند فوق داشته باشد.

۵- هر‌گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.

۶- در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره نامه قید شده استفاده گردد.

۷- در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر‌گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌ دهد مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.

۸- در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.

۹- در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه ‌تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه (‌در موردی که اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه‌ ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. ‌در این مورد اگر اجاره نامه رسمی باشد موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید. ‌هر‌گاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجاره بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف‌ مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجر را بنماید. ‌هر‌گاه اجاره نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند. ‌در موارد فوق هر‌گاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید‌ حکم به تخلیه صادر نمی‌شود و مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد، ولی هر مستاجر فقط ‌یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است.

‌تبصره ۱- در صورتی که مستاجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و‌ برای بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه ‌درخواست تخلیه عین مستاجر را نماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

‌تبصره ۲- در صورتی که مورد اجاره به منظوری غیر از کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی خواهد بود.

‌تبصره ۳- در مورد بند شش این ماده اگر مستاجر مرکز فساد که قانوناً دایر کردن آن ممنوع است در مورد اجاره دایر نماید دادستان علاوه بر انجام ‌وظایف قانونی خود به محض صدور کیفرخواست به درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار می‌دهد.

‌تبصره ۴- در صورتی که مستاجر محل سکنی در شهر محل سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد موجر حق دارد پس از انقضای مدت اجاره تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید.

تفسیر ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356:

وفق بند ۸ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶چنانچه مستاجر اقدام به انجام تعدی یا تفریط در عین مستاجره نماید، در صورت اثبات این امر توسط موجر، مستاجر مکلف به تخلیه ملک خواهد بود. تعدی بمعنای خروج مستاجر از حدود اذن و اختیار می باشد. تفریط به معنای خودداری از انجام وظایف و تکالیف محوله قانونی می باشد.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت تعدی و تفریط

علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضاء مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه‌ جائز است.

۱- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. و شهرداری‌ها مکلفند در‌ صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.

۲- تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.

۳- در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود‌ درخواست تخلیه نماید.

در موارد سه گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد. ‌

تفسیر ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر 1356:

1- در ارتباط با بند 1 این ماده و طرح دعوای تخلیه به علت تجدید بنا یا احداث بنای جدید، دادگاه پس از احراز رابطه استیجاری طرفین، احراز سمت خواهان به عنوان موجر یا قائم مقام وی، احراز شمول قانون 56 بر روابط استیجاری طرفین، احراز انقضای مدت اجاره، قصد خواهان بر احداث بنای جدید را احراز می نماید. در این دعوی یکی از مستندات خواهان تخلیه، می بایست پروانه ساخت یا گواهی شهرداری باشد.

2- منظور از بند 2 ماده 15 این است که شخص موجر و نه حتی فرزندان وی و صرفاً جهت نیاز شغلی و تهیه مخارج زندگی نیاز به کار در مغازه مورد اجاره دارد.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای تخلیه به جهت نیاز شخصی موجر

3- در ارتباط با بند 2 ماده 15 و طرح دعوای تخلیه به علت نیاز شخصی، اگر موجرین چند نفر باشند، یکی از آنها نمی تواند به تنهایی اقدام به طرح این دعوا نماید و اگر دادخواست دهد دعوای وی در این حالت قابل قبول نمی باشد. چراکه با تدقیق در بند 2 ماده 15 مشخص می باشد که منظور قانونگذار ناظر به موجری است که مالک شش دانگ مورد اجاره باشد.

4- در تمام موارد سه گانه ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، در صورت طرح دعوی به شکل قانونی از سوی موجر، دادگاه با رعایت مواد 27 و 28 همان قانون حکم به تخلیه محل مورد اجاره با پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر صادر می نماید.

5- مطابق با بند ۳ ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، در صورتی که مالک ملک، محلی را برای سکونت نداشته باشد، می تواند تقاضای تخلیه ملک را به جهت نیاز به سکونت مطرح نماید. علاوه بر خود مالک، او این حق را دارد تا چنانچه همسر، پدر، مادر و یا فرزندان وی (در صورتی که ازدواج نموده باشند) محلی را برای سکونت نداشته باشند و نیاز مبرم به سکونت در آن مغازه داشته باشند، بتواند دعوای تخلیه به جهت نیاز به سکونت را مطرح نماید. ذکر این نکته حائز اهمیت است که جهت طرح چنین دعوای می بایست مغازه مورد نظر دارای متراژ مناسب برای سکونت بوده و قابلیت داشتن آشپزخانه، حمام، اتاق و ... را داشته باشد مضاف بر آنکه می بایست در محلی باشد که امکان سکونت در آنجا وجود داشته باشد بطور مثال در پاساژ نباشد که شب ها درب آن بسته شود.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای تخلیه به جهت نیاز به سکونت

در موارد مذکور در ماده قبل و همچنین در موارد مذکور در بند ۳ و ۴ ماده ۱۴ هر‌گاه مالک حسب مورد تا شش ماه از تاریخ تخلیه شروع‌ به ساختمان نکند یا حداقل مدت یک سال از محل مورد اجاره به نحوی که ادعا کرده استفاده ننماید به درخواست مستاجر سابق به پرداخت مبلغی ‌معادل یک سال اجاره بها یا اجرت‌المثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد مگر آنکه ثابت شود تاخیر شروع ساختمان یا عدم استفاده از مورد‌ اجاره در اثر قوه قاهره یا مبتنی بر علل و جهاتی خارج از اراده مالک بوده است.

‌تبصره- در صورتی که در ملک مورد تخلیه مستاجرین متعددی باشند و موجر تقاضای تخلیه سایر قسمت ها را نیز نموده باشد مهلت فوق از تاریخ ‌تخلیه آخرین قسمت شروع خواهد شد.

تفسیر ماده 16 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356:

چنانچه وفق مقررات مندرج در بندهای ۳ و ۴ ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 و هم چنین ماده 15 همان قانون، پس از ابلاغ رای قطعی، حداقل تا یک سال از محل مورد اجاره، طبق آن چیزی که ادعا نموده بوده است، استفاده ننماید و یا آنکه ظرف 6 ماه اقدام به ساخت ننماید، مستاجر می تواند معادل یک سال اجاره بها یا اجرت المثل عین مستاجره را از موجر مطالبه نماید.

در تمام مواردی که تخلیه عین مستاجره در نتیجه اجرای حکم یا به ترتیب مقرر در ماده ۱۳ صورت می‌گیرد باید از طرف دادگاه به ‌دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره اعلام شود تا در ستون ملاحظات ثبت اجاره قید گردد.

میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت که در این قانون و قوانین دیگر قید شده است بر مبنای اصول و ضوابطی که آیین‌نامه آن از طرف ‌وزارتخانه‌های دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب کمیسیون های مربوط مجلسین خواهد رسید، تعیین می‌گردد.

در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای‌‌ همان شغل یا‌ مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. ‌هر‌گاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره نامه ا‌ی در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق ‌کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز‌ انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (‌اگر اجاره نامه رسمی در بین‌ نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام‌ شرایط اجاره قائم‌مقام مستاجر سابق خواهد بود. ‌هر‌گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.

‌تبصره ۱- در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد ‌داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد. و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا‌ پیشه یا تجارت را خواهد داشت.

تبصره ۲- حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر‌‌ همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد‌ بود.

تفسیر ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر 1356:

1- در صورتی که حق انتقال مورد اجاره به دیگری از مستاجر سلب شده باشد و یا این امر در قرارداد ساکت مانده باشد و مستاجر بنا به هر دلیلی قصد انتقال مورد اجاره به غیر را داشته باشد و موجر چنین اجازه ای به وی ندهد یا اینکه موجر حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر در قبال تخلیه نباشد، مستاجر می تواند اقدام به طرح دعوای تجویز انتقال منافع مورد اجاره به دیگری شود.

2- وجود قرارداد کتبی میان موجر و مستاجر الزامی نمی باشد و قرارداد اعم از کتبی و شفاهی مورد پذیرش است.

3- اگر در حین رسیدگی به این دعوی موجر حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر در قبال تخلیه محل مورد اجاره گردد، دادگاه پس از تعیین مبلغ از طریق ارجاع پرونده به کارشناس رسمی دادگستری، اقدام به صدور حکم می نماید. در حکم صادره قید می شود که چنانچه موجر مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت را به مستاجر پرداخت ننماید، مستاجر می تواند نسبت به انتقال مورد اجاره به دیگری اقدام کند.

4- با توجه به صدر ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، چنانچه ادعای انتقال مورد اجاره طی اسناد عادی یا به صورت شفاهی مطرح گردد، قابلیت استماع در محاکم را ندارد چراکه در اینجا سند عادی اجاره یا هر دلیل اثباتی دیگر به عنوان دلیل قابل پذیرش نیست.

تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاه های حرارت مرکزی و تهویه و‌ آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستاجر خواهد بود.

رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستاجر راجع به تعمیرات با دادگاه است در صورتی که موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در‌ مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می‌شود انجام ندهد مستاجر می‌تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کند و به او اجازه داده ‌شود تعمیرات مزبور را با نظارت دایره اجرا انجام داده مخارج آن را حداکثر تا معادل شش ماه اجاره بها به حساب موجر بگذارد.

هر‌گاه مستاجر مانع مالک از انجام تعمیرات ضروری شود دادگاه مستاجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای انجام تعمیرات ‌تعیین می‌نماید. ‌در صورت ادامه ممانعت دادگاه می‌تواند حکم به تخلیه موقت بنا برای مدت مذکور بدهد. ‌در هر حال مستاجر مسئول خسارتی است که در نتیجه ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد. ‌

تبصره- رسیدگی به دعاوی مذکور در مادتین ۲۱ و ۲۲ خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت و حکم دادگاه‌ قطعی است. ‌

اقامه دعوای تخلیه از طرف موجر مانع رسیدگی به دعوای تعمیرات نیست. ‌هر‌گاه دادگاه حکم به تخلیه مورد اجاره صادر نموده باشد و حکم مزبور قطعی نباشد حکم الزام به تعمیر در صورت فسخ حکم تخلیه به ترتیب مقرر در‌ ماده ۲۱ قابل اجرا خواهد بود.

در صورتی که مستاجر در مورد اجاره حق استفاده از انشعاب آب یا برق یا تلفن یا گاز یا تاسیسات حرارت مرکزی یا تهویه یا آسانسور و‌ امثال آن داشته باشد موجر نمی تواند جز در مورد تعمیرات ضروری آن را قطع یا موجبات قطع آن را فراهم نماید مگر اینکه مستاجر بهای مصرف خود‌ را طبق شرایط اجاره نپرداخته باشد. ‌در صورت تخلف، دادگاه به درخواست مستاجر فوراً بدون رعایت تشریفات دادرسی موضوع را مورد رسیدگی قرار داده عندالاقتضاء ترتیب وصل آن را‌ خواهد داد. ‌دستور دادگاه بلافاصله قابل اجرا است. موجر می تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ دستور دادگاه به آن اعتراض کند. اعتراض در‌‌ همان دادگاه رسیدگی ‌می شود و تصمیم دادگاه قطعی است.

‌تبصره ۱- هر‌گاه علت قطع جریان برق یا آب یا تلفن و غیره بدهی موجر به سازمان های مربوط بوده و اتصال مجدد مستلزم پرداخت بدهی مزبور‌ باشد و همچنین در صورتی که اتصال و به کار انداختن مجدد تاسیسات فوق مستلزم هزینه باشد مستاجر می تواند بر اساس قبوض سازمان های مربوط ‌وجوه مذکور را بپردازد و از اولین اجاره بها کسر نماید.

‌تبصره ۲- تعمیرات تاسیسات و قسمت های مشترک آپارتمان های مشمول قانون تملک آپارتمان ها تابع مقررات مربوط به خود خواهد بود.

هر‌گاه مالک قصد فروش ملک خود را داشته یا بخواهد وضع ملک را از جهت امکان وجود خرابی یا کسر و نقصان در آن مشاهده نماید ‌و متصرف ملک مانع از رویت خریدار یا مالک گردد، مالک یا نماینده قانونی او می‌تواند برای رفع ممانعت به دادستان یا دادرس دادگاه بخش مستقل ‌محل وقوع ملک مراجعه کند، دادستان یا دادرس دادگاه حسب مورد به مامورین شهربانی یا ژاندارمری و یا مامورین اجرا دستور می‌دهد تا خریدار و‌ مالک به معیت مامورین ملک را رویت نمایند. تشخیص ضرورت امر در حدود متعارف با مقام صادرکننده دستور است.

رسیدگی به کلیه دعاوی موضوع این قانون در دادگاه شهرستان و در نقاطی که دادگاه شهرستان نباشد در دادگاه بخش مستقل به عمل می آ‌ید. ‌مگر دعاوی به دولت که منحصراً در دادگاه شهرستان رسیدگی می‌شود. حکم دادگاه در هر صورت حضوری محسوب و فقط قابل پژوهش است، مگر‌ در مواردی که خلاف آن مقرر شده باشد رسیدگی به دعاوی مربوط به اتاق های استیجاری کماکان در صلاحیت شورای داوری است.

‌تبصره- در موردی که میزان خواسته در تقاضای تعیین اجاره بهای ماهانه زائد بر چهار هزار ریال نباشد حکم دادگاه قطعی است.

در مواردی که حکم تخلیه صادر می شود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین‌ می نماید. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی مقامات صلاحیت دار تاسیس شده در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد.

‌تبصره ۱- در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر می شود مهلت های مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا‌ پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.

‌تبصره ۲- در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر می شود حداکثر مهلت 15 روز خواهد بود.

تفسیر ماده 27 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356:

جهت تخلیه ملک بعلت تخلف مستاجر، پس از احراز این امر توسط دادگاه صالح و با ارجاع موضوع به کارشناس رسمی دادگستری حسب مورد جهت تعیین بهای عادله حق کسب و پیشه یا تجارت و یا نصف آن (در دعوای تخلیه به علت انتقال به غیر به مستاجر نصف حق کسب و پیشه و تجارت تعلق می گیرد.)، حکم تخلیه صادر و‌ پس از قطعیت حکم، موجر مکلف است که ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تخلیه، نسبت به پرداخت اقدام نماید. مستاجر نیز مکلف است که پس از پرداخت مبلغ فوق از سوی موجر، ظرف مهلت ده روز الی دو ماه نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید. چنانچه موجر ظرف مهلت سه ماهه فوق، نسبت به پرداخت اقدام نماید، حکم صادره ملغی الاثر می گردد. 

در مواردی که حکم تخلیه عین مستاجره با پرداخت حق کسب یا پیشه و یا تجارت صادر و قطعی می شود موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستاجر بدهد والا حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود‌ مگر اینکه طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند. در سایر موارد نیز هر‌گاه موجر ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضای صدور اجرائیه ‌ننماید. حکم صادر شده ملغی‌الاثر است مگر اینکه بین موجر و مستاجر برای تاخیر تخلیه توافق شده باشد.

‌تبصره- مدت های مذکور در ماده فوق نسبت به احکامی که در زمان اجرای قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ (۲۵۱۹ شاهنشاهی) صادر‌ و قطعی گردیده از تاریخ اجرای این قانون شروع می شود.

تفسیر ماده 28 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356:

در صورتی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت صادر می شود، اگر موجر ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تخلیه، ترتیب پرداخت مبلغ حق کسب و پیشه یا تجارت را فراهم نیاورد، حکم تخلیه صادره بی اثر می گردد. هم چنین اگر موجر ظرف یک سال از تاریخ قطعیت رای تقاضای صدور اجراییه ننماید، حکم صادره در این حالت نیز بی اثر می گردد مگر آنکه در این خصوص توافقی میان موجر و مستاجر وجود داشته باشد.

وزارت دادگستری از بین کار‌شناسان رسمی عده ا‌ی را به منظور اجرای این قانون حداکثر برای دو سال انتخاب و به دادگاه‌ها معرفی ‌می‌نماید و تا زمانی که تجدید انتخاب به عمل نیامده دادگاه‌ها از کار‌شناسان مزبور استفاده خواهند کرد. ‌طرز تعیین و شرایط انتخاب و میزان حق‌الزحمه کار‌شناسان به موجب آیین‌نامه وزارت دادگستری است. ‌در نقاطی که وزارت دادگستری کار‌شناس معرفی ننماید طبق مقررات عمومی مربوط به کار‌شناسی عمل خواهد شد.

کلیه طرق مستقیم یا غیر مستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و ‌باطل اعلام خواهد شد.

این قانون در نقاطی اجراء می‌شود که تاکنون قانون روابط مالک و مستاجر مصوب خرداد ۱۳۳۹ در آن نقاط به مرحله اجراء گذاشته شده یا وزارت دادگستری یا جلب نظر وزارت مسکن و شهرسازی لزوم اجرای آن را آگهی نماید در سایر نقاط رابطه موجر و‌ مستاجر بر اساس قوانین و مقررات عمومی خواهد بود.

از تاریخ اجرای این قانون، قانون روابط مالک و مستاجر مصوب سال ۱۳۳۹ و سایر قوانین و مقرراتی که مغایر با این قانون است لغو می‌شود.

قانون فوق مشتمل بر سی و دو ماده و هفده تبصره پس از تصویب مجلس سنا در جلسه فوق ‌العاده روز چهارشنبه 2536/04/22، در جلسه فوق ‌العاده روز ‌یکشنبه دوم مرداد ماه دو هزار و پانصد و سی و شش شاهنشاهی به تصویب مجلس شورای ملی رسید.

رئیس مجلس شورای ملی - عبدالله ریاضی