نحوه طرح دعوای تخلیه به جهت نیاز به سکونت

نحوه طرح دعوای تخلیه به جهت نیاز به سکونت

مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، حتی پس از اتمام مدت قرارداد اجاره نیز، مستاجر می تواند هم چنان ملک را در ید خود داشته و به تصرفات خود ادامه دهد و موجر نمی تواند ملک را تخلیه نماید مگر در موارد استثنایی. یکی از این موارد، زمانی است که ملک، مناسب برای سکونت باشد و خود مالک یا فرزندان وی یا پدر و مادر و یا همسر وی، نیاز به سکونت در آن ملک را داشته باشند. از این رو مالک (موجر) می تواند به طرفیت مستاجر، دعوای تخلیه به جهت نیاز به سکونت را مطرح نماید. در مقاله حاضر سعی می گردد به تفصیل در خصوص نحوه طرح دعوای تخلیه به جهت نیاز به سکونت مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 پرداخته شود.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای تخلیه به دلیل انتقال به غیر

ارکان دعوای تخلیه به جهت نیاز به سکونت

جهت طرح دعوای تخلیه به جهت نیاز به سکونت لازم است که اولاً رابطه استیجاری میان خواهان و‌ خوانده دعوا وجود داشته باشد که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 شود. ثانیاً خواهان دعوا، مالک و‌ ذینفع بوده و مدت قرارداد اجاره، منقضی گردیده باشد. ثالثاً مستند به بند 3 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 ملک قابل سکونت بوده و موجر یا فرزندان وی یا پدر و مادر او و یا همسر او نیاز به سکونت در آن ملک را داشته باشند. رابعاً ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی بصورت کامل پرداخت شود.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای تخلیه به جهت نیاز شخصی موجر

شرایط لازم جهت صدور حکم تخلیه به جهت نیاز به سکونت

1- دادگاه رسیدگی کننده به دعوای تخلیه به جهت نیاز به سکونت، وقت رسیدگی تعیین نموده و در خصوص وضعیت ملک و قابلیت سکونت آن و احراز این مساله که آیا نیاز شخصی مالک وجود دارد یا خیر، بررسی لازم را انجام می دهد. بر همین اساس پس از احراز موارد مذکور، در وهله اول پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری جهت ارزیابی بهای عادله روز حق کسب و پیشه ارجاع می دهد و بعد از اعلام نظر کارشناس، اقدام به صدور رای تخلیه با تعیین مهلت 3 ماهه برای موجر ملک جهت پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر و سپس تعیین مهلتی بین 10 روز الی ٢ ماه به مستاجر جهت تخلیه ملک می دهد. (مستند به تبصره 1 ماده 27 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، مبدأ مهلتی که دادگاه به مستاجر جهت تخلیه عین استیجاری می دهد، از تاریخ تودیع یا پرداخت وجه حق کسب و پیشه و تجارت از سوی موجر آغاز می گردد.)

لازم به توضیح است که مهلت ذکر شده در مورد مالک از تاریخ ابلاغ رای قطعی محاسبه می شود و در صورت عدم پرداخت مبلغ حق کسب و پیشه در مهلت مذکور، رای صادره کان لم یکن تلقی می گردد.

2- دعوای تخلیه به جهت نیاز به سکونت در زمره دعاوی غیرمالی می باشد که هزینه دادرسی آن نیز بر همین اساس پرداخت می گردد. بدلیل اینکه این نوع تخلیه مرتبط با ملک دارای حق کسب و پیشه است، دادگاه صالح، دادگاهی است که ملک در حوزه آن واقع شده است. مستنبط از بند ب ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1394 (نسخ شده) و بند 4 ماده 9 قانون شورای حل اختلاف مصوب 1402، شورای حل اختلاف یا دادگاه صلح صلاحیت رسیدگی به این نوع از دعوای تخلیه را ندارد.

3- در رسیدگی به دعوای تخلیه به جهت نیاز به سکونت مسائل ذیل مدنظر قرار می گیرد:

الف) مغازه می بایست دارای متراژی باشد که قابلیت سکونت داشته باشد مضاف بر آنکه دارای حمام، آشپزخانه، اتاق و ... نیز باشد.

ب) محل مغازه در جایی نباشد که مناسب برای زندگی کردن نباشد بطور مثال در یک پاساژ نباشد که شب ها درب آن بسته می شود.

ج) خود موجر یا یکی از فرزندان وی که ازدواج کرده است یا همسر او و یا پدر و مادرش، جایی را برای زندگی کردن نداشته باشند و نیاز مبرمی به یک مکان برای سکونت داشته باشند.

4- چنانچه موجر پس از صدور رای قطعی و ابلاغ آن، ظرف یک سال اقدام به اجرای رای ننماید و از ملک به نحوی که مدعی بوده است، استفاده نکند، بنا به درخواست مستاجر سابق، وی به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجاره بها یا اجرت المثل مغازه محکوم می گردد (ماده 16 همان قانون) اما ملک تحت هیچ شرایطی مجدداً به مستاجر تحویل داده نمی شو‌د. (مستند به بخش اخیر ماده 28 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356)

5- پس از صدور رای مبنی بر تخلیه به جهت نیاز شخصی موجر و قطعیت آن، اجرائیه صادر و پرونده به واحد اجرای احکام مدنی ارسال می شود. اگر موجر در مهلت تعیین شده در رای اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه نماید، بعد از اتمام مهلت تعیین شده برای مستاجر، در صورتی که مستاجر اقدام به تخلیه ملک نکند، اجرای احکام با تمسک به اقدامات قهرآمیز اقدام به تخلیه ملک می نماید.

6- خواهان دعوا می بایست مالک 6 دانگ ملک باشد، در غیر اینصورت نمی تواند به استناد نیاز به سکونت درخواست تخلیه نماید چراکه مطابق با قانون مدنی هیچ یک از مالکین ملک مشاع، بدون اجازه سایر شرکاء حق استفاده از ملک را ندارند. البته مالک میتواند رضایت سایر مالکین را نسبت به سکونت خود اخذ نموده و بعد دادخواست تخلیه به جهت نیاز به سکونت را مطرح نماید.