نحوه طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت تعدی و تفریط

دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت تعدی و تفریط

در املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه، در صورتی که مستاجر نسبت به ملک، تعدی و تفریط نماید، مالک می‌تواند درخواست تخلیه ملک را مطرح نماید. تعدی به معنای این است که فردی از حدود اذن و اختیار تخلف نماید و تفریط یعنی اینکه وظایف و الزامات توسط فرد ترک گردد (مستنبط از مواد 951 و 952 قانون مدنی). حال چنانچه مستاجر از حدود اختیارات خود تجاوز نماید و یا وظایف خود را انجام ندهد (بطور مثال تخریب تمام یا قسمتی از ملک، احداث بنا در ملک و یا انجام ندادن تعمیرات و ...)، مالک می‌تواند درخواست تخلیه ملک را به جهت تعدی و تفریط مطرح نماید. در ارتباط با تعدی و تفریط مستوجب تخلیه شعبه 25 دادگاه تجدیدنظر استان تهران طی دادنامه شماره 9309970222500805 مورخه 29-06-1393 بیان داشته است: «مقصود از تعدی و تفریط مستوجب حکم تخلیه عین مستاجره، در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، آن دسته از اقداماتی است که به اساس بنا و سازه مهندسی عین مستاجره، لطمه و صدمه اساسی وارد آورده و خارج از اذن حدود اذن موجر باشد بنابراین ارتکاب اعمال و رفتار ناشایست و نامشروع تعدی و تفریط محسوب نخواهد شد.» در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص نحوه طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت تعدی و تفریط مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 پرداخته شود.

مطلب مرتبط: دادخواست تخلیه به جهت تعدی و تفریط مستاجر

شرایط طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت تعدی و تفریط

جهت طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت تعدی و تفریط لازم است که اولاً رابطه استیجاری میان خواهان و خوانده دعوا وجود داشته باشد. ثانیاً اگر قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 می‌باشد، جهت طرح دعوا، مستاجر می‌بایست در ملک تجاری تعدی و تفریط نموده باشد. ثالثاً اگر قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 می‌باشد علاوه بر انجام تعدی و تفریط از سوی مستاجر، احراز عدم توانایی موجر در جلوگیری از انجام تعدی و تفریط نیز لازم می‌باشد.

لازم به ذکر است اگر در طی قرارداد اجاره‌ای، چند موجر وجود داشته باشد، طرح دعوا از سوی یک نفر از آنان کفایت می‌نماید و دادگاه بعد از رسیدگی به موضوع، حکم مقتضی را صادر خواهد نمود اما اجرای حکم وفق ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی صورت می‌گیرد. دعوای تخلیه به جهت تعدی و تفریط یک دعوای غیرمالی می‌باشد که هزینه دادرسی آن نیز بر همین اساس پرداخت می‌گردد. دادگاه صالح جهت طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت تعدی و تفریط دادگاه حقوقی محل وقوع ملک می‌باشد و مستند به بند 4 ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 22-06-1402، دادگاه صلح اکیداً صلاحیت رسیدگی به این دعوی را ندارد.

مطلب مرتبط: نمونه رای تخلیه مغازه به جهت تفریط مستاجر

نکات ضروری در طرح دعوای تخلیه ملک تجاری به جهت تعدی و تفریط

1- اگر قرارداد اجاره منعقده میان موجر و مستاجر مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 باشد، طبق قانون، مستاجر این حق را دارد که حتی بعد از پایان یافتن مدت اجاره نیز به تصرفات خود ادامه دهد و موجر به جز موارد استثناء، حق تخلیه مستاجر را ندارد (مطابق با ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356). یکی از این موارد که در بند 8 ماده مذکور قید گردیده است، در خصوص تعدی و تفریط مستاجر است که انجام این کار هم باعث تخلیه ملک می‌گردد و هم باعث از بین رفتن حق کسب و پیشه یا تجارت. اما حق سرقفلی هم‌چنان پابرجا خواهد بود اما اگر قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 شود، طبق این قانون، بعد از انقضای مدت اجاره مستاجر می‌بایست ملک را تخلیه نماید اما وفق ماده 487 قانون مدنی اگر طی مدت قرارداد اجاره، مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی و تفریط نماید و موجر قادر به ممانعت از اقدام او نباشد، موجر این حق را دارد که قرارداد اجاره را فسخ نموده و ملک را تخلیه نماید.

2- در خصوص آنکه انجام چه اقداماتی از سوی مستاجر، تعدی و تفریط محسوب می‌شود می‌توان اینگونه بیان نمود که تشخیص این مورد بسته به شرایط حاکم در هر پرونده متفاوت خواهد بود که بر عهده قاضی رسیدگی‌کننده به دعوا می‌باشد. آنچه که مسلم است و قابل تعمیم به تمامی موارد تعدی و تفریط می‌باشد آن است که اگر مستاجر تعمیراتی را در عین مستاجره انجام دهد که باعث شود به اساس بنا لطمه وارد گردد و همچنین در ظاهر عین مستاجره تغییری داده شود که حتی از منظر عرف نیز قابل چشم‌پوشی نباشد، از مصادیق تعدی و تفریط خواهد بود. نکته مهم آن است که انجام تعمیرات جزئی مانند سرامیک کردن کف مغازه یا تعویض درب قدیمی با درب ریموت‌دار و ... نمی‌تواند از مصادیق تعدی و تفریط باشد چراکه نه تنها به اساس بنا لطمه‌ای وارد ننموده و باعث کاهش ارزش ملک تجاری نشده است بلکه باعث افزایش ارزش آن و استفاده بهینه از عین مستاجره گردیده است. ناگفته نماند که عده‌ای از حقوقدانان معتقدند که انجام هر تغییری در ملک اگر بدون اجازه موجر باشد و ظاهر ملک را تغییر دهد از مصادیق تعدی و تفریط خواهد بود.

نکته مهم دیگر در خصوص تفریط در نگهداری عین مستاجره آن است که اگر مستاجر در رفع عیوبی که در ملک حادث گردیده کوتاهی نماید و همین امر باعث ورود لطمه و ضرر به ملک گردد، تفریط وی محقق گردیده است. پرواضح است که تشخیص تمامی این امور بر عهده قاضی رسیدگی‌کننده به دعوا می‌باشد.

3- دادگاه در جلسه رسیدگی پس از استماع اظهارات طرفین دعوا و در صورت لزوم با ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری (موضوع ماده 257 قانون آیین دادرسی مدنی) و یا معاینه محل (موضوع ماده 248 قانون آیین دادرسی مدنی)، سعی در بررسی صحت ادعای مالک می‌نماید و در صورت احراز صحت ادعای وی، حکم به تخلیه ملک بدون نیاز به پرداخت حق کسب و پیشه از سوی مالک صادر می‌نماید و برای مستاجر مهلتی که کمتر از 10 روز یا بیشتر از 2 ماه نباشد، جهت تخلیه ملک در نظر گرفته می‌شود (ماده 27 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356).

4- چنانچه سال ساخت ملک، بالا بوده باشد و به همین جهت و بعلت فرسودگی ساختمان، مستاجر نسبت به انجام تعمیرات کلی برای تقویت بنا اقدام نموده باشد این اقدامات تعدی و تفریط نخواهد بود و اگر بدون اجازه موجر اقدام به انجام تعمیرات نماید، وفق ماده 502 قانون مدنی مستاجر نمی‌تواند هزینه‌های پرداختی را از موجر مطالبه نماید. پرواضح است که در صورت اخذ اجازه از موجر و با اطلاع وی، مستاجر حق مطالبه هزینه‌های تعمیرات را خواهد داشت.

5- بعضاً مشاهده می‌گردد که مستاجر تخلفی را در ملک انجام می‌دهد اما موجر چند سال پس از این اتفاق، حق تخلیه خویش را اعمال می‌نماید برخی از علمای حقوق معتقدند که این تاخیر مانعی در طرح دعوای تخلیه نمی‌باشد و سکوت موجر دلیلی بر موافقت او نخواهد بود در مقابل برخی دیگر معتقدند که اگر موجر اطلاعی از اقدامات انجام شده توسط مستاجر نداشته و به محض اطلاع اقدام کرده باشد مشکلی وجود ندارد اما اگر به طریقی مطلع بوده و هیچ اقدامی انجام نداده و حتی اجاره را هم دریافت کرده است، این عمل او نوعی رضایت ضمنی به انجام امور توسط مستاجر بوده و بنابراین او بطور ضمنی حق تخلیه خود را ساقط نموده است.

6- مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، اگر مدت قرارداد اجاره منقضی شده باشد، موجر با توجه به شرایط مندرج در ماده 14 آن قانون، می‌بایست دعوای تخلیه ملک را مطرح نماید و نیازی به درج خواسته فسخ قرارداد ندارد اما اگر مدت قرارداد اجاره به پایان نرسیده باشد، موجر می‌بایست در دادخواست خود دعوای فسخ قرارداد اجاره را نیز مطرح نماید. در قراردادهایی که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 می‌شوند، اگر مدت قرارداد اجاره تمام نشده باشد، موجر می‌بایست همزمان دعاوی فسخ و تخلیه را مطرح کند اگر این دو خواسته با هم مطرح نشود، دادگاه قرار عدم استماع دعوا صادر می‌نماید.

7- چنانچه مستاجر در ملک تخلفی نماید که مصداق تعدی یا تفریط وی محسوب شود، حق کسب و پیشه و تجارت او از بین می‌رود اما حق سرقفلی او از بین نخواهد رفت و موجر می‌بایست قیمت عادله آن را به مستاجر پرداخت نماید.

بیشتر بخوانید: نحوه طرح دعوای مطالبه سرقفلی از موجر

8- گاهی اوقات ممکن است که تعدی و تفریطی توسط مستاجر اتفاق افتد و بعد از آن، ملک به فرد دیگری منتقل شود (مالک ملک تغییر کند.)، در این حالت عده‌ای معتقدند که اگر تعدی و تفریط در زمان مالک قبلی بوده باشد با انتقال ملک، حق فسخ قرارداد و‌ یا تخلیه به مالک جدید منتقل نمی‌شود اما در مقابل عده‌ای دیگر معتقدند که سکوت مالک قبلی به هر دلیلی دال بر رضایت او نبوده و این حق به مالک جدید منتقل می‌شود. در مجموع بنظر می‌رسد که بسته به هر موضوع باید بررسی گردد که آیا در زمان انتقال ملک مالک قبلی از این موضوع اطلاع داشته و ملک را منتقل نموده یا خیر.

9- ملاک تعدی و تفریط مستاجر در املاک مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356، خروج از حدود اذن مالک و امور عرفی مطابق تعریف قانون مدنی در ماده 951 است. لذا احداث بالکن در مورد اجاره بدون اذن موجر، از مصادیق تعدی مستاجر است.