تخلیه به جهت تخریب و نوسازی

تخلیه به جهت تخریب و نوسازی

دعوای تخلیه به جهت تخریب و نوسازی درباره قراردادهای اجاره املاک تجاری مطرح می گردد که قبل از سال ١٣٧٦ منعقد شده است و مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ١٣٥٦ می شود. در این نوع قراردادها با پایان یافتن مدت اجاره، رابطه استیجاری میان موجر و مستاجر قطع نمی شود. اگر موجر تصمیم به تجدید بنای ملک مورد اجاره داشته باشد، یعنی کلاً محل مورد اجاره را تخریب و بنای جدید در آن احداث کند می تواند نسبت به تخلیه عین مستاجره اقدام نماید. بنابراین موجر پیش از تقدیم دادخواست و تقاضای صدور حکم تخلیه به دلیل تخریب و نوسازی می بایست از شهرداری پروانه ساخت دریافت نماید (بند 1 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356).

بیشتر بخوانید: نمونه رای تخلیه به جهت اخذ پروانه تخریب و نوسازی

درخواست تخلیه بدلیل تخریب و نوسازی، راحت ترین راه ممکن در تخلیه املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه می باشد و بدلیل آنکه کل مبلغ حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت می شود، در این مورد قضات سخت گیری نمی نمایند.

در جلسه رسیدگی، دادگاه پس از بررسی و احراز رابطه استیجاری میان طرفین، سمت خواهان به عنوان موجر یا قائم مقام وی، احراز شمول قانون 56 بر روابط استیجاری طرفین، احراز انقضای مدت اجاره و النهایه احراز قصد خواهان بر احداث بنای جدید، پرونده را به جهت ارزیابی میزان حق کسب و پیشه و تجارت به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد و بعد از اعلام نظر کارشناس، رای دادگاه مبنی بر تخلیه صادر می شود. در رای صادره به موجر مهلت داده می شود تا ظرف سه ماه حق کسب و پیشه و تجارت را به مستاجر پرداخت نماید. اگر موجر در مهلت مقرر پرداخت ننماید، رای دادگاه ملغی می گردد. هم چنین دادگاه به مستاجر مهلت میدهد که در مهلتی که کمتر از ده روز و بیشتر از دو ماه نباشد، ملک را تخلیه نماید (مواد 27 و 28 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356). شروع مهلت مستاجر برای تخلیه از تاریخ پرداخت حق کسب و پیشه محاسبه می شود. در دعوای تخلیه به جهت تخریب و نوسازی، مالک ملک، خواهان دعواست و مستاجر بعنوان خوانده شناخته می شود. همچنین چنانچه مستاجر با اجازه مالک منافع ملک را به شخص دیگری منتقل کرده باشد، خوانده دعوا مستاجر جدید می باشد. در دعوای تخلیه به جهت تخریب و نوسازی، دادگاه صالح، دادگاه محل وقوع مال مورد اجاره می باشد.

پس از صدور رای صادره و قطعیت آن با صدور اجرائیه، پرونده به اجرای احکام ارسال می گردد اگر موجر در مهلت مقرر حق کسب و پیشه را پرداخت نموده باشد، بعد از اتمام مهلت تعیین شده برای مستاجر، اجرای احکام اقدام به تخلیه ملک می نماید.

بیشتر بخوانید: حق کسب و پیشه و تجارت چیست؟

نکات مهم در دعوای تخلیه به جهت تخریب و نوسازی

1. اگر ملک نیاز به تعمیرات حتی تعمیرات اساسی داشته باشد، این تعمیرات، تجدید بنا محسوب نمی شود بلکه در تجدید بنا می بایست کل ملک تخریب و بنای جدید احداث شود.
2. مجوز بازسازی ملک که توسط شهرداری صادر می شود، جهت صدور حکم تخلیه کفایت نمی کند و صرفا پروانه تخریب و نوسازی در این مورد معتبر می باشد.
3. در این نوع تخلیه موجر می بایست کل مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت را پرداخت نماید.
4. اگر مالک بعد از گذشت ٦ ماه از تاریخ تخلیه ملک، توسط دادگاه شروع به ساخت و ساز نکند، به درخواست مستاجر به پرداخت معادل یک سال اجاره بها یا اجرت المثل ملک در حق مستاجر محکوم می شود. (ماده 16 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356)
5. اگر پروانه تخریب و نوسازی برای بخشی از ملک صادر شده باشد، اکثر محاکم این مورد را از موارد مجاز بودن صدور حکم تخلیه نمی دانند. لذا پروانه ساخت استنادی می بایست الف- مربوط به همان پلاک ثبتی مورد اجاره باشد. ب- مدت اعتبار پروانه ساخت به اتمام نرسیده باشد. البته ملاک اعتبار فقط در زمان تقدیم دادخواست مهم است.

مطلب مرتبط: تخلیه ملک تجاری به جهت تعدی و تفریط

مستندات قانونی مرتبط با تخلیه به جهت تخریب و نوسازی

بند اول ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶

علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضاء مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه‌ جائز است.

1. تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. و شهرداری ها مکلفند در‌ صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.

ماده ۲۷ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶

در مواردی که حکم تخلیه صادر می شود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین‌ می نماید. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی مقامات صلاحیتدار تاسیس شده در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد.

‌تبصره ۱- در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر می شود مهلت های مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا‌ پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.

تبصره ۲- در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر می شود حداکثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود.

ماده ۲۸ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶

در مواردی که حکم تخلیه عین مستاجره با پرداخت حق کسب یا پیشه و یا تجارت صادر و قطعی می شود موجر مکلف است ظرف سه‌ ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستاجر بدهد والا حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود‌ مگر اینکه طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند. در سایر موارد نیز هرگاه موجر ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضای صدور اجرائیه ‌نماید. حکم صادر شده ملغی الاثر است مگر اینکه بین موجر و مستاجر برای تاخیر تخلیه توافق شده باشد.

‌تبصره - مدت های مذکور در ماده فوق نسبت به احکامی که در زمان اجری قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ صادر‌ و قطعی گردیده از تاریخ اجری این قانون شروع می شود.