قانون زمین شهری

به منظور تنظیم و تنسیق امور مربوط به زمین و ازدیاد عرضه و تعدیل و تثبیت قیمت آن به عنوان یکی از عوامل عمده تولید و تامین رفاه عمومی و اجتماعی و ایجاد موجبات حفظ و بهره‌برداری هرچه صحیح‌تر و وسیع‌تر از اراضی و همچنین فراهم نمودن زمینه لازم جهت اجراء اصل 31 و نیل به اهداف مندرج در اصول 43 و 45 و 47 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران برای تامین مسکن و تاسیسات عمومی مواد این قانون به تصویب می‌رسد و از تاریخ تصویب در سراسر کشور لازم‌الاجراء است.

اراضی شهری زمین‌هایی است که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرک ها قرار گرفته است.

اراضی موات شهری زمین‌هایی است که سابقه عمران و احیاء نداشته باشد. زمین‌های مواتی که علی‌رغم مقررات قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری بدون مجوز قانونی از تاریخ 1358/4/5 به بعد احیاء شده باشد همچنان در اختیار دولت می‌باشد.

تفسیر ماده 3 قانون زمین شهری:

1- امام خمینی (ره) در تعریف زمین موات بیان داشته اند که موات به زمین معطلی گفته می‌شود که فعلاً مورد بهره برداری واقع نمی‌شود به دلایلی اعم از نرسیدن آب به آن، واقع شدن در زیر آب و ... .

2- مقنن در ماده 27 قانون مدنی از نظر فقها تبعیت ننموده و هم در خصوص زمین بایر و هم در خصوص زمین موات، بصورت یکجا تعریفی را بیان داشته است که بدان مباحات گفته است. (اموالی که ملک اشخاص نمی‌باشند و افراد می‌توانند آنها را تملک کرده یا از آنها استفاده کنند که به آنها مباحات گفته می‌شود مانند اراضی موات که معطل مانده و کشت و زرع در آنها نباشد.) 

اراضی بایر شهری زمین‌هایی است که سابقه عمران و احیاء داشته و به تدریج به حالت موات برگشته اعم از آن که صاحب مشخصی داشته و یا نداشته باشد.

تفسیر ماده 4 قانون زمین شهری:

در کتب فقهی بخش جداگانه ای در خصوص زمین بایر بعنوان زمینی که سابقه عمران و احیاء ندارد و به تدریج به حالت موات برگشته است وجود ندارد. در قانون مدنی و سایر قوانین پیش از انقلاب تعریفی از زمین بایر نشده بود بعد از انقلاب با تصویب قانون نحوه واگذاری و احیای اراضی در حکومت جمهوری اسلامی ایران در تاریخ ۲۵-۰۶-۱۳۵۸ گفته شده است که اراضی بایر اراضی اند که قبلا دایر بوده و برحسب ملاک‌های رژیم قبلی، ملک اشخاص یا موسسات شمرده می‌شده است.

اراضی دایر زمین هائی است که آن را احیاء و آباد نموده اند و در حال حاضر دایر و مورد بهره‌برداری مالک است زمین های دایر مشمول این قانون صرفاً اراضی کشاورزی یا آیش اعم از محصور یا غیرمحصور می‌باشد.

کلیه زمین های موات شهری اعم از آن که در اختیار اشخاص یا بنیادها و نهادهای انقلابی دولتی یا غیردولتی باشد در اختیار دولت جمهوری اسلامی است و اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد. ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند به درخواست وزارت مسکن و شهرسازی اسناد آنها را به نام دولت صادر نمایند مگر آن که از تاریخ 1357/11/22 توسط دولت واگذار شده باشد.

تبصره- اسناد مالکیت زمین های مواتی که در وثیقه می‌باشند و به موجب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و قانون اراضی شهری مصوب 1360 و این قانون به اختیار دولت درآمده و یا درمی آیند آزاد تلقی می شوند و غیر از مطالبات اشخاص ناشی از فروش این گونه اراضی که منتفی می گردد مطالبات دیگر وسیله طلبکار از سایر اموال بدهکار وصول خواهد شد.

کسانی که طبق مدارک مالکیت، از زمین های موات شهری در اختیار داشته اند مشروط بر آن که از مزایای مواد 6 یا 8 قانون اراضی شهری مصوب 1360 استفاده نکرده و مسکن مناسبی نداشته باشند، طبق ضوابط مسکن و شهرسازی در سراسر کشور قطعه و یا قطعاتی جمعاً معادل 1000 (هزار) مترمربع در اختیارشان گذاشته می‌شود تا در مهلت مناسبی که در آیین‌نامه تعیین خواهد شد عمران و احیاء کنند در صورت عدم عمران و احیاء بدون عذر موجه اجازه مذکور ساقط و زمین به دولت باز می‌گردد.

تبصره- در مورد کسانی که به تاریخ قبل از قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری مصوب 1358/4/5 با اسناد عادی دارای زمین بوده و در مهلت‌های تعیین شده قبلی از طرف مراجع مربوطه تشکیل پرونده داده اند و یا در شهرهایی که تاکنون مهلت‌های مذکور برای تشکیل پرونده اعلام نشده است در صورتی که تاریخ تنظیم سند عادی و صحت معامله از طرف مراجع ذی‌صلاح قضائی تایید گردد برابر ضوابطی که در آیین‌نامه اجرائی این قانون تعیین می‌شود اجازه عمران داده خواهد شد.

کلیه اراضی بایر شهری که صاحب مشخصی نداشته باشد در اختیار ولی فقیه می‌باشد.

وزارت مسکن و شهرسازی موظف است زمین های مورد نیاز برای امر مسکن و خدمات عمومی را ضمن استفاده از کلیه اراضی موات و دولتی در شهرهایی که به پیوست این قانون به دلیل عدم تکافوی اراضی مذکور در این شهرها ضرورت آن حتمی است به ترتیب از زمین های بایر و دایر شهری تامین نماید.

مالکان اراضی بایر و دایر شهری اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی و بنیادها و نهادها و ارگانهای دولتی و غیردولتی موظفند زمین های مورد نیاز دولت یا شهرداری‌ها را که موضوع این قانون است به منظورهای ذیل و با تقویم دولت به آنها (دولت و شهرداری ها) بفروشند.

الف‌- تفکیک و فروش توسط وزارت مسکن و شهرسازی به افراد واجد الشرایط دریافت زمین جهت مسکن و یا اجراء طرح های ساختمان سازی مسکونی.

ب‌- ایجاد تاسیسات عمومی و عمرانی و اداری و اجراء طرح های مصوب شهری و عوض طرح های شهری حسب مورد به وسیله وزارتخانه‌ها و شهرداری‌ها و موسسات و شرکتهای دولتی و نهادها و موسساتی که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام است.

ج‌- حفاظت از میراث فرهنگی کشور.

تبصره 1- در صورت مراجعه مالک یا مالکین زمین های بائر و دائر و اعلام یا اعلان عدم نیاز دولت و شهرداری‌ها به زمین، مالک می‌تواند پس از عمران و آماده سازی زمین نسبت به تفکیک و واگذاری زمین خود طبق ضوابط و مجوز وزارت مسکن و شهرسازی اقدام نماید.

تبصره 2- مالکان اراضی بایر و دایر شهری اعم از مشاع و یا شش دانگ که زمین آنها مورد نیاز دولت و شهرداری‌ها به شرح این ماده است مشروط بر این که از مزایای مواد 6 یا 8 قانون اراضی شهری مصوب 1360 استفاده نکرده باشند حق دارند طبق ضوابط وزارت مسکن و شهرسازی قطعه یا قطعاتی از زمین مذکور به انتخاب خود و در صورت عدم امکان از سایر اراضی دولتی معادل (هزار) مترمربع عمران و تفکیک نمایند یا به دولت بفروشند زائد بر آن (نه عین و نه منفعت) قابل واگذاری نیست مگر به دولت و با تقویم دولت و یا این که با اجازه و زیر نظر وزارت مسکن و شهرسازی عمران نموده واگذار نماید.

تبصره 3- صغار یتیم تا سن بلوغ شرعی و بازماندگان درجه اول شهداء و مفقود الاثرها و همسران آنها تا زمانی که فرزندان آنها را تحت تکفل داشته باشند از شمول این ماده مستثنی هستند عمران و تفکیک و واگذاری زمین های موضوع این تبصره مشمول مقررات این قانون بوده و چنانچه زمین مشمول این تبصره مورد نیاز برای طرح دولتی خاصی باشد که احداث آن در محل دیگری میسر نباشد معادل ارزش زمین مورد نظر از محل اراضی دولتی به صورت عوض واگذار می‌گردد.

تبصره 4- واگذاری سهام مشاعی مالکین اراضی شهری به یکدیگر در یک یا چند قطعه زمین به نحوی که سهم هریک از مالکین پس از انتقال زائد بر حد نصاب مقرر در این ماده نگردد با رعایت شرایط مندرج در این قانون بلامانع است.

تبصره 5- شرکت های تعاونی مسکن که قبل از تصویب قانون اراضی شهری مصوب 1360 مالک زمین هایی باشند با رعایت حداقل نصاب تفکیک محل وقوع زمین برای هریک از اعضاء واجد الشرایط که از مزایای قانون اراضی شهری مصوب 1360 و این قانون استفاده نکرده باشند در قالب ضوابط وزارت مسکن و شهرسازی حق بهره برداری از زمین خود را دارا می‌باشند و زمین های مازاد بر نیاز آنها و نیز زمینی که طبق ضوابط مذکور در مهلت مقرر بدون عذر موجه عمران نگردد تابع مقررات این قانون بوده و در اختیار دولت قرار می‌گیرد.

تبصره 6- در صورت استنکاف یا عدم مراجعه و یا عدم دسترسی به مالک یا نامشخص بودن نشانی مالک پس از اعلان وزارت مسکن و شهرسازی و در صورت وجود تعارض ثبتی و در وثیقه بودن ملک یا هرگونه اشکالات حقوقی یا ثبتی دیگر که مانع از انجام معامله دولت گردد، دولت یا شهرداری ها با سپردن بهای زمین مورد تملک به صندوق ثبت محل زمین را تملک و حسب مورد وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری به قائم مقامی مالک، سند انتقال را امضاء می نمایند و در موقع مراجعه مالک پس از ارائه مفاصا حساب های لازم و رفع هرگونه اشکال بهای آن قابل پرداخت می‌باشد و یا در صورت امکان زمین معوض واگذار می‌گردد.

تبصره 7- دولت و شهرداری‌ها می‌توانند برای اجراء طرح های دولتی و تاسیسات عمومی زیربنائی خود زمین مورد نیاز را در شهرها و شهرک های سراسر کشور با رعایت کلیه ضوابط و تبصره های این ماده تملک نمایند.

تبصره 8- زمین های دایری که دولت یا شهرداری‌ها در کلیه شهرها و شهرک‌ها نیاز به تملک آنها دارند پس از تصویب طرح و اعلام مراتب به ادارات ثبت قابل انتقال به غیر نبوده مگر به دولت یا شهرداری ها.

تبصره 9- تقویم دولت بر اساس قیمت منطقه ای (ارزش معاملاتی) زمین بوده و بهای اعیانی ها در اراضی و سایر حقوق قانونی طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری بر اساس بهای عادله روز تعیین می‌گردد.

تبصره 10- در صورت درخواست و توافق مالک دولت موظف است به جای اراضی تملک شده از اراضی که در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها در اختیار دارد معادل ارزشی زمین تملک شده برای امر کشاورزی به مالکین این قبیل اراضی واگذار نماید.

تبصره 11- این ماده و تبصره های آن با استفاده از اجازه مورخ 1360/7/19 حضرت امام خمینی مدظله العالی که در آن مجلس شورای اسلامی را صاحب صلاحیت برای تشخیص موارد ضرورت دانسته اند صرفاً در شهرهای مندرج در پیوست این قانون و تبصره های 7 و 8 آن در کلیه شهرها و شهرک های سراسر کشور برای مدت 5 سال از تاریخ تصویب قابل اجراء است و پس از مهلت مذکور در شهرهای یاد شده نیز مانند سایر شهرهای کشور سایر مواد قانون قابل اجراء خواهد بود.

از تاریخ تصویب قانون اراضی شهری مصوب 1360 کلیه زمینهای متعلق به وزارتخانه‌ها و نیروهای مسلح و موسسات دولتی و بانک‌ها و سازمانهای وابسته به دولت و موسساتی که شمول حکم مستلزم ذکر نام است و کلیه بنیادها و نهادهای انقلابی در اختیار وزارت مسکن و شهرسازی قرار می‌گیرد.

تبصره 1- اراضی غیرموات بنیادهای غیردولتی از شمول این ماده مستثنی بوده ولی هرگونه واگذاری طبق ضوابط وزارت مسکن و شهرسازی با رعایت نظر ولی فقیه خواهد بود.

تبصره 2- شهرداری ها و شرکت ها و سازمان های وابسته به شهرداری ها از شمول این ماده مستثنی هستند ولی حق واگذاری این گونه اراضی را بدون اجازه وزارت مسکن و شهرسازی ندارند مگر به عنوان رفع نیازمندی های عمومی شهر و عوض املاک واقع در طرح های مصوب شهری.

تبصره 3- اراضی وقفی به وقفیت خود باقی است ولی اگر زمینی به عنوان وقف ثبت شده و در مراجع ذی‌صلاح ثابت شود که تمام یا قسمتی از آن موات بوده سند وقف زمین موات ابطال و در اختیار دولت قرار می‌گیرد لکن هرگونه واگذاری اراضی از طرف اوقاف یا آستان قدس رضوی و یا سایر متولیان بایستی بر طبق ضوابط شهرسازی و رعایت نظر واقف صورت گیرد.

تبصره 4- وزارت مسکن و شهرسازی مکلف است اراضی حاصل از موضوع این ماده را به ادارات و سازمان های مذکور در حد نیاز اداری و تاسیساتی مجاناً واگذار نماید.

وزارت مسکن و شهرسازی موظف است بر اساس سیاست عمومی کشور طبق آیین نامه اجرائی نسبت به آماده‌سازی یا عمران و واگذاری زمین های خود مطابق طرح های مصوب قانونی اقدام کند.

تبصره 1- تطبیق نقشه‌های تفکیکی و شهرسازی اراضی دولتی با طرحهای جامع و تفصیلی و هادی و تصویب آن «موضوع ماده 101 قانون شهرداری ها» به عهده وزارت مسکن و شهرسازی است.

تبصره 2- دولت از پرداخت هرگونه مالیات و حق تمبر و هزینه‌های ثبتی و معاملاتی بابت آماده سازی و تفکیک و فروش اراضی معاف است.

تبصره 3- بهای واگذاری زمین به اشخاص نباید از قیمت های منطقه ای زمان واگذاری (ارزش های معاملاتی) تجاوز نماید. ولی چنانچه برای دولت بیش از قیمت منطقه ای تمام شده باشد به بهای تمام شده واگذار می‌گردد نحوه وصول هزینه های ناشی از آماده‌سازی و عمران و تفکیک و یا سایر خدمات بر اساس بهره وری قطعات از خدمات و تاسیسات شهری محاسبه و به صورتی اخذ می گردد که از مجموع هزینه‌ها تجاوز ننماید.

تبصره 4- به وزارت مسکن و شهرسازی اجازه داده می‌شود اماکن عمومی و خدماتی مورد نیاز مجموعه های مسکونی را احداث و واگذار نماید.

تبصره 5- وزارت مسکن و شهرسازی در جهت اجرای مفاد این ماده و ایجاد شهرها و شهرک ها با رعایت ضوابط و مقررات مربوطه می‌تواند نسبت به تشکیل شرکت های عمرانی و ساختمانی راساً و یا با مشارکت بخش غیردولتی اقدام نماید اساسنامه این قبیل شرکت ها به پیشنهاد وزارت مذکور به تصویب هیات دولت خواهد رسید.

(اصلاحی 03-11-1370)- تشخیص عمران و احیاء و تاسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات به عهده وزارت مسکن و شهرسازی است این تشخیص قابل اعتراض در دادگاه صالحه می‌باشد.

وزارت مسکن و شهرسازی مکلف است نظریه خود را در تشخیص نوع زمین، اعم از آنچه تاکنون صادر نموده و به آن اعتراض نشده یا آنچه بعداً صادر می‌نماید به مالکین اعلام نماید. مهلت حق اعتراض از تاریخ اعلام سه ماه تعیین می‌گردد. در صورت عدم دسترسی یا استنکاف مالک از دریافت نظریه، بایستی طی دو نوبت به فاصله ده روز نظریه مذکور در روزنامه کثیرالانتشار آگهی، تا سه ماه از تاریخ آخرین آگهی، مدعیان می‌توانند اعتراض خود را به دادگاه تسلیم نمایند، در صورت عدم وصول اعتراض در مهلت مذکور تشخیص، قطعی و لازم‌الاجراء است.

تبصره 1- دادگاه نسبت به اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی رسیدگی کرده و حکم لازم خواهد داد، اعتراض به تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی در دادگاه مانع از اجراء مواد این قانون نمی‌گردد.

تبصره 2- ملاک تشخیص مرجع مقرر در ماده 12 در موقع معاینه محل در مورد نوع زمین هایی که از تاریخ 1357/11/22 وسیله دولت یا ارگان‌ها و نهادها و کمیته‌ها و دفاتر خانه‌سازی احداث اعیانی یا واگذار شده بدون در نظر گرفتن اعیانی‌های مذکور خواهد بود.

تفسیر ماده 12 قانون زمین شهری:

1- زمین موات به زمینی گفته می‌شود که معطل مانده و عمران و آبادی در آن بعمل نیامده باشد.

2- زمین بایر به زمینی گفته می‌شود که سابقه عمران و احیاء دارند اما به تدریج تبدیل به موات شده اند اعم از آنکه مالک مشخصی داشته یا نداشته باشند.

3- زمین دایر به زمینی گفته می‌شود که احیاء و آباد شده اند و در حال حاضر مورد بهره برداری مالک می‌باشند.

4- تشخیص موات بودن اراضی داخل در محدوده شهرها با وزارت مسکن و شهرسازی است و تشخیص موات بودن اراضی خارج از محدوده شهرها با وزارت جهاد کشاورزی می‌باشد.

5- اعضای کمیسیون ماده 12، سه نفر از کسانی اند که با حکم وزیر مسکن و شهرسازی تعیین می‌گردند در شهرهای بزرگ که نمایندگان وزیر مذکور متعدد می‌باشند حسب مورد به گروه‌های سه نفره تقسیم می‌شوند.

6- دعوای اعتراض به رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری در دادگاه محل وقوع ملک با تقدیم دادخواست بعمل می‌آید.

7- خواهان دعوای اعتراض به کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری، مالک یا قائم‌مقام قانونی وی می‌باشد و خوانده دعوا، اداره راه و شهرسازی می‌باشد.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای ابطال رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری در خصوص اعتراض به موات بودن زمین

هرگونه دخل و تصرف و تجاوز به اراضی شهری متعلق یا منتقل شده به دولت و شهرداری‌ها و یا احداث هرگونه بنا بدون پروانه مجاز و یا هرگونه نقل و انتقال به موجب اسناد عادی یا رسمی و تفکیک و افراز اراضی مزبور و یا هرگونه عملی بر خلاف این قانون جرم شناخته می‌شود و با متجاوزین بر اساس تبصره 2 ماده 148 اصلاحی قانون «اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 و اصلاحات بعدی آن» مصوب 1365/4/31 مجلس شورای اسلامی رفتار می‌شود.

تبدیل و تغییر کاربری، افراز و تقسیم و تفکیک باغات و اراضی کشاورزی و یا آیش (اراضی موضوع ماده 2 این قانون) با رعایت ضوابط و مقررات وزارت مسکن و شهرسازی و مواد این قانون بلا اشکال است.

تبصره- نقل و انتقال این گونه اراضی برای امر کشاورزی با قید مفاد موضوع این ماده در سند بلامانع است.

هرگونه تفکیک و تقسیم اراضی بایر جهت عمران و احداث بنا با رعایت ضوابط و مقررات وزارت مسکن و شهرسازی و مواد این قانون بلا اشکال است.

هر یک از کارمندانی که در اجرای این قانون به تشخیص دادگاه صالح رعایت دقیق مقررات آن را ننموده و تخطی کرده باشند علاوه بر جبران خسارت وارده به دولت یا اشخاص و اعاده وضع، بر حسب مورد به انفصال موقت یا دائم از خدمات دولتی محکوم می‌گردند.

وزارت مسکن و شهرسازی مامور اجرای این قانون می‌باشد و موظف است حداکثر ظرف مدت 3 ماه آیین نامه اجرایی مواد این قانون و نیز اساسنامه سازمان زمین شهری را تهیه و به تصویب هیات دولت برساند.

شهرهای مشمول ضرورت

قانون فوق مشتمل بر هفده ماده و بیست و پنج تبصره در جلسه روز یکشنبه بیست و دوم شهریور ماه یکهزار و سیصد و شصت و شش مجلس شورای ‌اسلامی تصویب و در تاریخ ۱ /۷ /۱۳۶۶ به تایید شورای نگهبان رسیده است.