قانون زمین شهری

به منظور تنظیم و تنسیق امور مربوط به زمین و ازدیاد عرضه و تعدیل و تثبیت قیمت آن به عنوان یکی از عوامل عمده تولید و تامین رفاه عمومی و اجتماعی و ایجاد موجبات حفظ و بهره‌برداری هرچه صحیح‌تر و وسیع‌تر از اراضی و همچنین فراهم نمودن زمینه لازم جهت اجراء اصل 31 و نیل به اهداف مندرج در اصول 43 و 45 و 47 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران برای تامین مسکن و تاسیسات عمومی مواد این قانون به تصویب می‌رسد و از تاریخ تصویب در سراسر کشور لازم‌الاجراء است.

اراضی شهری زمین‌هایی است که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرک ها قرار گرفته است.

اراضی موات شهری زمین‌هایی است که سابقه عمران و احیاء نداشته باشد. زمین‌های مواتی که علی‌رغم مقررات قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری بدون مجوز قانونی از تاریخ 1358/04/05 به بعد احیاء شده باشد همچنان در اختیار دولت می‌باشد.

تفسیر ماده 3 قانون زمین شهری:

1- امام خمینی (ره) در تعریف زمین موات بیان داشته‌اند که موات به زمین معطلی گفته می‌شود که فعلاً مورد بهره‌برداری واقع نمی‌شود به دلایلی اعم از نرسیدن آب به آن، واقع شدن در زیر آب و ... .

2- مقنن در ماده 27 قانون مدنی از نظر فقها تبعیت ننموده و هم در خصوص زمین بایر و هم در خصوص زمین موات، بصورت یکجا تعریفی را بیان داشته است که بدان مباحات گفته است. (اموالی که ملک اشخاص نمی‌باشند و افراد می‌توانند آنها را تملک کرده یا از آنها استفاده کنند که به آنها مباحات گفته می‌شود مانند اراضی موات که معطل مانده و کشت و زرع در آنها نباشد.) 

اراضی بایر شهری زمین‌هایی است که سابقه عمران و احیاء داشته و به تدریج به حالت موات برگشته اعم از آن که صاحب مشخصی داشته و یا نداشته باشد.

تفسیر ماده 4 قانون زمین شهری:

در کتب فقهی بخش جداگانه‌ای در خصوص زمین بایر به عنوان زمینی که سابقه عمران و احیاء ندارد و به تدریج به حالت موات برگشته است وجود ندارد. در قانون مدنی و سایر قوانین پیش از انقلاب تعریفی از زمین بایر نشده بود بعد از انقلاب با تصویب قانون نحوه واگذاری و احیای اراضی در حکومت جمهوری اسلامی ایران در تاریخ ۲۵-۰۶-۱۳۵۸ گفته شده است که اراضی بایر اراضی‌اند که قبلاً دایر بوده و برحسب ملاک‌های رژیم قبلی، ملک اشخاص یا موسسات شمرده می‌شده است.

اراضی دایر زمین‌هایی است که آن را احیاء و آباد نموده‌اند و در حال حاضر دایر و مورد بهره‌برداری مالک است زمین‌های دایر مشمول این قانون صرفاً اراضی کشاورزی یا آیش اعم از محصور یا غیرمحصور می‌باشد.

(اصلاحی 31-03-1390)- کلیه زمین‌های موات شهری اعم از آن که در اختیار اشخاص یا بنیادها و نهادهای انقلابی دولتی یا غیردولتی باشد در اختیار دولت جمهوری اسلامی است و اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد. ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند به درخواست وزارت راه و شهرسازی اسناد آنها را به نام دولت صادر نمایند مگر آن که از تاریخ 1357/11/22 توسط دولت واگذار شده باشد.

تبصره- اسناد مالکیت زمین‌های مواتی که در وثیقه می‌باشند و به موجب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و قانون اراضی شهری مصوب 1360 و این قانون به اختیار دولت درآمده و یا در می‌آیند آزاد تلقی می‌شوند و غیر از مطالبات اشخاص ناشی از فروش این‌گونه اراضی که منتفی می‌گردد مطالبات دیگر وسیله طلبکار از سایر اموال بدهکار وصول خواهد شد.

کسانی که طبق مدارک مالکیت، از زمین های موات شهری در اختیار داشته اند مشروط بر آن که از مزایای مواد 6 یا 8 قانون اراضی شهری مصوب 1360 استفاده نکرده و مسکن مناسبی نداشته باشند، طبق ضوابط مسکن و شهرسازی در سراسر کشور قطعه و یا قطعاتی جمعاً معادل 1000 (هزار) مترمربع در اختیارشان گذاشته می‌شود تا در مهلت مناسبی که در آیین‌نامه تعیین خواهد شد عمران و احیاء کنند در صورت عدم عمران و احیاء بدون عذر موجه اجازه مذکور ساقط و زمین به دولت باز می‌گردد.

تبصره- در مورد کسانی که به تاریخ قبل از قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری مصوب 1358/4/5 با اسناد عادی دارای زمین بوده و در مهلت‌های تعیین شده قبلی از طرف مراجع مربوطه تشکیل پرونده داده اند و یا در شهرهایی که تاکنون مهلت‌های مذکور برای تشکیل پرونده اعلام نشده است در صورتی که تاریخ تنظیم سند عادی و صحت معامله از طرف مراجع ذی‌صلاح قضائی تایید گردد برابر ضوابطی که در آیین‌نامه اجرائی این قانون تعیین می‌شود اجازه عمران داده خواهد شد.

کلیه اراضی بایر شهری که صاحب مشخصی نداشته باشد در اختیار ولی فقیه می‌باشد.

(منسوخه 10-11-1400)- وزارت راه و شهرسازی موظف است زمین‌های مورد نیاز برای امر مسکن و خدمات عمومی را ضمن استفاده از کلیه اراضی موات و دولتی در شهرهایی که به پیوست این قانون به دلیل عدم تکافوی اراضی مذکور در این شهرها ضرورت آن حتمی است به ترتیب از زمین‌های بایر و دایر شهری تامین نماید. مالکان اراضی بایر و دایر شهری اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی و بنیادها و نهادها و ارگان‌های دولتی و غیردولتی موظفند زمین‌های مورد نیاز دولت یا شهرداری‌ها را که موضوع این قانون است به منظورهای ذیل و با تقویم دولت به آنها (دولت و شهرداری‌ها) بفروشند.

الف‌ (منسوخه 31-03-1390)- تفکیک و فروش توسط وزارت راه و شهرسازی به افراد واجدالشرایط دریافت زمین جهت مسکن و یا اجراء طرح‌های ساختمان‌سازی مسکونی.

ب‌- ایجاد تاسیسات عمومی و عمرانی و اداری و اجراء طرح‌های مصوب شهری و عوض طرح‌های شهری حسب مورد به وسیله وزارتخانه‌ها و شهرداری‌ها و موسسات و شرکت‌های دولتی و نهادها و موسساتی که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام است.

ج‌- حفاظت از میراث فرهنگی کشور.

تبصره 1 (منسوخه 31-03-1390)- در صورت مراجعه مالک یا مالکین زمین‌های بائر و دائر و اعلام یا اعلان عدم نیاز دولت و شهرداری‌ها به زمین، مالک می‌تواند پس از عمران و آماده‌سازی زمین نسبت به تفکیک و واگذاری زمین خود طبق ضوابط و مجوز وزارت راه و شهرسازی اقدام نماید.

تبصره 2 (منسوخه 31-03-1390)- مالکان اراضی بایر و دایر شهری اعم از مشاع و یا شش دانگ که زمین آنها مورد نیاز دولت و شهرداری‌ها به شرح این ماده است مشروط بر این که از مزایای مواد 6 یا 8 قانون اراضی شهری مصوب 1360 استفاده نکرده باشند حق دارند طبق ضوابط وزارت راه و شهرسازی قطعه یا قطعاتی از زمین مذکور به انتخاب خود و در صورت عدم امکان از سایر اراضی دولتی معادل (هزار) مترمربع عمران و تفکیک نمایند یا به دولت بفروشند زائد بر آن (نه عین و نه منفعت) قابل واگذاری نیست مگر به دولت و با تقویم دولت و یا این که با اجازه و زیر نظر وزارت راه و شهرسازی عمران نموده واگذار نماید.

تبصره 3- صغار یتیم تا سن بلوغ شرعی و بازماندگان درجه اول شهداء و مفقودالاثرها و همسران آنها تا زمانی که فرزندان آنها را تحت تکفل داشته باشند از شمول این ماده مستثنی هستند عمران و تفکیک و واگذاری زمین‌های موضوع این تبصره مشمول مقررات این قانون بوده و چنانچه زمین مشمول این تبصره مورد نیاز برای طرح دولتی خاصی باشد که احداث آن در محل دیگری میسر نباشد معادل ارزش زمین مورد نظر از محل اراضی دولتی به صورت عوض واگذار می‌گردد.

تبصره 4- واگذاری سهام مشاعی مالکین اراضی شهری به یکدیگر در یک یا چند قطعه زمین به نحوی که سهم هریک از مالکین پس از انتقال زائد بر حد نصاب مقرر در این ماده نگردد با رعایت شرایط مندرج در این قانون بلامانع است.

تبصره 5 (منسوخه 31-03-1390)- شرکت‌های تعاونی مسکن که قبل از تصویب قانون اراضی شهری مصوب 1360 مالک زمین‌هایی باشند با رعایت حداقل نصاب تفکیک محل وقوع زمین برای هر یک از اعضاء واجدالشرایط که از مزایای قانون اراضی شهری مصوب 1360 و این قانون استفاده نکرده باشند در قالب ضوابط وزارت راه و شهرسازی حق بهره‌برداری از زمین خود را دارا می‌باشند و زمین‌های مازاد بر نیاز آنها و نیز زمینی که طبق ضوابط مذکور در مهلت مقرر بدون عذرموجه عمران نگردد تابع مقررات این قانون بوده و در اختیار دولت قرار می‌گیرد.

تبصره 6 (منسوخه 31-03-1390)- در صورت استنکاف یا عدم مراجعه و یا عدم دسترسی به مالک یا نامشخص بودن نشانی مالک پس از اعلان وزارت راه و شهرسازی و در صورت وجود تعارض ثبتی و در وثیقه بودن ملک یا هرگونه اشکالات حقوقی یا ثبتی دیگر که مانع از انجام معامله دولت گردد، دولت یا شهرداری‌ها با سپردن بهای زمین مورد تملک به صندوق ثبت محل زمین را تملک و حسب مورد وزارت راه و شهرسازی یا شهرداری به قائم‌مقامی مالک، سند انتقال را امضاء می‌نمایند و در موقع مراجعه مالک پس از ارائه مفاصاحساب‌های لازم و رفع هرگونه اشکال بهای آن قابل پرداخت می‌باشد و یا در صورت امکان زمین معوض واگذار می‌گردد.

تبصره 7- دولت و شهرداری‌ها می‌توانند برای اجراء طرح‌های دولتی و تاسیسات عمومی زیربنائی خود زمین مورد نیاز را در شهرها و شهرک‌های سراسر کشور با رعایت کلیه ضوابط و تبصره‌های این ماده تملک نمایند.

تبصره 8- زمین‌های دایری که دولت یا شهرداری‌ها در کلیه شهرها و شهرک‌ها نیاز به تملک آنها دارند پس از تصویب طرح و اعلام مراتب به ادارات ثبت قابل انتقال به غیر نبوده مگر به دولت یا شهرداری‌ها.

تبصره 9- تقویم دولت بر اساس قیمت منطقه ای (ارزش معاملاتی) زمین بوده و بهای اعیانی‌ها در اراضی و سایر حقوق قانونی طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری بر اساس بهای عادله روز تعیین می‌گردد.

تبصره 10- در صورت درخواست و توافق مالک دولت موظف است به جای اراضی تملک شده از اراضی که در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها در اختیار دارد معادل ارزشی زمین تملک شده برای امر کشاورزی به مالکین این قبیل اراضی واگذار نماید.

تبصره 11- این ماده و تبصره‌های آن با استفاده از اجازه مورخ 1360/07/19 حضرت امام خمینی مدظله‌العالی که در آن مجلس شورای اسلامی را صاحب صلاحیت برای تشخیص موارد ضرورت دانسته‌اند صرفاً در شهرهای مندرج در پیوست این قانون و تبصره‌های 7 و 8 آن در کلیه شهرها و شهرک‌های سراسر کشور برای مدت 5 سال از تاریخ تصویب قابل اجراء است و پس از مهلت مذکور در شهرهای یاد شده نیز مانند سایر شهرهای کشور سایر مواد قانون قابل اجراء خواهد بود.

(اصلاحی 31-03-1390)- از تاریخ تصویب قانون اراضی شهری مصوب 1360 کلیه زمین‌های متعلق به وزارتخانه‌ها و نیروهای مسلح و موسسات دولتی و بانک‌ها و سازمان‌های وابسته به دولت و موسساتی که شمول حکم مستلزم ذکر نام است و کلیه بنیادها و نهادهای انقلابی در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار می‌گیرد.

تبصره 1 (اصلاحی 31-03-1390)- اراضی غیرموات بنیادهای غیردولتی از شمول این ماده مستثنی بوده ولی هرگونه واگذاری طبق ضوابط وزارت راه و شهرسازی با رعایت نظر ولی فقیه خواهد بود.

تبصره 2 (اصلاحی 31-03-1390)- شهرداری‌ها و شرکت‌ها و سازمان‌های وابسته به شهرداری‌ها از شمول این ماده مستثنی هستند ولی حق واگذاری این‌گونه اراضی را بدون اجازه وزارت راه و شهرسازی ندارند مگر به عنوان رفع نیازمندی‌های عمومی شهر و عوض املاک واقع در طرح‌های مصوب شهری.

تبصره 3- اراضی وقفی به وقفیت خود باقی است ولی اگر زمینی به عنوان وقف ثبت شده و در مراجع ذی‌صلاح ثابت شود که تمام یا قسمتی از آن موات بوده سند وقف زمین موات ابطال و در اختیار دولت قرار می‌گیرد لکن هرگونه واگذاری اراضی از طرف اوقاف یا آستان قدس رضوی و یا سایر متولیان بایستی بر طبق ضوابط شهرسازی و رعایت نظر واقف صورت گیرد.

تبصره 4 (اصلاحی 31-03-1390)- وزارت راه و شهرسازی مکلف است اراضی حاصل از موضوع این ماده را به ادارات و سازمان‌های مذکور در حد نیاز اداری و تاسیساتی مجاناً واگذار نماید.

(اصلاحی 31-03-1390)- وزارت راه و شهرسازی موظف است بر اساس سیاست عمومی کشور طبق آیین‌نامه اجرائی نسبت به آماده‌سازی یا عمران و واگذاری زمین‌های خود مطابق طرح‌های مصوب قانونی اقدام کند.

تبصره 1 (اصلاحی 31-03-1390)- تطبیق نقشه‌های تفکیکی و شهرسازی اراضی دولتی با طرح‌های جامع و تفصیلی و هادی و تصویب آن «موضوع ماده 101 قانون شهرداری‌ها» به عهده وزارت راه و شهرسازی است.

تبصره 2- دولت از پرداخت هرگونه مالیات و حق تمبر و هزینه‌های ثبتی و معاملاتی بابت آماده‌سازی و تفکیک و فروش اراضی معاف است.

تبصره 3- بهای واگذاری زمین به اشخاص نباید از قیمت‌های منطقه‌ای زمان واگذاری (ارزش‌های معاملاتی) تجاوز نماید. ولی چنانچه برای دولت بیش از قیمت منطقه‌ای تمام شده باشد به بهای تمام شده واگذار می‌گردد نحوه وصول هزینه‌های ناشی از آماده‌سازی و عمران و تفکیک و یا سایر خدمات بر اساس بهره وری قطعات از خدمات و تاسیسات شهری محاسبه و به صورتی اخذ می‌گردد که از مجموع هزینه‌ها تجاوز ننماید.

تبصره 4 (اصلاحی 31-03-1390)- به وزارت راه و شهرسازی اجازه داده می‌شود اماکن عمومی و خدماتی مورد نیاز مجموعه‌های مسکونی را احداث و واگذار نماید.

تبصره 5 (اصلاحی 31-03-1390)- وزارت راه و شهرسازی در جهت اجرای مفاد این ماده و ایجاد شهرها و شهرک‌ها با رعایت ضوابط و مقررات مربوطه می‌تواند نسبت به تشکیل شرکت‌های عمرانی و ساختمانی رأساً و یا با مشارکت بخش غیردولتی اقدام نماید اساسنامه این قبیل شرکت‌ها به پیشنهاد وزارت مذکور به تصویب هیات دولت خواهد رسید.

(اصلاحی 31-03-1390)- تشخیص عمران و احیاء و تاسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات به عهده وزارت راه و شهرسازی است این تشخیص قابل اعتراض در دادگاه صالحه می‌باشد.

«مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام در خصوص «تعیین مهلت اعتراض به نظریه وزارت راه و شهرسازی موضوع ماده 12 قانون زمین شهری مصوب 1366/06/22» (مصوب 1370/11/03): ماده واحده- وزارت راه و شهرسازی مکلف است نظریه خود را در تشخیص نوع زمین، اعم از آنچه تاکنون صادر نموده و به آن اعتراض نشده یا آنچه بعداً صادر می‌نماید به مالکین اعلام نماید. مهلت حق اعتراض از تاریخ اعلام سه ماه تعیین می‌گردد. در صورت عدم دسترسی یا استنکاف مالک از دریافت نظریه، بایستی طی دو نوبت به فاصله ده روز نظریه مذکور در روزنامه کثیرالانتشار آگهی، تا سه ماه از تاریخ آخرین آگهی، مدعیان می‌توانند اعتراض خود را به دادگاه تسلیم نمایند، در صورت عدم وصول اعتراض در مهلت مذکور تشخیص، قطعی و لازم‌الاجراء است.»

تبصره 1 (اصلاحی 31-03-1390)- دادگاه نسبت به اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی رسیدگی کرده و حکم لازم خواهد داد، اعتراض به تشخیص وزارت راه و شهرسازی در دادگاه مانع از اجراء مواد این قانون نمی‌گردد.

تبصره 2- ملاک تشخیص مرجع مقرر در ماده 12 در موقع معاینه محل در مورد نوع زمین‌هایی که از تاریخ 1357/11/22 وسیله دولت یا ارگان‌ها و نهادها و کمیته‌ها و دفاتر خانه‌سازی احداث اعیانی یا واگذار شده بدون در نظر گرفتن اعیانی‌های مذکور خواهد بود.

تفسیر ماده 12 قانون زمین شهری:

1- زمین موات به زمینی گفته می‌شود که معطل مانده و عمران و آبادی در آن بعمل نیامده باشد.

2- زمین بایر به زمینی گفته می‌شود که سابقه عمران و احیاء دارند اما به تدریج تبدیل به موات شده‌اند اعم از آنکه مالک مشخصی داشته یا نداشته باشند.

3- زمین دایر به زمینی گفته می‌شود که احیاء و آباد شده‌اند و در حال حاضر مورد بهره‌برداری مالک می‌باشند.

4- تشخیص موات بودن اراضی داخل در محدوده شهرها با وزارت مسکن و شهرسازی است و تشخیص موات بودن اراضی خارج از محدوده شهرها با وزارت جهاد کشاورزی می‌باشد.

5- اعضای کمیسیون ماده 12، سه نفر از کسانی‌اند که با حکم وزیر مسکن و شهرسازی تعیین می‌گردند در شهرهای بزرگ که نمایندگان وزیر مذکور متعدد می‌باشند حسب مورد به گروه‌های سه نفره تقسیم می‌شوند.

6- دعوای اعتراض به رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری در دادگاه محل وقوع ملک با تقدیم دادخواست بعمل می‌آید.

7- خواهان دعوای اعتراض به کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری، مالک یا قائم‌مقام قانونی وی می‌باشد و خوانده دعوا، اداره راه و شهرسازی می‌باشد.

مطلب مرتبط: نحوه طرح دعوای ابطال رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری در خصوص اعتراض به موات بودن زمین

هرگونه دخل و تصرف و تجاوز به اراضی شهری متعلق یا منتقل شده به دولت و شهرداری‌ها و یا احداث هرگونه بنا بدون پروانه مجاز و یا هرگونه نقل و انتقال به موجب اسناد عادی یا رسمی و تفکیک و افراز اراضی مزبور و یا هرگونه عملی بر خلاف این قانون جرم شناخته می‌شود و با متجاوزین بر اساس تبصره 2 ماده 148 اصلاحی قانون «اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 و اصلاحات بعدی آن» مصوب 1365/4/31 مجلس شورای اسلامی رفتار می‌شود.

(اصلاحی 31-03-1390)- تبدیل و تغییر کاربری، افراز و تقسیم و تفکیک باغات و اراضی کشاورزی و یا آیش (اراضی موضوع ماده 2 این قانون) با رعایت ضوابط و مقررات وزارت راه و شهرسازی و مواد این قانون بلااشکال است.

تبصره- نقل و انتقال این‌گونه اراضی برای امر کشاورزی با قید مفاد موضوع این ماده در سند بلامانع است.

(اصلاحی 31-03-1390)- هرگونه تفکیک و تقسیم اراضی بایر جهت عمران و احداث بنا با رعایت ضوابط و مقررات وزارت راه و شهرسازی و مواد این قانون بلااشکال است.

هر یک از کارمندانی که در اجرای این قانون به تشخیص دادگاه صالح رعایت دقیق مقررات آن را ننموده و تخطی کرده باشند علاوه بر جبران خسارت وارده به دولت یا اشخاص و اعاده وضع، بر حسب مورد به انفصال موقت یا دائم از خدمات دولتی محکوم می‌گردند.

وزارت مسکن و شهرسازی مامور اجرای این قانون می‌باشد و موظف است حداکثر ظرف مدت 3 ماه آیین‌نامه اجرایی مواد این قانون و نیز اساسنامه سازمان زمین شهری را تهیه و به تصویب هیات دولت برساند.

شهرهای مشمول ضرورت

قانون فوق مشتمل بر هفده ماده و بیست و پنج تبصره در جلسه روز یکشنبه بیست و دوم شهریور ماه یکهزار و سیصد و شصت و شش مجلس شورای ‌اسلامی تصویب و در تاریخ 1366/07/01 به تایید شورای نگهبان رسیده است.

رئیس مجلس شورای اسلامی- اکبر هاشمی