نحوه طرح دعوای ابطال رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری در خصوص اعتراض به موات بودن زمین

نحوه طرح دعوای ابطال رای کمیسیون ماده 12

مطابق با نظر جمیع فقها، زمین موات، زمین معطل و خراب مانده است. علامه محقق حلی (ره) در خصوص زمین موات اعلام داشته است که زمین یا آباد است یا غیر آباد. زمین آباد متعلق به مالک آن است اما زمین موات (غیر آباد)، زمینی است که بنا به دلایلی اعم از معطل و بیکار ماندن آن یا قطع و بریدن درختان و یا عوامل دیگری که مانع استفاده و بهره برداری از زمین محسوب می‌شوند، مورد استفاده قرار نمی‌گیرد. از منظر قانونگذار، در تعریف زمین موات از دیدگاه فقها تبعیت نشده است و در تعریف زمین موات و زمین بایر بصورت یکجا مطالبی بیان شده است. مستنبط از ماده 27 قانون مدنی زمین‌هایی که ملک اشخاص نبوده و مردم می‌توانند مطابق مقررات از آنها استفاده کرده یا آنها را تملک نمایند، مباحات نامیده می‌شوند مانند اراضی موات یعنی زمین‌هایی که معطل افتادند و سابقه کشت و زرع در آنان وجود ندارد. مقنن در ماده 2 آیین نامه اجرایی قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران، تعریف جامع تری از زمین موات ارائه نموده است که عبارت است از زمینی که معطل مانده و عمران و آبادی در آن بعمل نیامده باشد.

یکی از دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول که در ضمن آنها ادعا می‌شود که حق مالکیت افراد، محدود یا از بین رفته است، دعوای اعتراض به نظر و تشخیص کمیسیون موضوع ماده 12 قانون زمین شهری مصوب ۲۲-۰۶-۱۳۶۶ می باشد. وفق این قانون، تشخیص عمران و احیا، تاسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و جداسازی آن از زمین موات در زمره وظایف وزارت مسکن و شهرسازی می‌باشد که این تشخیص قابل اعتراض در دادگاه صالح خواهد بود. در مقاله حاضر که توسط گروه وکلای عدالت سرا تحریر یافته است، سعی می‌گردد به تفصیل در خصوص نحوه طرح دعوای ابطال رای کمیسیون ماده 12 در خصوص اعتراض به موات بودن زمین پرداخته شود.

انواع اراضی در قوانین موضوعه

جهت تشخیص اراضی موات از سایر اراضی، می‌بایست در خصوص انواع اراضی مطالبی بیان گردد. در یک تقسیم بندی کلی، اراضی به سه نوع ذیل تقسیم می گردند:

۱) زمین موات: واژه موات برگرفته از موت است و بمعنای زمین های معطل، بی جان و مرده می باشد. وفق ماده ۳ قانون زمین شهری، اراضی موات شهری، زمین هایی هستند که سابقه عمران و احیا ندارند. 

۲) زمین بایر: مستنبط از ماده ۴ قانون زمین شهری، اراضی بایر شهری به اراضی گفته می شود که دارای سابقه عمران و احیا بوده و به تدریج به حالت موات تبدیل شده اند اعم از آنکه دارای مالک مشخصی بوده یا نبوده باشند. بنابراین زمین بایر یا دارای مالک معلوم است یا مجهول المالک می باشد. 

۳) زمین دایر: مستنبط از ماده 5 قانون زمین شهری، اراضی دایر شهری، زمین‌هایی هستند که آباد و احیا شده اند و در حال حاضر دایر و مورد بهره برداری مالک قرار می‌گیرند. فی الواقع زمین های دایر، زمین‌هایی هستند که علی رغم داشتن عمران و آبادی، به جهت آنکه عمران آن به دست کسی انجام نشده، نوع  خاصی از زمین ها را تشکیل می‌دهند که احکام کاملاً متفاوتی دارند و اغلب منطبق با احکام اراضی موات قرار می گیرند.

فلسفه وضع قانون زمین شهری

تنظیم امور مربوط به زمین و زیاد شدن عرصه و تعدیل و تثبیت قیمت آن، بعنوان یکی از عوامل عمده تولید و تامین رفاه اجتماعی و ... هدف و رسالت تصویب قانون زمین شهری بوده است. مستنبط از ماده 2 قانون زمین شهری، اراضی شهری به اراضی گفته می‌شود که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرک‌ها قرار گرفته است. بنابراین اگر اراضی در محدوده یک روستا باشد، مشمول مقررات قانون زمین شهری نخواهد شد. 

وفق مواد 140 الی 147 قانون مدنی احیای اراضی موات، یکی از اسباب تملک می‌باشد اما با توجه به رشد روزافزون جامعه و ازدیاد جمعیت و نیاز به زمین برای احداث ساختمان یا زراعت باعث‌ گردید که افراد سودجو، اراضی موات اطراف شهرها را تصرف نموده و خود را مالک آن نمایند. اما در حال حاضر بدلیل وضع قوانین خاص دیگر و هم چنین اصل چهل و پنجم قانون اساسی، این مقررات منسوخ گردیده و و هیچ کس حق احیاء و مالکیت زمین‌های موات را ندارد و تمامی زمین‌های موات متعلق به دولت می‌باشد. 

نکته مهم و قابل توجه آن است که تشخیص موات بودن اراضی در خارج از محدوده شهرها وفق ماده واحده قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن مصوب 30-09-1365 و توسط هیات هفت نفره بر عهده وزارت جهاد کشاورزی می‌باشد و تشخیص موات بودن اراضی داخل در محدوده شهرها با وزارت مسکن و شهرسازی سابق (اکنون اداره راه و شهرسازی) است که تصدی اینگونه اراضی را بر عهده دارد. این تشخیص قابل اعتراض در دادگاه صالح می‌باشد.

مطلب مرتبط: طرفین دعوای اعتراض به نظریه کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری چه کسانی می‌باشند؟

ارکان دعوای ابطال رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری

دعوای ابطال رای کمیسیون ماده 12 زمانی مطرح می‌گردد که رایی در این کمیسیون مبنی بر موات بودن زمین صادر شده باشد و خواهان دعوا در مقام مالک زمین، مکلف است که ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ رای کمیسیون، دعوای خود را در دادگاه عمومی حقوقی محل صدور رای کمیسیون ماده 12 یا همان محل وقوع ملک، مطرح نماید. در این‌صورت توسط دادگاه صالح، موضوع به کارشناس رسمی دادگستری جهت بررسی نوعیت زمین با استفاده از عکس‌های هوایی و معاینه محل، ارجاع داده می‌شود. نکته مهم و قابل توجه آن است که زمین می‌بایست تا پیش از تاریخ 05-04-1358 سابقه عمران و احیاء داشته باشد چراکه وفق ماده 3 قانون زمین شهری، احیاء بعد از این تاریخ، غیرقانونی بوده و اثری ندارد.

بیشتر بخوانید: نحوه طرح دعوای اعتراض به تشخیص اراضی ملی از مستثنیات

نحوه اعتراض به رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری مصوب 22-06-1366 در خصوص موات بودن زمین

مهلت اعتراض به رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری، سه ماه از تاریخ اعلام تعیین شده است که در صورت دسترسی نداشتن به مالک و یا استنکاف او از دریافت نظریه، می‌بایست در دو نوبت به فاصله ده روز این نظریه در روزنامه کثیرالانتشار آگهی شده تا ظرف سه ماه از تاریخ آخرین آگهی، مدعیان بتوانند دادخواستی را تحت عنوان ابطال رای کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری به طرفیت اداره راه و شهرسازی تقدیم دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک نمایند. پیشنهاد می گردد خواهان دعوی، پیش از طرح دعوی در دادگاه حقوقی، ضمن تامین دلیل در دادگاه صلح، نسبت به اخذ نظریه کارشناس رسمی دادگستری مبنی بر سابقه احیاء داشتن زمین اقدام نماید و نظریه کارشناس را نیز ضمیمه دادخواست خویش نماید.

دادگاه در ابتدا تشکیل جلسه نموده و مالکیت خواهان دعوا را احراز می‌نماید. چنانچه مالک دارای سند عادی باشد، می‌بایست در ردیف خواسته دادخواست خود، وفق ماده 7 قانون زمین شهری، خواسته اثبات صحت معامله را نیز مطرح نماید. مضاف بر آنکه بررسی می‌گردد که آیا اعتراض خواهان، ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ تقدیم شده است یا خیر (در مهلت بودن اعتراض). همچنین دادگاه درباره بهره مندی و استفاده مالک زمین از مواد 6 و 8 قانون اراضی شهری از اداره راه و شهرسازی استعلام می‌کند در صورتی که آن اداره پاسخ استعلام دادگاه را ندهد، اصل بر عدم بهره مندی از مزایای مقرر در قانون می‌باشد.

پس از آن موضوع به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع داده می شود تا مدارک ارائه شده را بررسی و با تفسیر عکس‌های هوایی اعلام نماید که آیا زمین پیش از تاریخ 05-04-1358 احیاء گردیده است یا خیر؛ چراکه احیاء پس از این تاریخ، متعلق به دولت خواهد بود. در صورت مشخص شدن غیرموات بودن زمین موضوع دعوا، دادگاه حکم بر ابطال رای کمیسیون ماده 12 صادر و اعلام می‌نماید. این رای ظرف مهلت 20 روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر خواهی در دادگاه تجدیدنظر استان خواهد بود.

نکته مهم و قابل توجه آن است که بعد از آنکه زمینی وفق نظر کمیسیون ماده 12، ملی اعلام می‌گردد، پیش از آنکه دعوای ابطال یا اعتراض به رای کمیسیون ماده 12 مطرح شود، وزارت مسکن و شهرسازی (دولت) بلافاصله اقدام به واگذاری زمین به افراد کم بضاعت و یا ادارات دولتی می‌نماید و حتی اعتراض به رای نیز مانع اجرا و ادامه عملیات اجرایی نمی‌شود. مستنبط از ماده 20 آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری، اداره ثبت اسناد و املاک مکلف است که به محض تشخیص کمیسیون ماده 12، سند مالکیت زمین موات را بنام وزارت مسکن و شهرسازی صادر نماید. وزارت مسکن سند مالکیت اشخاص را باطل و سند مالکیت جدید را برای خود اخذ می نماید و زمین را به قیمت ناچیزی واگذار می کند. پس از آن مالکین با در دست داشتن حکم ابطال رای کمیسیون ماده 12، بعد از ابطال عملیات و اقدامات دولت چنانچه ملک واگذاری شده به صورت زمین باقی مانده باشد از آنجایی که زمین به حالت اول باقی مانده و تغییری نداشته است تصرف متصرف غاصبانه بوده و مالک این اختیار را دارد که رفع تصرف متصرف را خواسته و زمین را خلع ید نماید اما اگر در زمین مستحدثه ای بوجود آمده باشد بدلیل آنکه زمین از حالت اول خود خارج شده و در آن بنایی ساخته شده است مالک این اختیار را دارد که قیمت عادله روز را با جلب نظر کارشناس مطالبه نماید.