هر‌گاه مال غیر‌منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.

این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌گویند.

تفسیر ماده 808 قانون مدنی:

1- حق شفعه در زمره حقوق مالی بوده که قابل اسقاط نیز می باشد و به غیر منتقل نمی شود مگر در صورت فوت شفیع که به ورثه وی انتقال می یابد.

2- جهت تحقق حق شفعه لازم است که اولاً مال، مشترک میان دو نفر باشد. ثانیا مال مشترک، مال غیرمنقول قابل تقسیم باشد. ثالثاً یکی از شرکا سهم خود را از طریق عقد بیع، منتقل نموده باشد.

3- اگر شریکی سهم خود را از طریق عقود دیگر اعم از هبه، صلح، معاوضه و ... به دیگری منتقل نماید، برای شریک دیگر، حق شفعه ایجاد نمی شود.

4- جهت ایجاد حق شفعه لازم است که حتما تعداد شرکاء، دو نفر باشد حال اگر در زمان اجرای این حق، تعداد بیش از دو نفر باشد (تعدد وراث یا تعدد خریداران) باز هم حق شفعه ایجاد می گردد.

5- مطابق با نظر دکتر کاتوزیان و دکتر صفایی، حتما لازم نیست که ثمن معامله، پول یا مال مثلی باشد حتی اگر ثمن، مال قیمی هم باشد شفیع این حق را دارد که قیمت روز آن مال را پرداخته و مبیع را دریافت نماید.

هر‌گاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود حق شفعه نخواهد بود.

تفسیر ماده 809 قانون مدنی:

مقنن در ماده 809 قانون مدنی شرایط را به گونه ای مقرر نموده است که تنها راه ایجاد حق شفعه در روی زمینی که دارای بنا یا درخت است، آن باشد که با زمین فروخته شوند فی الواقع چنانچه بنا یا درخت بدون زمین فروخته شوند، حق شفعه ایجاد نمی گردد. نکته مهم آن است که اگر زمینی همراه با اموالی که در آن است به فروش رسد، در صورتی برای شریک حق شفعه ایجاد می شود که آن اموال، وفق مواد 13 الی 16 قانون مدنی، غیرمنقول باشند و الا حق شفعه ای وجود نخواهد داشت.

اگر ملک دو نفر در ممر یا مجری مشترک باشد و یکی از آن‌ها ملک خود را با حق ممر یا مجری بفروشد دیگری حق شفعه دارد اگر چه در خود ملک مشاعاً شریک نباشد ولی اگر ملک را بدون ممر یا مجری بفروشد دیگری حق شفعه ندارد.

اگر حصه یکی از دو شریک وقف باشد متولی یا موقوف‌علیهم حق شفعه ندارد.

اگر مبیع متعدد بوده و بعض آن قابل شفعه و بعض دیگر قابل شفعه نباشد حق شفعه را می‌توان نسبت به بعضی که قابل شفعه است به قدر حصه آن بعض از ثمن اجرا نمود.

در بیع فاسد حق شفعه نیست.

خیاری بودن بیع مانع از اخذ به شفعه نیست.

حق شفعه را نمی‌توان فقط نسبت به یک قسمت از مبیع اجرا نمود صاحب حق مزبور یا باید از آن صرف نظر کند یا نسبت به تمام مبیع اجرا نماید.

اخذ به شفعه هر معامله ای را که مشتری قبل از آن و بعد از عقد بیع نسبت به مورد شفعه نموده باشد، باطل می نماید.

تفسیر ماده 816 قانون مدنی:

1- مطابق با نظر حقوقدانان حتی در فرضی که طرفین، معامله را اقاله نموده باشند نیز برای شفیع حق شفعه ایجاد می گردد چراکه حق شفعه بر اقاله مقدم است.

2- اگر طرفین معامله، بعد از اخذ به شفعه، بیع را فسخ نموده باشند، حق شفعه از بین نمی رود اما اگر فسخ بیع، قبل از اخذ به شفعه، به دلایلی که در زمان عقد موجود بوده اعم از خیار غبن، خیار تدلیس و ... بوده باشد، حق شفعه از بین خواهد رفت.

3- دکتر کاتوزیان معتقدند که منظور مقنن از باطل بودن معامله در ماده 816 قانون مدنی، عدم قابلیت استناد معامله در مقابل شفیع است اما دکتر صفایی معقتدند که منظور مقنن از بطلان در ماده فوق، انفساخ است و بطلان در اینجا در معنای واقعی خود بکار نرفته است.

در مقابل شریکی که به حق شفعه تملک می کند مشتری ضامن درک است نه بایع. لیکن اگر در مواقع اخذ به شفعه مورد شفعه هنوز به تصرف مشتری داده نشده باشد شفیع حق رجوع به مشتری نخواهد داشت.

تفسیر ماده 817 قانون مدنی:

1- بخش نخست ماده 817 قانون مدنی در ارتباط با ضمان درک در اخذ به شفعه بیان شده است. با توجه به اینکه ضمان درک ویژه معاملات فضولی است، بهتر است که این ماده را با یک مثال بیان کنیم، فرض بفرمایید زمینی بین «علی» و «محمد» مشاع است. «علی» به مسافرت رفته و در غیاب ایشان، شخص فضولی با سوء استفاده از غیبت «علی»، سهم مشاع ایشان را به خریداری به نام «حسین» طی یک معامله فضولی به مبلغ یکصد میلیون تومان می فروشد. پس از خرید زمین توسط «حسین» و تصرف زمین توسط وی، دیگر شریک مشاع (محمد) که متوجه انتقال زمین طی یک بیع نامه به خریدار می گردد اخذ به شفعه کرده و با پرداخت ثمن به خریدار (حسین)، اقدام به تصرف و تملک تمام زمین می نماید. «علی» از مسافرت بازگشته و متوجه معامله فضولی نسبت به سهم مشاعی خود می گردد، در این بین اگر مالک (علی) معامله فضولی را رد نماید، اخذ به شفعه صورت گرفته توسط «محمد» نیز باطل می گردد و «محمد» ثمن پرداختی به خریدار معامله فضولی (حسین) را باید از «حسین» دریافت نماید و «حسین» نیز جهت دریافت ثمن پرداختی به فضول می بایست به شخصی که به وی پول را پرداخت نموده است (فضول) مراجعه کند. به زبان عامیانه، هر کسی که به هر کسی پول پرداخت نموده است می بایست از وی ثمن پرداختی را دریافت کند.

2- منظور از بایع در ماده 817 قانون مدنی، فضول است.

3- بخش دوم ماده 817 قانون مدنی در ارتباط با تسلیم در اخذ به شفعه بیان شده است و ربطی به بخش نخست ماده ندارد. این بخش بیان داشته است که شفیع در مواقع اخذ به شفعه به شخصی باید رجوع نماید که ملک در تصرف وی است، خواه خریدار باشد خواه بایع (شریک سابق).

مشتری نسبت به عیب و خرابی و تلفی که قبل از اخذ به شفعه در ید او حادث شده باشد ضامن نیست و همچنین است بعد از اخذ به شفعه و مطالبه در صورتی که تعدی یا تفریط نکرده باشد.

نمائاتی که قبل از اخذ به شفعه در مبیع حاصل می‌شود در صورتی که منفصل باشد مال مشتری و در صورتی که متصل باشد مال شفیع است ولی مشتری می‌تواند بنایی را که کرده یا درختی را که کاشته قلع کند.

هر‌گاه معلوم شود که مبیع حین‌البیع معیوب بوده و مشتری ارش گرفته است شفیع در موقع اخذ به شفعه مقدار ارش را از ثمن کسر می‌گذارد.

حقوق مشتری در مقابل بایع راجع به درک مبیع همان است که در ضمن عقد بیع مذکور شده است.

حق شفعه فوری است.

حق شفعه قابل اسقاط است و اسقاط به هر چیزی که دلالت بر صرف نظر کردن از حق مزبور نماید واقع می شود.

تفسیر ماده 822 قانون مدنی: 

1- شفیع این حق را دارد که از روی اراده و اختیار خود، حق شفعه را از بین ببرد و یا آنکه زوال این حق بصورت قهری اتفاق افتد مانند آنکه در اجرای حق، تاخیر ایجاد شود و یا آنکه توانایی پرداخت ثمن به خریدار وجود نداشته باشد و ... .

2- در صورتی که مبیع پس از اعمال حق شفعه، تلف شده و از بین برود، باعث زوال حق شفعه نخواهد شد و فقط مالکیت شفیع از بین می رود.

3- چنانچه شفیع قبل از اخذ به شفعه، سهم خود را منتقل کند، حق شفعه از بین می رود و تفاوتی نمی نماید که شفیع اطلاعی از حق شفعه داشته یا نداشته باشد چراکه حق شفعه تابع مالکیت شفیع است.

حق شفعه بعد از موت شفیع به وارث یا وراث او منتقل می شود.

تفسیر ماده 823 قانون مدنی:

1- حق شفعه به وراث شفیع به اندازه سهم الارث آنها منتقل می شود اما وفق ماده 824 قانون مدنی، لازم است که جهت اعمال این حق، همه ورثه با هم اقدام نمایند و آنان نمی توانند فقط به نسبت سهم خود، حق شفعه را اعمال نمایند. نکته مهم آن است که مطابق با مقررات موجود، انتقال ارادی حق شفعه امکان پذیر نمی باشد.

2- اگر شفیع فوت نموده و وارث نداشته باشد، حاکم این حق را دارد که حق شفعه را اعمال نماید.

هر‌گاه یک یا چند نفر از وراث حق خود را اسقاط کند باقی وراث نمی توانند آن را فقط نسبت به سهم خود اجرا نمایند و باید یا از آن‌ صرف نظر کنند یا نسبت به تمام مبیع اجرا نمایند.

تفسیر ماده 824 قانون مدنی:

حق شفعه با فوت شفیع به ورثه او انتقال می یابد. وراث جهت اعمال این حق، می بایست همگی بالاتفاق اقدام نمایند یعنی آنکه هر یک از آنان به تنهایی حق اعمال، حق شفعه را ندارد یا می بایست این حق نسبت به تمام مبیع اجرا شود و یا آنکه بطور کلی از آن صرف نظر شود.