هر‌گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.
این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌گویند.
تفسیر ماده 808 قانون مدنی:
1- شرایط ایجاد حق شفعه مستند به ماده 808 قانون مدنی عبارت است از:
الف- ملک موضوع بحث مشاع باشد؛
ب- غیرمنقول بودن مال؛
ج- قابل تقسیم بودن ملک؛
د- انتقال از طریق بیع؛
ه- حصر ملک به دو شریک.
2- با توجه به اینکه شفعه وسیله دفع ضرر است نه کسب منفعت، لذا برخلاف سایر حقوق مالی، شفعه قابل انتقال به دیگری نمی باشد.
3- مبنای شفعه، دفع شریک ناخواسته و قهری است. لذا اگر صاحب حق شفعه، حصه خود را منتقل نماید، منتقل الیه حق شفعه نخواهد داشت چراکه وی با علم و اطلاع به شریک جدید، معامله را انجام داده است.
هر‌گاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود حق شفعه نخواهد بود.
اگر ملک دو نفر در ممر یا مجری مشترک باشد و یکی از آن‌ها ملک خود را با حق ممر یا مجری بفروشد دیگری حق شفعه دارد اگر چه در خود ملک مشاعاً شریک نباشد ولی اگر ملک را بدون ممر یا مجری بفروشد دیگری حق شفعه ندارد.
اگر حصه یکی از دو شریک وقف باشد متولی یا موقوف‌علیهم حق شفعه ندارد.
اگر مبیع متعدد بوده و بعض آن قابل شفعه و بعض دیگر قابل شفعه نباشد حق شفعه را می‌توان نسبت به بعضی که قابل شفعه است به قدر حصه آن بعض از ثمن اجرا نمود.
در بیع فاسد حق شفعه نیست.
خیاری بودن بیع مانع از اخذ به شفعه نیست.
حق شفعه را نمی‌توان فقط نسبت به یک قسمت از مبیع اجرا نمود صاحب حق مزبور یا باید از آن صرف نظر کند یا نسبت به تمام مبیع اجرا نماید.
اخذ به شفعه هر معامله را که مشتری قبل از آن و بعد از عقد بیع نسبت به مورد شفعه نموده باشد باطل می‌نماید.
در مقابل شریکی که به حق شفعه تملک می کند مشتری ضامن درک است نه بایع. لیکن اگر در مواقع اخذ به شفعه مورد شفعه هنوز به تصرف مشتری داده نشده باشد شفیع حق رجوع به مشتری نخواهد داشت.
تفسیر ماده 817 قانون مدنی:
1- بخش نخست ماده 817 قانون مدنی در ارتباط با ضمان درک در اخذ به شفعه بیان شده است. با توجه به اینکه ضمان درک ویژه معاملات فضولی است، بهتر است که این ماده را با یک مثال بیان کنیم، فرض بفرمایید زمینی بین «علی» و «محمد» مشاع است. «علی» به مسافرت رفته و در غیاب ایشان، شخص فضولی با سوء استفاده از غیبت «علی»، سهم مشاع ایشان را به خریداری به نام «حسین» طی یک معامله فضولی به مبلغ یکصد میلیون تومان می فروشد. پس از خرید زمین توسط «حسین» و تصرف زمین توسط وی، دیگر شریک مشاع (محمد) که متوجه انتقال زمین طی یک بیع نامه به خریدار می گردد اخذ به شفعه کرده و با پرداخت ثمن به خریدار (حسین)، اقدام به تصرف و تملک تمام زمین می نماید. «علی» از مسافرت بازگشته و متوجه معامله فضولی نسبت به سهم مشاعی خود می گردد، در این بین اگر مالک (علی) معامله فضولی را رد نماید، اخذ به شفعه صورت گرفته توسط «محمد» نیز باطل می گردد و «محمد» ثمن پرداختی به خریدار معامله فضولی (حسین) را باید از «حسین» دریافت نماید و «حسین» نیز جهت دریافت ثمن پرداختی به فضول می بایست به شخصی که به وی پول را پرداخت نموده است (فضول) مراجعه کند. به زبان عامیانه، هر کسی که به هر کسی پول پرداخت نموده است می بایست از وی ثمن پرداختی را دریافت کند.
2- منظور از بایع در ماده 817 قانون مدنی، فضول است.
3- بخش دوم ماده 817 قانون مدنی در ارتباط با تسلیم در اخذ به شفعه بیان شده است و ربطی به بخش نخست ماده ندارد. این بخش بیان داشته است که شفیع در مواقع اخذ به شفعه به شخصی باید رجوع نماید که ملک در تصرف وی است، خواه خریدار باشد خواه بایع (شریک سابق).
مشتری نسبت به عیب و خرابی و تلفی که قبل از اخذ به شفعه در ید او حادث شده باشد ضامن نیست و همچنین است بعد از اخذ به شفعه و مطالبه در صورتی که تعدی یا تفریط نکرده باشد.
نمائاتی که قبل از اخذ به شفعه در مبیع حاصل می‌شود در صورتی که منفصل باشد مال مشتری و در صورتی که متصل باشد مال شفیع است ولی مشتری می‌تواند بنایی را که کرده یا درختی را که کاشته قلع کند.
هر‌گاه معلوم شود که مبیع حین‌البیع معیوب بوده و مشتری ارش گرفته است شفیع در موقع اخذ به شفعه مقدار ارش را از ثمن کسر می‌گذارد.
حقوق مشتری در مقابل بایع راجع به درک مبیع همان است که در ضمن عقد بیع مذکور شده است.
حق شفعه فوری است.
حق شفعه قابل اسقاط است اسقاط به هر چیزی که دلالت بر صرف‌نظر کردن از حق مزبور نماید واقع می‌شود.
حق شفعه بعد از موت شفیع به وارث یا وراث او منتقل می‌شود.
هر‌گاه یک یا چند نفر از وراث حق خود را اسقاط کند باقی وراث نمی‌توانند آن را فقط نسبت به سهم خود اجرا نمایند و باید یا از آن صرف‌نظر کنند یا نسبت به تمام مبیع اجرا نمایند.
جهت اخذ مشاوره، می توانید به بخش مشاوره حقوقی مراجعه نمایید.
درخواست مشاوره