نحوه طرح دعوای تایید اخذ به شفعه

مفهوم اخذ به شفعه مطابق با قانون مدنی

مستنبط از ماده 808 قانون مدنی، اگر ملکی (مال غیرمنقول قابل تقسیمی) بین دو شریک مشاع (مشترک) باشد و یکی از شرکاء سهم خود را به شخص دیگری واگذار نماید، شریک دیگر این حق را خواهد داشت که قیمتی را که مشتری پرداخت کرده، به او پرداخت نماید و آن سهم خریداری شده را به تملک خود در آورد، در اصطلاح حقوقی به این اقدام «اخذ به شفعه» گفته می شود. حال اگر شریکی حق شفعه خود را به ترتیب مندرج در قانون، اعمال نماید می بایست دعوای تایید اخذ به شفعه را در دادگاه صالح مطرح نماید. در مقاله حاضر سعی می گردد به تفصیل در خصوص‌ نحوه طرح دعوای تایید اخذ به شفعه پرداخته شود.

بیشتر بخوانید: نمونه رای اخذ به شفعه در خصوص یک واحد آپارتمان

شرایط طرح دعوای تایید اخذ به شفعه

جهت طرح دعوای تایید اخذ به شفعه لازم است که اولاً مال غیرمنقولی میان دو شریک وجود داشته باشد که قابل تقسیم باشد. ثانیاً یکی از شرکاء سهم خود را طی یک عقد بیع به شخص ثالثی واگذار نموده باشد. ثالثاً پیش از طرح دعوای تایید اخذ به شفعه، ثمن معامله به خریدار پرداخت شده باشد (اعم از آنکه به حساب وی یا به حساب دادگستری واریز شده باشد) و طی یک اظهارنامه مراتب اعمال حق شفعه به خریدار اعلام گردیده باشد. رابعاً اجرای حق شفعه به فوریت صورت پذیرفته باشد. دعوای تایید اخذ به شفعه در زمره دعاوی مالی می باشد که هزینه دادرسی آن مطابق با ارزش منطقه ای ملک پرداخت می گردد. در ارتباط با دادگاه صالح جهت طرح دعوای تایید اخذ به شفعه لازم به ذکر است که چنانچه بهای خواسته خواهان تا یکصد میلیون تومان باشد، وفق بند الف ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 22-06-1402 در صلاحیت دادگاه صلح قرار دارد اما اگر خواسته بیش از یکصد میلیون تومان باشد، وفق ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی خواهد بود.

نکات مهم در طرح دعوای تایید اخذ به شفعه

1- شفیع به هر یک از شرکاء گفته می شود که دارای حق شفعه بوده و حق خود را اعمال می نماید. نکته مهم این است که حق شفعه فقط در مورد اموال غیرمنقول از قبیل خانه، زمین، و ... وجود دارد و در اموال منقول مانند ماشین بوجود نمی آید. همچنین باید توجه نمود که حق شفعه فقط در مورد اموال غیرمنقول مشاعی بوجود می آید که تعداد شرکاء فقط دو نفر باشد. در دعوای تایید اخذ به شفعه، شفیع فقط از دادگاه خواستار اعلام اعتبار عمل حقوقی انجام گردیده اش، می شود بنابراین دادگاه فقط درستی اخذ به شفعه را تایید می نماید و رای صادره جنبه اعلامی داشته و نیازی به صدور اجرائیه نمی باشد. 

بیشتر بخوانید: نحوه صدور اجرائیه چگونه می باشد؟

2- جهت اعمال حق شفعه، شفیع می تواند با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات قضایی و با ارسال اظهارنامه رسمی به خریدار ملک و فروشنده (شریک شفیع)، مراتب اخذ به شفعه را اعلام نموده و ثمن (پول) معامله را به خریدار پرداخت نماید. در صورتی که شفیع به خریدار دسترسی نداشته باشد و یا اینکه خریدار با او همکاری ننماید و از دریافت وجه امتناع کند، شفیع می تواند وجه را به حساب معرفی شده از سوی دادگاه واریز نماید. نکته مهم آن است که شفیع بدون پرداخت ثمن نمی تواند اخذ به شفعه را اعمال نماید چراکه مستنبط از ماده 808 قانون مدنی، پرداخت ثمن، شرط اخذ به شفعه و اجرای آن است. 

در مرحله بعدی پس از ارسال اظهارنامه و پرداخت ثمن معامله، شفیع می بایست دادخواستی را تحت عنوان «تایید اخذ به شفعه» جهت برطرف نمودن هرگونه ادعایی در آینده، تقدیم مرجع صالح نماید. قابل ذکر است که شفیع می تواند علاوه بر تایید اخذ به شفعه، خواسته های دیگری همچون الزام به تحویل ملک را نیز تقدیم دادگاه نماید. در دعوای تایید اخذ به شفعه، خواهان دعوا، شریکی است که اخذ به شفعه را انجام می دهد. بنابراین خوانده دعوا خریدار ملک و فروشنده ملک (شریک دیگر) می باشند. نکته قابل توجه آن است که حتما لازم است که علاوه بر خریدار، نام شریک سابق (فروشنده) نیز در ستون خواندگان دادخواست قید گردد در غیر اینصورت، دعوا قابلیت استماع نخواهد داشت.

3- همانگونه که پیش تر نیز عرض گردید، اخذ به شفعه زمانی ایجاد می گردد که یکی از شرکاء سهم خود را از طریق بیع به دیگری فروخته باشد بنابراین اگر شریکی سهم خود را از طریق عقود دیگر مانند هبه، صلح و ... انتقال داده باشد، حق شفعه ایجاد نمی گردد. شایان ذکر است که حتی در صورتی که شریک ملک، تنها بخشی از سهم خود را بفروشد باز هم برای شریک دیگر حتی نسبت به همان قسمت نیز حق شفعه ایجاد می گردد. مساله قابل توجه آن است که با انجام اخذ به شفعه، هر معامله ای که خریدار پیش از اعمال این حق یا بعد از آن نسبت به مورد شفعه انجام داده است، باطل می گردد. (مستنبط از ماده 816 قانون مدنی)

4- در خصوص آنکه مقنن به قابل تقسیم بودن مال جهت اعمال حق به شفعه اشاره نموده است میان حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد عده ای معتقدند که منظور از قابل تقسیم بودن مال، قابل افراز بودن آن است و اگر ملکی قابل افراز نباشد، اعمال اخذ به شفعه منتفی است اما در مقابل عده ای دیگر از حقوقدانان من جمله دکتر صفایی معتقدند که منظور از قابل تقسیم بودن این است که از تقسیم ضرری به مال وارد نگردد.

5- دکتر کاتوزیان معتقدند که در فرضی که خریدار ملک را به فرد دیگری فروخته باشد و پس از آن، شفیع، حق شفعه خود را اعمال نموده باشد در طرح دعوای تایید اخذ به شفعه، به جهت آنکه معامله انجام شده در برابر شفیع قابلیت استناد ندارد ضرورتی ندارد که علاوه بر خواسته فوق، دعوای ابطال معامله انجام شده هم مطرح گردد اما از آنجایی که شفیع برای اخذ سند مالکیت بنام خود و خلع ید انتقال گیرنده، می بایست اعلام بطلان معامله را از دادگاه درخواست نماید، می توان این خواسته را همراه با دعوای تایید اخذ به شفعه در یک دادخواست واحد یا دادخواست علی حده ای مطرح نمود. دادگاه مکلف است در ابتدا در خصوص اخذ به شفعه انجام شده رسیدگی نموده و پس از آن آثار آن (معامله انجام شده) را مورد بررسی قرار دهد.

6- همانگونه که عرض گردید شفیع می بایست به محض اطلاع، حق شفعه خویش را اعمال نماید، ملاک فوری بودن این حق، زمان ارسال اظهارنامه برای خریدار و پرداخت ثمن به صندوق دادگستری و دریافت رسید می باشد. بنابراین زمان ارسال اظهارنامه بعد از تودیع ثمن معامله، زمان اجرای حق شفعه می باشد نه زمان تقدیم دادخواست.

نکته مهم و قابل توجه آن است که اگر شفیع از میزان دقیق ثمن معامله اطلاعی نداشته باشد، می بایست حداقل قیمت حدودی را در صندوق دادگستری پرداخت نماید بنابراین عدم اطلاع دقیق او از ثمن، باعث از بین رفتن حق قانونی وی نخواهد شد اما وی مکلف است که بعد از اطلاع دقیق از قیمت، نسبت به پرداخت اقدام نماید. مساله دیگر آنکه شفیع مکلف است که همان قیمتی را به خریدار پرداخت کند که در قرارداد درج شده است حتی اگر آن مبلغ، مبلغی غیر واقعی باشد.

گاهی اوقات ممکن است که خریدار ثمن معامله را به تقسیط به فروشنده پرداخت نموده باشد در اینصورت ممکن است این سوال مطرح گردد که شفیع چگونه می بایست ثمن را به خریدار پرداخت نماید؟ (فوراً یا در زمان سررسید؟) عده ای از حقوقدانان معتقدند که شفیع مختار است که ثمن را فوراً پرداخت نموده و حق شفعه خود را اعمال کند و یا آنکه حق شفعه را اعمال نموده و در زمان سررسید ثمن را پرداخت نماید اما عده ای دیگر معتقدند که شفیع باید فوراً حق شفعه را اعمال نموده و ثمن را فوراً پرداخت نماید در مجموع با توجه به نظرات مختلفی که بیان شده است، دکتر صفایی معتقدند که شفیع می بایست حق شفعه خود را فوراً اعمال نموده اما ثمن را در زمان سررسید پرداخت کند چراکه تاخیر در پرداخت ثمن امتیازی است که او می تواند از آن استفاده نماید.

7- در صورت فوت شفیع (صاحب حق شفعه) این حق به ورثه او نیز منتقل می گردد اما همه وراث می بایست متفقاً این حق را اعمال نمایند (مستنبط از مواد 822 و 824 قانون مدنی). نکته قابل توجه آن است که حق شفعه در مورد حق سرقفلی، حق کسب و پیشه و ... وجود ندارد.

8- زمانی که شفیع حق شفعه خود را اعمال می نماید و متعاقباً دعوای تایید اخذ به شفعه را در دادگاه مطرح می کند، اگر ملک در تصرف خریدار باشد، با توجه به مالکیت مشاعی شفیع در مال، او می تواند همزمان دعوای خلع ید را نیز مطرح نماید.

9- در ارتباط با اقاله بیع قبل از استفاده شفیع از حق اخذ به شفعه لازم به توضیح است که با توجه به آنکه حق اخذ به شفعه به مجرد وقوع عقد بیع برای شفیع به وجود آمده است، اقاله بعدی بیع صورت گرفته میان فروشنده و خریدار، مانع استفاده شفیع از این حق قانونی خود نمی باشد. در این ارتباط صورت جلسه نشست قضائی استان فارس/ شهر استهبان مورخه 10-08-1397 در پاسخ به پرسش «در مورد اخذ به شفعه چنانچه قبل از استفاده از این حق توسط شفیع، شریک، فروشنده و خریدار بیع را اقامه نمایند، آیا همچنان امکان اخذ به شفعه برای شفیع وجود دارد؟» بیان داشته است:

«به تحقق عقد بیع بین شریک (فروشنده) و ثالث (خریدار) حق اخذ به شفعه برای شریک دیگر با حصول شرایط موضوع ماده 808 قانون مدنی ایجاد می شود و تراضی بعدی در اقاله عقد بیع، برای زوال حق شفیع منشاء اثر نخواهد بود؛ ضمناً رای اصراری شماره 40-3/9/1371 هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور موید این نظریه می باشد.»