حق سرقفلی به چه معناست؟

حق سرقفلی چیست؟

منظور از حق سرقفلی، حقی است که بصورت دائم مستاجر بر منافع ملک تجاری دارد. اما داشتن این حق مانع از تخلیه ملک مورد اجاره نبوده و تخلیه منوط بر پرداخت حق سرقفلی به نرخ روز به مستاجر خواهد بود. فی الواقع در سرقفلی، مستاجر نسبت به منافع مورد اجاره مالکیت دائمی دارد.

نکته قابل توجه در ارتباط با حق سرقفلی این است که ایجاد این حق نشات گرفته از انعقاد قرارداد اجاره خواهد بود این امر بدین معناست که حق سرقفلی در اثر مرور زمان و یا به خودی خود برای مستاجر ایجاد نمی شود. بنابراین ایجاد حق سرقفلی، منوط به تنظیم قرارداد اجاره میان موجر و مستاجر خواهد بود. در عرف کشور ما و هم چنین در قانون روابط موجر و مستاجر، انتقال حق سرقفلی همیشه همراه با تنظیم قرارداد اجاره است یعنی هیچ زمان اینطور نخواهد که موجر مورد اجاره را به یک فرد اجاره دهد و سرقفلی را به فرد دیگر.

همانگونه که فوقاً بیان گردید حق سرقفلی با تنظیم قرارداد ایجاد می شود اما منشا حق کسب و پیشه و تجارت می باشد. در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ در صورتی که مستاجر نسبت به مورد اجاره تخلفاتی را مرتکب شود، حق کسب و پیشه و تجارت او کلاً از بین می رود یا آنکه نصف آن به او پرداخت می شود اما در مورد حق سرقفلی به اینصورت نمی باشد یعنی اینکه اگر به هر دلیلی مستاجر تخلفاتی هم داشته باشد و حکم تخلیه او نیز صادر شده باشد، باعث از بین رفتن حق سرقفلی نمی شود و موجر موظف است به نرخ روز، این حق را به مستاجر پرداخت نماید. البته ناگفته نماند که نظریات مشورتی شماره ۷/۱۱۶۷۹ اداره کل حقوقی قوه قضاییه مورخ ۲۳-۱۰-۱۳۷۱ و هم چنین شماره ۷/۴۴۵۹ مورخ ۰۶-۰۵-۱۳۸۱ نظریه مخالفی را با این مضمون بیان نموده است که در صورت تخلف مستاجر حق سرقفلی او ساقط می گردد.

مساله مهم دیگری که می بایست مدنظر قرار گیرد این است که بعضا مشاهده می گردد در بعضی از قراردادهای اجاره ای که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ شده اند، حق سرقفلی به مستاجر منتقل گردیده است. اگر چه در قانون سال 56 اسمی از سرقفلی نیامده است، این امر بدین معنا می باشد که مستاجر مبلغی اضافه را بابت سرقفلی به موجر پرداخت نموده است در این حالت مستاجر در زمان تخلیه هر دو حق سرقفلی (به نرخ روز) و حق کسب و پیشه و تجارت را مطالبه می نماید. البته ناگفته نماند که نظریات مخالفی نیز در این خصوص وجود دارد.

نکته دیگر آنکه امکان توقیف حق سرقفلی وجود دارد البته که اجرای آن قدری مشکل است چراکه ممکن است در قرارداد اجاره حق واگذاری آن به فرد دیگر ممنوع شده باشد که در این حالت امکان واگذاری این حق از طریق مزایده وجود ندارد.

مطلب مرتبط: سرقفلی چیست و نحوه مطالبه آن چگونه است؟

مستندات قانونی مرتبط با حق سرقفلی

‌ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶

هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین‌ مستاجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

تبصره ۱- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.

تبصره ۲- در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت‌ عادله روز را دارد.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه: 2222/96/7 شماره پرونده: 1641-1/3-96 تاریخ نظریه: 1396/09/20

در خصوص پرونده های مطالبه مهریه خواهان اقدام به معرفی سرقفلی تجاری جهت اخذ مهریه می نماید آیا سرقفلی های تجاری توقیفی قابل مزایده و فروش می باشد یا خیر؟

با توجه به اینکه سرقفلی و نیز حق کسب، پیشه یا تجارت، حق مالی و دینی است و با عنایت به ملاک ماده 54 آئین نامه اجرائی مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مصوب 11/6/1387، توقیف آن برای استیفای محکوم به بلامانع است. اما در فرضی که مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد، در صورتی امکان مزایده و فروش آن بابت بدهی مستاجر در مقام اجرای حکم قطعی محکومیت وی وجود دارد که مالک، رضایت داشته باشد. ضمناً انتقال سرقفلی منفک از منافع عین مستاجره امکان پذیر نیست، زیرا سرقفلی حق تبعی است.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه: 7/97/2056 شماره پرونده: 96-3/1-2469 تاریخ نظریه: 1397/07/14

سرقفلی ملکی که حسب معرفی محکوم علیه یا درخواست محکوم له توقیف گردیده برابر مزایده به فروش رفته است: اولاً: بیان فرمایید مزایده به عمل آمده صحیح بوده و اگر پاسخ مثبت باشد مشمول مقررات مربوط به مزایده اموال غیرمنقول است یا نه؟ ثانیا: چنانچه مالک مدعی مبلغی در قبال انتقال سرقفلی مستاجر که محکوم علیه پرونده است باشد که صرفا در انتقال سرقفلی مستاجرین به مالکین می پردازند اجرا در این قسمت ورودی به موضوع خواهد داشت یا خیر؟ ثالثاً: چنانچه صاحب سرقفلی متصرف ملک باشد آیا متعاقب فروش سرقفلی به ثالث اجرای احکام وظیفه ای در قبال تحویل ملک به ثالث دارد یا خیر؟

اولاً: مزایده حق کسب و پیشه یا تجارت و نیز حق سرقفلی با رعایت حقوق مالک بلامانع است و در مزایده آن باید مقررات مربوط به اموال غیرمنقول رعایت شود. ثانیاً: نحوه پرداخت حق مالکانه به مالک عین در فرض سوال که سرقفلی (یا حق کسب، پیشه یا تجارت) از سوی دادگاه توقیف شده است، بستگی به محتویات قرارداد دارد و حسب مورد متفاوت است. به عنوان مثال، اگر در قرارداد پرداخت مبلغی مشخص شرط داشتن حق انتقال سر‌قفلی از سوی مستاجر قرار داده شده باشد، قبل از پرداخت آن مبلغ مشخص، امکان مزایده سرقفلی وجود ندارد ولی اگر در قرارداد، توافق شده باشد درصدی از مبلغ سرقفلی به مالک عین داده شود، بدیهی است تا پس از فروش آن، امکان تعیین این درصد وجود ندارد. ثالثاً: مطابق ماده 111 قانون اجرای احکام مدنی مال غیر منقول بعد از تنظیم صورت و ارزیابی، حسب مورد موقتاً به مالک یا متصرف ملک تحویل می‌شود و مشارالیه مکلف است ملک را همان‌طوری که طبق صورت تحویل گرفته تحویل دهد. بنابراین، هرگاه اجرای احکام برابر این ماده مال غیر منقول را با تنظیم صورتجلسه موقتاً به مالک یا متصرف ملک تحویل داده باشد، از آنجا که وی مکلف است ملک را همان طوری که طبق صورت تحویل گرفته، تحویل دهد، بنابراین اجرای احکام هم مکلف است، نسبت به تحویل گرفتن ملک از مالک یا متصرف و تحویل دادن آن به برنده مزایده، اقدام کند. بدیهی است، اگر ملک تحویل متصرفی غیر از محکوم علیه (مالک) باشد و وی به ادعای حقی حاضر به تخلیه نباشد تخلیه ید وی مستلزم طرح دعوا و صدور حکم مقتضی است.