ابطال سند رسمی انتقال مالکیت

ابطال سند رسمی انتقال ملک به چه معناست؟

اسناد رسمی اسنادی هستند که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی، در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند (ماده 1287 قانون مدنی). و می توان از آن، به عنوان یکی از ادله اثبات دعوا، در مقام دفاع یا دعوا، استفاده نمود و ادعای انکار یا تردید، در خصوص آن راه نخواهد داشت (برخلاف اسناد عادی- مطابق با ماده 216 قانون آیین دادرسی مدنی).

دعوای ابطال سند رسمی انتقال ملک، به دلایل مختلفی قابل طرح در دادگاه می باشد. ممکن است خواهان دعوا به دلایلی من جمله، بی اعتباری معامله، عدم تحقق شرایط صحت قرارداد، جعلی بودن سند انتقال، عدم اهلیت یکی از طرفین، فسخ معامله، ابطال عملیات اجرایی و ... این دعوا را مطرح نماید. نکته اساسی در طرح دعوای ابطال سند رسمی انتقال ملک آن است که خواهان دعوای ابطال سند رسمی، ابتدا می بایست تقاضای صدور حکم به ابطال یا اعلام بطلان عمل حقوقی منتهی به صدور سند رسمی را به عمل آورد و بعد از تحقق این خواسته مبادرت به اقامه دعوای ابطال سند مالکیت نماید. در این ارتباط خاطر نشان می گردد که عقد تفاوت جوهری با حکایت مکتوب عقد یعنی سند دارد، تا عقد باقی است تعرض به حکایت مکتوب آن موثر نیست. عقد منشاء سند، ضرورت تعرض دارد تا سند که وجود خود را از عقد استقراض می گیرد نیز قابل ابطال باشد. در این ارتباط شعبه 29 دادگاه تجدیدنظر استان تهران طی دادنامه شماره 9509970222900198 مورخ 18-02-1395 بیان داشته است که:

"ابطال سند رسمی ملک منوط به ابطال مبایعه نامه ی منشاء سند رسمی مزبور است."

در دعوای ابطال سند رسمی انتقال ملک، خواهان دعوا کسی است که مدعی بی اعتباری سند است و خوانده این دعوا، در صورتی که خواهان خود یک طرف معامله بوده باشد، طرف دیگر معامله می باشد. اما اگر خواهان دعوا، کسی غیر از طرفین معامله باشد، دو طرف سند رسمی انتقال، خواندگان دعوا می باشند.

نکته مهم این است که در صورتی که بعد از ثبت سند مورد ادعا، انتقالات دیگری نیز صورت گرفته باشد، دادخواست ابطال اسناد انتقال مالکیت، می بایستی به طرفیت همه ایادی بعدی مطرح گردد و ابطال همه آنها خواسته شود. در این دعوا ضرورتی ندارد که دفتر اسناد رسمی و یا اداره ثبت اسناد و املاک بعنوان خوانده در دادخواست قید گردند. در دعوای ابطال سند رسمی انتقال ملک، دادگاه صالح، دادگاهی است که ملک در حوزه آن واقع شده است.

همچنین بخوانید: توقف عملیات اجرایی ثبت و ابطال اجرائیه

نحوه صدور اجرائیه

بعد از صدور رای مبنی بر ابطال سند رسمی انتقال ملک و قطعیت آن، دادگاه به درخواست ذینفع، گواهی قطعیت رای را صادر می نماید. با ارائه این گواهی از دادگاه به اداره ثبت اسناد و املاک و با تقاضای ذینفع، رییس اداره ثبت، موضوع را بررسی و جهت اقدام به دفتر املاک ارجاع می دهد. متصدی دفتر املاک بعد از بررسی مدارک پرونده، مراتب ابطال سند انتقال مالکیت اولیه را در قسمت ملاحظات دفتر املاک مربوط، توضیح می دهد. در پیش نویس سند مالکیت جدید، علاوه بر قید مشخصات مالک جدید، جریان پرونده ثبتی و نحوه ابطال سند مالکیت اولیه بطور کامل نوشته می شود. در ارتباط با سند باطل شده، اداره ثبت، بخش نامه ای را خطاب به دفاتر اسناد رسمی مبنی بر ابطال سند مالکیت اولیه ارسال می کند تا از انجام معامله با آن جلوگیری گردد.

بیشتر بخوانید: مراحل اجرای حکم در دادگاه حقوقی

نکات مهم در طرح دعوای ابطال سند رسمی انتقال ملک

1. رویه دادگاه ها به اینصورت می باشد که نسبت به مالکیت ملک از اداره ثبت استعلام می شود و نمی توان به صرف اظهارات طرفین، حکمی صادر نمود که احتمال مغایرت آن با ثبت رسمی وجود داشته باشد.
2. در شرایطی که انتقال رسمی ملک به خوانده بموجب رای دادگاه باشد، بطور مثال دادگاه به الزام به تنظیم سند رسمی رای داده باشد، در اینصورت رسیدگی به دعوای ابطال سند، در صلاحیت دادگاهی است که صادر کننده حکم قطعی بوده است.
3. طرح دعوای ابطال سند انتقال اولیه بدون ابطال اسناد بعدی و بدون طرف قرار دادن ایادی بعدی، فاقد وجاهت قانونی می باشد.
4. در طرح دعوای ابطال سند رسمی انتقال ملک، در مورد املاک مشاعی می بایست دادخواست بطرفیت تمامی مالکین مشاعی تنظیم گردد مگر اینکه دادخواست ابطال فقط در مورد سهم مشاع یکی از مالکین باشد.
5. رویه دادگاهها معمولا به اینصورت می باشد که بعضی از محاکم، ابطال سند رسمی انتقال را به صرف وجود یک مبایعه نامه عادی نمی پذیرند اما شورای نگهبان در نظریه مورخ 04-08-1395 اعلام داشته است که اسناد عادی املاک در صورتی که قرائن و ادله قانونی یا شرعی بر صحت آن وجود داشته باشد، معتبر است بنابراین با این نظریه به اختلافات پایان داده شده است.
6. در تنظیم دادخواست ابطال سند رسمی انتقال، باید دقت لازم انجام شود تا شماره سند بصورت دقیق نوشته شود چراکه در صورتی که شماره سند اشتباه قید شود، دعوا رد می شود.
7. در صورتی که دعوای ابطال سند رسمی بدلیل بی اعتباری معامله مطرح شود، خواهان دعوا می بایست در ستون خواسته، تایید بطلان یا فسخ یا انفساخ معامله را نیز از دادگاه بخواهد.
8. در شرایطی که ملکی که دعوای ابطال سند رسمی آن مطرح می گردد، بعدا تفکیک شده باشد، می بایست علاوه بر تقاضای ابطال اسناد انتقالی بعدی، تقاضای ابطال صورت مجلس تفکیکی و تقسیم نامه نیز از دادگاه خواسته شود.

بیشتر بخوانید: نحوه الزام به فک رهن چگونه می باشد؟

مستندات قانونی در طرح دعوای ابطال سند رسمی انتقال ملک

ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک کشور

همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.

در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وارث ثبت می شود که وراثت و انحصار آن ها محرز و در سهم الارث بین آن ها توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.

تبصره - حکم نهایی عبارت از حکمی است که به واسطه طی مراحل قانونی و یا به واسطه انقضای مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوایی که حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب شود.

ماده 46 قانون ثبت اسناد و املاک کشور

ثبت اسناد، اختیاری است مگر در موارد ذیل:

1- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.

2- کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.

ماده 47 قانون ثبت اسناد و املاک کشور

در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:

1- کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.

2- صلحنامه و هبه نامه و شرکتنامه.

ماده 223 قانون مدنی

هر معامله که واقع شده باشد محمول بر صحت است مگر اینکه فساد آن معلوم شود.

ماده 1309 قانون مدنی

در مقابل سند رسمی یا سندی که اعتبار آن در محکمه محرز شده، دعوی که مخالف با مفاد یا مندرجات آن باشد به شهادت اثبات نمی گردد.

ماده 71 قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب 1354

محاکم دادگستری مکلفند در هر مورد که رای بر بی اعتباری سند رسمی صادر می کند، مراتب را به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام کنند.

هرگاه موضوع سندی که ابطال شده است، ملک باشد، مفاد حکم در ملاحظات ثبت دفتر اسناد رسمی توسط سردفتر، منعکس خواهد شد؛ ولی هرگونه اقدام نسبت به دفتر املاک و سند مالکیت، موکول به صدور حکم نهایی و اعلام آن به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور خواهد بود.

نظریه فقهای شورای نگهبان در خصوص مواد 22، 46، 47، 48 قانون ثبت اسناد و املاک کشور مورخ 04-08-1395

"مفاد مواد 46 و 47؛ قانون ثبت اسناد و املاک صرفاً اختیاری دانستن ثبت سند در برخی موارد و الزامی دانستن آن در سایر موارد است که این مطلب خودبخود ایرادی ندارد. اما مفاد ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک و نیز ماده 48 آن که دلالت بر بی اعتبار دانستن اسناد عادی غیررسمی دارد اطلاق آن در مورد سند عادی که قرائن و ادله قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آنها باشد خلاف شرع و باطل است و اما در مورد سند عادی همراه با قرائن و ادله فوق مانند سندی که بینه و شهادت شهود معتبر بر صحت آن باشد این اسناد معتبر است و دو ماده مزبور در چنین مواردی تخصیص خورده است و مواد ۱۲۸۵ و ۱۲۹۱ قانون مدنی اشاره به اینگونه اسناد عادی دارد."

مطلب مرتبط: تایید بطلان معامله فضولی

صورت جلسه نشست قضائی استان کردستان/ شهر سقز مورخ 13-03-1398

شخصی دعوی ابطال سند رسمی انتقال ملکی را تقدیم دادگاه می نماید که منشاء صدور سند رسمی عقد بیع بوده است آیا رسیدگی به دعوی ابطال سند رسمی مستلزم رسیدگی به دعوی بطلان بیع است؟ چنانچه خواهان صرفاً دادخواست ابطال سند رسمی داده باشد تصمیم دادگاه چیست؟ پاسخ مستدل، تحلیلی و با ذکر مواد و مستندات قانونی باشد.

نظر هیئت عالی

با توجه به اینکه دعوای ابطال سند یا اعلام بطلان آن ممکن است مربوط به عمل حقوقی باشد (مانند فقدان شرایط اساسی صحت معامله یا وجود شرط فاسد و باطل و مفسد و مبطل عقد یا قرارداد غیرقانونی باشد یا احد از طرفین فاقد اهلیت لازم در انعقاد قرارداد باشد)، یا اینکه مربوط به ثبت ملک باشد (مثلاً تعارض در اسناد) و یا اینکه عمل حقوقی ایجاد کننده یک ماهیت حقوقی تحت عنوان مثلاً عقد بیع یا به وجود نیامده باشد؛ به عنوان مثال در عقد وقف شرط صحت وقف است؛ بنابراین خواهان دعوای ابطال سند رسمی یا اعلام بطلان سند رسمی انتقال، ابتدا باید تقاضای صدور حکم به ابطال یا اعلام بطلان آن عمل حقوقی منتهی به صدور سند رسمی را به عمل آورد و بعد از تحقق این خواسته، زمانی مبادرت به اقامه دعوای ابطال سند مالکیت باشند انتقال ملک نماید؛ گرچه طرح دو خواسته مذکور در یک دادخواست با رعایت ترتیب دو خواسته مذکور در ستون خواسته و متن دادخواست بلامانع و قابلیت استماع و رسیدگی دارد.