مال غیرمنقول آن است که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود اعم از اینکه استقرار آن ذاتی باشد یا به واسطه عمل انسان به نحوی که‌ نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود.

تفسیر ماده ۱۲ قانون مدنی:

۱- مال غیرمنقول ممکن است ذاتی (طبیعی) یا در اثر عمل انسان (موضوع مواد ۱۳ تا ۱۶ قانون مدنی) یا حکمی (ماده ۱۷ قانون مدنی) یا تبعی (ماده ۱۸ قانون مدنی) باشد.

۲- مالی را که بر حکم طبیعت خود قابل نقل و انتقال نیست، «غیرمنقول ذاتی یا طبیعی» می گویند مثل زمین، معادن و سنگ های آن.

۳- طبق نظر دکتر کاتوزیان، ملاک ثبات ذاتی، عرفی است نه علمی؛ زیرا هیچ چیز بر اساس ذات خود ثابت نیست.

اراضی و ابنیه و آسیا و هر چه که در بنا منصوب و عرفاً جزء بنا محسوب می‌شود غیرمنقول است و همچنین است لوله‌ها که برای جریان‌ آب یا مقاصد دیگر در زمین یا بنا کشیده شده باشد.

تفسیر ماده ۱۳ قانون مدنی:

۱- این دسته از اموال (به جز اراضی)، وصف غیرمنقول خود را به صورت مصنوعی و در اثر عمل انسان کسب نموده اند وگرنه ذات آنها منقول است؛ به همین دلیل پس از جدا شدن از بنا، صفت اکتسابی خود را از دست داده و در شمار اموال منقول قرار می گیرند.

۲- طرفین عقد می توانند خلاف این ماده را پیش بینی کرده و اموال غیرمنقول غیرذاتی را در روابط خود منقول تلقی کنند؛ پس اگر بنای دو طرف معامله بر جدا کردن میوه از درخت باشد میوه، منقول حساب می شود ولو هنوز چیده نشده باشد.

آینه و پرده نقاشی و مجسمه و امثال آن‌ها در صورتی که در بنا یا زمین بکار رفته باشد به طوری که نقل آن موجب نقص یا خرابی خود آن‌ یا محل آن بشود غیرمنقول است.

ثمره و حاصل مادام که چیده یا درو نشده است غیرمنقول است اگر قسمتی از آن چیده یا درو شده باشد تنها آن قسمت منقول است.

تفسیر ماده ۱۵ قانون مدنی:

۱- بر اساس نظر دکتر کاتوزیان، ثمره در معنای خاص، به منافع «مادی» اطلاق می شود که پس از جدا شدن از عین، خود «عین» دیگری است مثل میوه درخت؛ ولی در معنای عام معادل «منفعت» است.

۲- ثمره و حاصل در معنای عام مترادف و به معنای منفعت هستند ولی در معنای خاص «ثمره» منافع تجدید شونده ای است که ایجاد آن ملازمه ای با کاسته شدن از عین ندارد؛ مانند میوه درخت. ولی «حاصل یا محصول» منفعتی است که با حدا شدنش از عین، از آن می کاهد مثل استخراح سنگ از معدن.

۳‌- مبنای حکم ماده «تبعی بودن» وصف غیرمنقول برای ثمره و حاصل است که پس از جدا شدن از بین رفته و به وصف ذاتی خود بر می گردد.

مطلق اشجار و شاخه‌های آن و نهال و قلمه مادام که بریده یا کنده نشده است غیر‌منقول است.

تفسیر ماده ۱۶ قانون مدنی:

منظور از "مطلقِ اشجار"، "کلیه درختان" است و منظور از "قلمه" قسمتی از ساقه، ریشه یا برگ گیاه است که به صورت قلم (مورب) بریده و کاشته می شود تا ریشه گرفته و رشد کند.

حیوانات و اشیائی که مالک آن را برای عمل زراعت اختصاص داده باشد از قبیل گاو و گاومیش و ماشین و اسباب و ادوات زراعت و تخم‌ و غیره و به طور کلی هر مال منقول که برای استفاده از عمل زراعت لازم و مالک آن را به این امر تخصیص داده باشد از جهت صلاحیت محاکم و‌ توقیف اموال جزء ملک محسوب و در حکم مال غیرمنقول است و همچنین است تلمبه و گاو و یا حیوان دیگری که برای آبیاری زراعت یا خانه و باغ‌ اختصاص داده شده است.

تفسیر ماده ۱۷ قانون مدنی:

۱- حیوانات و اشیایی که توسط مالک برای عمل زراعت و آبیاری اختصاص داده شده اند، «غیر منقول حکمی» است. یعنی این اموال منقول بوده و تنها از حیث «صلاحیت محاکم و توقیف اموال» در «حکم غیرمنقول» است.

۲- برای اجرای ماده ۱۷ اولاً زمین و اشیای اختصاص یافته به زراعت باید دارای مالک «واحد» باشد؛ بنابراین اگر در عقد مزارعه، عامل تراکتور خویش را به زراعت اختصاص دهد، تراکتور از هر حیث مال منقول است زیرا در فرض اخیر، عامل (زارع) مالک تراکتور بوده ولی مالکیتی بر زمین ندارد (مالک زمین معمولا مزارع است)؛ ثانیاً مالک باید این اموال را صرفاً به «زراعت یا آبیاری» اختصاص داده باشد؛ بنابراین اگر تراکتوری هم برای هموار کردن راه و هم برای شخم زدن به کار رود، نمیتوان آن را غیرمنقول دانست؛ ثالثاً باید وجود این اموال برای زراعت لازم و ضروری باشد.

۳- اگر مستاجری گاو و تخم را از مال خود در زمین مورد اجاره به کار ببرد، آن اموال غیرمنقول محسوب نمی شوند، همچنین اگر تراکتور یا چرخ آبیاری جدای از زمین فروخته شود، موضوع عقد بیع، مال منقول است.

حق انتفاع از اشیای غیرمنقوله مثل حق عُمریٰ و سُکنیٰ و همچنین حق ارتفاق نسبت به ملک غیر از قبیل حق‌العبور و حق‌المجری و‌ دعاوی راجعه به اموال غیرمنقوله از قبیل تقاضای خلع ید و امثال آن تابع اموال غیرمنقول است.

تفسیر ماده ۱۸ قانون مدنی:

۱- اشیاء به تبعیت از «ماهیت» خود تقسیم بندی می شوند و حقوق و دعاوی اصولاً به تبعیت از «موضوع» خود؛ به همین دلیل مصادیق مندرج در ماده فوق را «غیرمنقول تبعی» می نامند. البته بعضاً غیرمنقول «حکمی» نیز نامیده می شوند که نباید آن را با اموال «در حکم غیرمنقول» مندرج در ماده ۱۷ اشتباه گرفت.

۲- اگر موضوع حق عینی، مال غیرمنقول باشد مثل حق انتفاع از خانه، حق انتفاع هم به تبع آن غیرمنقول محسوب می شود و اگر موضوع حق عینی، مال منقول باشد مثل حق انتفاع از خودرو، حق انتفاع هم به تبع آن منقول محسوب می شود.