مال غیرمنقول آن است که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود اعم از اینکه استقرار آن ذاتی باشد یا به واسطه عمل انسان به نحوی که‌ نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود.

تفسیر ماده 12 قانون مدنی:

1- به مالی که بتوان آن را جابه‌جا نمود بدون آنکه به خودش یا به محلش آسیب برسد اصطلاحاً مال منقول می‌گویند. اما اگر با انتقال، به خود مال یا محلش آسیب برسد، مال غیرمنقول است.

2- مال غیرمنقول 4 قسم است. ممکن است ذاتی (طبیعی) یا به واسطه عمل انسان (غیرمنقول اکتسابی، غیرمنقول مصنوعی و غیرمنقول عَرَضی نیز می‌گویند) (موضوع مواد 13 تا 16 قانون مدنی) یا حکمی (در حکم غیرمنقول) (ماده 17 قانون مدنی) یا تبعی (ماده 18 قانون مدنی) باشد.

2- مالی که از اول و به ذات غیرمنقول بوده، هست و خواهد بود، غیرمنقول ذاتی یا طبیعی می‌گویند. مانند زمین، کوه و ... .

3- مال غیرمنقول به واسطه عمل انسان (اکتسابی، مصنوعی، عَرَضی)، مال منقولی است که به واسطه عمل انسان غیرمنقول شده است مانند آجر به کار رفته در بنا که با جابه جایی آن، به محلش آسیب می‌رسد.

اراضی و ابنیه و آسیا و هر چه که در بنا منصوب و عرفاً جزء بنا محسوب می‌شود غیرمنقول است و همچنین است لوله‌ها که برای جریان‌ آب یا مقاصد دیگر در زمین یا بنا کشیده شده باشد.

تفسیر ماده 13 قانون مدنی:

1- این دسته از اموال (به جز اراضی)، وصف غیرمنقول خود را به صورت مصنوعی و در اثر عمل انسان کسب نموده‌اند وگرنه ذات آنها منقول است؛ به همین دلیل پس از جدا شدن از بنا، صفت اکتسابی خود را از دست داده و در شمار اموال منقول قرار می‌گیرند.

2- طرفین عقد می‌توانند خلاف این ماده را پیش‌بینی کرده و اموال غیرمنقول غیرذاتی را در روابط خود منقول تلقی کنند؛ پس اگر بنای دو طرف معامله بر جدا کردن میوه از درخت باشد میوه، منقول حساب می‌شود ولو هنوز چیده نشده باشد.

3- قطعات پیش ساخته ساختمان قبل از اینکه در ساختمان نصب شوند، منقول‌اند. 

آینه و پرده نقاشی و مجسمه و امثال آن‌ها در صورتی که در بنا یا زمین بکار رفته باشد به طوری که نقل آن موجب نقص یا خرابی خود آن‌ یا محل آن بشود غیرمنقول است.

ثمره و حاصل، مادام که چیده یا درو نشده است غیرمنقول است اگر قسمتی از آن چیده یا درو شده باشد تنها آن قسمت منقول است.

تفسیر ماده 15 قانون مدنی:

1- بر اساس نظر دکتر کاتوزیان، ثمره در معنای خاص، به منافع «مادی» اطلاق می‌شود که پس از جدا شدن از عین، خود «عین» دیگری است مثل میوه درخت؛ ولی در معنای عام معادل «منفعت» است.

2- ثمره و حاصل در معنای عام مترادف و به معنای منفعت هستند ولی در معنای خاص «ثمره» منافع تجدید شونده ای است که ایجاد آن ملازمه ای با کاسته شدن از عین ندارد؛ مانند میوه درخت. ولی «حاصل یا محصول» منفعتی است که با جدا شدنش از عین، از آن می‌کاهد مثل استخراح سنگ از معدن.

3- مبنای حکم ماده «تبعی بودن» وصف غیرمنقول برای ثمره و حاصل است که پس از جدا شدن از بین رفته و به وصف ذاتی خود بر می‌گردد.

مطلق اشجار و شاخه‌های آن و نهال و قلمه مادام که بریده یا کنده نشده است غیر‌منقول است.

تفسیر ماده ۱۶ قانون مدنی:

منظور از "مطلقِ اشجار"، "کلیه درختان" است و منظور از "قلمه" قسمتی از ساقه، ریشه یا برگ گیاه است که به صورت قلم (مورب) بریده و کاشته می شود تا ریشه گرفته و رشد کند.

حیوانات و اشیائی که مالک آن را برای عمل زراعت اختصاص داده باشد از قبیل گاو و گاومیش و ماشین و اسباب و ادوات زراعت و تخم‌ و غیره و به طور کلی هر مال منقول که برای استفاده از عمل زراعت لازم و مالک آن را به این امر تخصیص داده باشد از جهت صلاحیت محاکم و‌ توقیف اموال جزء ملک محسوب و در حکم مال غیرمنقول است و همچنین است تلمبه و گاو و یا حیوان دیگری که برای آبیاری زراعت یا خانه و باغ‌ اختصاص داده شده است.

تفسیر ماده 17 قانون مدنی:

1- حیوانات و اشیایی که توسط مالک برای عمل زراعت و آبیاری اختصاص داده شده‌اند، «غیرمنقول حکمی» است. یعنی این اموال منقول بوده و تنها از حیث «صلاحیت محاکم و توقیف اموال» در «حکم غیرمنقول» است.

2- برای اجرای ماده 17 قانون مدنی، لازم است که اولاً زمین و اشیای اختصاص‌یافته به زراعت باید دارای مالک «واحد» باشد؛ بنابراین اگر در عقد مزارعه، عامل، تراکتور خویش را به زراعت اختصاص دهد، تراکتور از هر حیث مال منقول است زیرا در فرض اخیر، عامل (زارع) مالک تراکتور بوده ولی مالکیتی بر زمین ندارد (مالک زمین معمولاً مزارع است)؛ ثانیاً مالک باید این اموال را صرفاً به «زراعت یا آبیاری» اختصاص داده باشد؛ بنابراین اگر تراکتوری، هم برای هموار کردن راه و هم برای شخم زدن به کار رود، نمی‌توان آن را غیرمنقول دانست؛ ثالثاً باید وجود این اموال برای زراعت لازم و ضروری باشد.

3- اگر مستاجری گاو و تخم را از مال خود در زمین مورد اجاره به کار ببرد، آن اموال غیرمنقول محسوب نمی‌شوند، همچنین اگر تراکتور یا چرخ آبیاری جدای از زمین فروخته شود، موضوع عقد بیع، مال منقول است.

4- ماده 17 قانون مدنی در جهت حمایت از کشاورزی بوده و به موجب آن، قانونگذار توقیف آلات و ادوات کشاورزی را سخت نموده است تا کشاورزی معطل نماند.

5- موضوع ماده 17 قانون مدنی ارتباطی به آلات و ادوات صنعتی ندارد و در تفسیر آن می‌بایست تفسیر مضیّق (محدود) نمود.

حق انتفاع از اشیای غیرمنقوله مثل حق عُمریٰ و سُکنیٰ و همچنین حق ارتفاق نسبت به ملک غیر از قبیل حق‌العبور و حق‌المجری و‌ دعاوی راجعه به اموال غیرمنقوله از قبیل تقاضای خلع ید و امثال آن تابع اموال غیرمنقول است.

تفسیر ماده 18 قانون مدنی:

1- تقسیم‌بندی مال به منقول و غیرمنقول تنها ویژه اشیای مادی نیست بلکه شامل دعاوی و حقوق نیز می‌باشند. اگر حقی موضوعش غیرمنقول باشد، اصطلاحاً به آن حق غیرمنقول تبعی می‌گویند چراکه حق، تابع موضوع خودش می‌باشد مانند حق ارتفاق که غیرمنقول تبعی است چراکه موضوع آن غیرمنقول است.

2- اشیاء به تبعیت از «ماهیت» خود تقسیم‌بندی می‌شوند و حقوق و دعاوی اصولاً به تبعیت از «موضوع» خود؛ به همین دلیل مصادیق مندرج در ماده فوق را «غیرمنقول تبعی» می‌نامند. البته بعضاً غیرمنقول «حکمی» نیز نامیده می‌شوند که نباید آن را با اموال «در حکم غیرمنقول» مندرج در ماده 17 قانون مدنی اشتباه گرفت.

3- اگر موضوع حق عینی، مال غیرمنقول باشد مثل حق انتفاع از خانه، حق انتفاع هم به تبع آن غیرمنقول محسوب می‌شود و اگر موضوع حق عینی، مال منقول باشد مثل حق انتفاع از خودرو، حق انتفاع هم به تبع آن منقول محسوب می‌شود.

4- در دعاوی، اگر خواسته غیرمنقول باشد، دعوا غیرمنقول تبعی است مانند دعوای الزام به رفع تصرف عدوانی که موضوع آن غیرمنقول است.

5- حق تحجیر (چراکه حق تحجیر یک حق مالی است و موضوع آن مال غیرمنقول است.)، حق شفعه و حق عینی تبعی نسبت به مال غیرمنقول نیز غیرمنقول تبعی می‌باشند.